8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提到”指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。就在半个月前，央行首次提出下调存量个人住房贷款利率：“对于居民按揭贷款可按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

如果说上一次表态给出了下调存量个人住房贷款利率的原则和具体路径的话，这次可以看做调整存量个人住房贷款利率，已经进入了实操阶段，至少在监管层面已经开始“指导”商业银行行动起来，也可以大致推测出各商业银行也已经开始制定具体方案。

其实在下调存量房贷利率的过程中，主要博弈的双方是商业银行和广大贷款居民，这两者中，贷款人尽管人数较多，但是比较分散，双方谈判地位不均衡，这就需要监管机构进行协调指导，因此不会是纯粹由双方进行协商，监管机构应该会出台相对统一的指导意见。

目前，对于降低存量房贷利率以后对银行收益的测算，测算方法不同，结果却大相径庭，比如近日就有券商认为，大幅降息制约银行支持实体经济的能力。

有券商测算：考虑到下调比例的不确定性，有三种情景假设分析：第一种假设30%存量按揭利率下调70bp，估算对银行2023年净息差下降3BP，营业收入下降1%，净利润下降3%；第二种假设50%存量按揭利率下调70bp，估算对银行2023年净息差下降5%，营业收入下降2%，净利润下降4%；第四种假设100%存量按揭贷款的利率下调70bp，估算对银行2023年净息差下降9%，营业收入下降4%，净利润下降9%。而2022年全行业按揭贷款占比为21%，国有大行为28%，股份制银行为17%，区域银行为13%，存量按揭利率下调对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大，对区域行影响较小。

从测算结果来看，商业银行是可以承受的。如果下调存量房贷利率会让商业银行的支持实体经济的能力弱化，存量房贷利率下降，影响其盈利，银行内生资本补充速度将下降，估值下降，补充资本的能力下降，资本充足率不足就会影响贷款增长。

但是银行资本不足，即使需要股东的增资，也不能依靠盈利来补充。应该看到，由于存量房贷利率和新增贷款利率之间较大的利差，导致的集中提前还款行为，影响了银行的经营和信贷的稳定性，对于银行的经营和盈利更加有害。

根据某券商的测算，今年上半年个人住房贷款累计发放了3.5万亿元，个人住房贷款余额减少2000亿元，以此推算今年上半年个人住房贷款偿还规模为3.7万亿元，同比多增近1.3万亿元。银行损失了优质的资产和稳定的利润来源，同时造成了居民资产负债表的失衡，压缩了他们的日常消费空间。其实，近几年，政府提出金融要让利实体经济，2020年6月17日召开的国务院常务会议明确指出，要推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。尽管此后这个政策没有继续，但是基本精神还是应该继承的。

银保监会数据显示，2021年全年商业银行累计实现净利润2.2万亿元，同比增长12.6%，相比疫情前的2019年增长10%。2022年全年，商业银行累计实现净利润2.3万亿元，同比增长5.4%。平均资本利润率为9.33%，平均资产利润率为0.76%。

其实，金融让利实体经济并非仅仅是因为银行业这几年利润高，最主要的是要认清实体经济和银行业的关系，实体经济是经济之母，是银行业繁荣发展的基础，如果没有实体经济的稳定发展，银行业的发展就是无本之木，无源之水，高利润是暂时的，短期的，是不安全的，因此，让利的主要目的不是为了几家企业或者个人的收益，而是整个经济的发展，从根本上讲，还是银行业未来的健康发展。

目前实体经济发展最大的问题是消费不足，消费成为未来经济增长中最重要的环节，也是经济发展模式转型最主要的支撑点，由于三年疫情，再加上经济下行，消费下滑严重，中小企业经营困难，为此政府出台各种优惠政策和支持政策。

有一点是肯定的，消费要起来，最关键的是居民的收入要增长。依靠经济复苏增加居民收入当然是最根本的，但是这是一个“鸡生蛋，蛋生鸡”的问题。从畸高的存量房贷利率中要收入，将这些收入投入消费，可以救活大量中小企业，可以让大量银行不良盘活，并且带动企业进一步的投资，让银行业扩张资产，这就是所谓“一着棋活，全盘皆活”。

编辑/张郁唯