房企的盈利能力还在持续下探。
Wind数据显示，根据申万行业分类，截至10月31日，A股房地产管理和开发行业105家上市公司2023年三季报已披露完毕，其中69家盈利，36家亏损。
总体来看，今年前三季度，105家上市房企合计营收1.51万亿元，同比下降0.5%；合计净利润383.17亿元，同比下降14.07%；毛利率为17.28%，同比下降1.11个百分点。其中，51家房企营收同比下滑，53家房企净利润正增长，55家房企归母净利润负增长。
多位业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，短期内房企营收结转规模增速不容乐观。同时，近两年市场超预期下行，对销售毛利率形成较大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，短期内结转业绩承压。因此，上市房企为改善经营业绩首要是加快销售回款、加快竣工结转，并逐步调整产品结构和布局结构，把握销售市场弱复苏机遇，加大高能级城市、改善型项目推售，逐步进入利润修复进程。
超五成房企归母净利下滑
Wind数据显示，今年前三季度，A股105家上市房企中有51家房企营收出现同比下滑，净利润实现正增长的房企仅53家，55家房企归母净利润呈现负增长。另外，包括深振业A、阳光股份、栖霞建设、迪马股份、格力地产、首开股份、中交地产等22家房企的归母净利润下降幅度超过100%。
2023年前三季度A股上市房企归母净利润亏损TOP10 来源：Wind
其中，归母净利润下滑最严重的当属阳光股份。前三季度，阳光股份营业收入为2.78亿元，同比下降8.94% ；归母净利润为-4150.53万元，同比下降8091.27%。
其次为华侨城A。前三季度，华侨城A实现营业收入约123.21亿元，同比减少4.38%；归属于上市公司股东的净利润约-20.4亿元，同比减少9813.98%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约-19.92亿元，同比减少5617.35%。其中，第三季度，华侨城A亏损达20.41亿元，而去年同期为盈利2100.82万元。
对于亏损原因，华侨城解释称，一是适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损；二是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。
就算是头部房企的万科，亦不能避免营收和利润的下降。今年前三季度，万科累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。
中指研究院企业研究主管陶淑茹11月1日通过微信接受每经记者采访时表示，期内房地产开发结转收入下滑、结转毛利率下滑拉低期内净利润规模、联合营公司盈利减少导致期内投资收益减少、部分出险房企利息费用化增加等因素，都对房企当期利润产生了一定影响。
2023年前三季度A股上市房企归母净利润TOP10 来源：Wind
当然，也有部分房企前三季度的营收和归母净利润同比均实现增长，如滨江集团、保利发展、华发股份等。其中，滨江集团前三季度实现营收同比增长133.5%至约463.93亿元，归母净利润同比增长20.23%至约24.73亿元；大名城前三季度实现营业收入同比增184.53%至102.3亿元，归母净利润同比增1655.86%至6.46亿元。
值得注意的是，部分房企在今年前三季度成功扭亏。
如金科股份，今年前三季度实现营业收入430亿元，归属于上市公司股东的净利润同比增长45.09%。其中第三季度营收较上年同期增长40.47%，结算毛利率持续回升至13.86%，扣非净利润3150万元，扭亏为盈。
再如北京城建，前三季度实现营业收入160.50亿元，同比增长64.68%；净利润5.98亿元，去年同期亏损7.87亿元，实现扭亏为盈。
“这主要是因为这些房企采取了积极的措施，如优化管理、降低成本、提高运营效率等，从而让以往积累的合同销售额在进入结算期时，提高了表观盈利能力并呈现了账面盈利。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受每经记者采访时表示。
计提减值仍在影响盈利
值得注意的是，若房企估计未来项目可变现净值不及预期，甚至低于总成本，房企就要对存货进行计提减值损失。而对存货计提大额减值，也是当下部分房企深陷亏损阴霾的一个重要原因。
以首开股份为例，今年前三季度实现营业收入326.4亿元，同比增长68.37%；净利润亏损30.65亿元，亏损同比大增438.1%。报告期内，首开股份计提各类信用减值损失及资产减值损失共计5.74亿元，其中应收账款及其他应收款坏账损失2.48亿元，资产减值损失3.27亿元。
再如新城控股，前三季度实现营业收入712.8亿元，同比增长15.43%；归母净利润24.78亿元，同比减少26.01%。新城控股表示，营收增加是因期内房地产项目交付收入较去年同期增加，净利润下滑幅度大则是因为计提存货跌价准备较去年同期增加。
具体来看，新城控股前三季度计提各类资产减值准备共计19.72亿元。其中，计提坏账准备合计1.67亿元，计提存货跌价准备合计18.05亿元。本次计提资产减值准备减少1-9月归属于上市公司股东的净利润达13.95亿元。
此外，尽管今年以来不少数房企鲜少在公开市场拿地，但受限于依然未能缓解的融资端以及房地产市场销售面的压力，现金流的稳定性和管理仍然是房企面临的“大考”。
Wind数据显示，前三季度有49家房企经营活动产生的现金流量净额为负，50家房企同比负增长。
另据中指研究院统计，今年1-9月，TOP100房企销售总额同比下降10.3%，降幅相比上月扩大1.7个百分点。分企业类型来看，央国企销售表现较为强劲。TOP50房企中，央国企销售额平均增长16.7%，稳健民企销售额平均下降6.9%，混合所有制企业下降12.5%，出险民企下降46.2%。
“受销售回款下滑影响，部分上市房企，特别是部分民企的经营性净现金流为负。”陶淑茹表示，近期一二线城市政策频出，上市房企应加强一二线城市项目推售，并积极去化存量项目，加速回笼资金。同时，部分持有物业较高的上市房企还应根据当前消费需求变迁趋势，优化经营性资产业态布局，改善经营情况，增加现金流入。
柏文喜也表示，要改善这一现象，房企可采取加大销售回款力度、优化土地储备结构和拿地节奏、积极寻求融资渠道等措施。
编辑/范辉
