万科寄予厚望的物流板块万纬物流再次扩大了自己的“朋友圈”。

日前，万纬物流与建发股份官微均发布消息称，双方举行战略合作协议签约仪式，

根据协议，双方将围绕仓储物流运营管理、供应链数智化优化、物流资产运作等方面开展密切合作。万纬物流将通过全国仓储物流网络全面满足建发股份全温层仓配需求，协助完成降本增效，并通过万纬物流科技能力协助建发股份搭建供应链管理平台，提升供应链运营效率，打造以科技驱动的一体化供应链运营体系。

此外，建发股份亦提到双方还将在物流资产投资和运营等方面共同探索创新合作方式，以及拟携手并进共同开拓海外市场等。

冷链合作

近几年，在房地产下行周期中，正荣、阳光城等一批较为“激进”的闵系房企撞上南墙，但同为闵系房企的建发系、象屿等具有国资背景的开发商却逆势而起。

据观点指数统计，2022年1-12月建发房产权益销售1207亿元，位列十二名；全口径销售额则达到1700.2亿元，首次挤入行业前十，可谓风头大盛。

不过，本次万纬物流与建发股份合作重点是后者另一项主业--供应链业务。

作为国内大宗商品供应链领域巨头，2022年上半年建发股份经营的黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等主要大宗商品经营货量高达8800万吨。

其中，农林产品业务是建发供应链运营业务四大核心之一，报告期内实现营收846.44亿元，同比增长28.22%，占供应链运营业务收入比重达到24.92%，其经营货量同比增速超20%。

另外，建发供应链涉及产品还包括酒类、乳制品、食品、美妆个护等多个品类，初步实现大宗商品至消费品的多品类的全球化布局。

诸如肉禽蛋、水果等鲜活品，以及乳制品等加工食品种种，在运输上都属冷链运输范畴，从公告提到的“满足全温层仓配需求”看，这也是万纬物流与建发合作的主要内容。

公司官网显示，万纬物流全国运营管理47个专业冷链物流园，链接1500+家企业，可为客户提供高标准仓储设施及多元冷链物流服务。

从2017年开始切入冷链赛道，并在2018年收购太古冷链物流资产包，目前，万纬物流冷链仓储规模已位居全国第一。

就万纬物流及冷链业务的发展问题，在去年8月31日万科中期业绩会上，万科执行副总裁刘肖直言，对冷链的未来非常看好。

万纬冷链物流总经理陈君城亦曾对观点新媒体表示，一方面随着消费升级，尤其对生鲜的需求比例越来越高，国内冷链服务渗透率随之提升；另一方面，新增冷库规模逐年增长，但不同区域发展有不平衡现象，例如沿海或一线城市供应较少，高标冷库更为紧缺。

同时，基于对市场的认知，万纬物流在设立之前曾考察美国物流市场及冷链供应巨头美冷集团，意识到国内缺乏高资本投入强度、高专业化程度及高信息化的冷链玩家。行业效率低、门槛高，而这也代表着机会。

回到建发来看，截至2021年末，建发自有仓库和自管仓库共计78个，总面积超226万平方米，其中期货交割库共计6个。

尽管自己拥有一些仓储资产，但建发更多仓储物流需求依靠供应商满足，同期签约物流供应商达1600余家，合作仓库达3500余个。

有业内人士表示，随着行业分工细化，仓储物流环节外包是大势所趋，这将为降本增效提供空间。

数据显示，国内物流总费用占GDP比重由2010年17.4%下降至2020年14.7%，2021年，这一数据进一步降至14.6%。

横向对比来看，欧美发达国家物流总费用占GDP比重仅8%-9%左右，说明中国物流效率仍有进一步提升空间，第三方专业物流服务供应商仍大有可为。

2022年12月，国内现代物流领域第一份国家级五年规划《“十四五”现代物流发展规划》

要求，到2025年，社会物流总费用与国内生产总值的比率较2020年下降2个百分点左右，大宗商品储备设施、农村物流、冷链物流、应急物流、航空物流、国际寄递物流等重点领域补短板取得明显成效。

运营转型

上述合作协议还谈及，万纬物流将通过科技能力协助建发股份搭建供应链管理平台，提升供应链运营效率。

2021年，万纬物流曾发布战略公式：万纬=基本盘×服务^科技，将科技作为物流服务的底层支撑。2022年，万纬物流董事长张旭再次强调，科技化支撑的运营服务是物流行业未来核心竞争力，万纬将持续打造全链路数字化解决方案，为企业客户降本增效、创造价值。

可以看出，万纬物流在此次与建发的合作里一再凸显运营服务提供方的角色。

据悉，物流地产企业按照功能、服务深度可以分为四类，从功能来看，可以分为仓储型、流通型两大类园区/标的；从服务深度来看，可以分为空间租赁和运营两类。

此前，万纬、普洛斯等的主要业务是基础空间租赁，拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。除了基础的园区运营管理工作，不额外提供增值服务。

但受拿地政策要求拔高、市场标的缺乏等因素影响，万纬物流扩张速度变缓，轻资产模式成为新的走向之一。

2019年-2021年，万纬物流新增物流项目个数分别为21个、10个及3个，其中2021年新增总建面21.13万平方米创七年新低。

截至目前， 万纬物流共进驻城市47个，仓储规模达1200 万平方米以上，仓储项目164个，与2021年末相比增加12个。

增速回升的一个原因就是万纬物流与国企之间合作在去年有所增加。

如2022年6月下旬，万纬物流宣布与宁波商贸集团就宁波梅山国际冷链枢纽港项目达成合作，项目总投资约30亿元；7月份，由融通地产与万纬物流合资打造的天津融万低碳冷链物流园项目开仓；之后，万纬物流又与山东港口物流集团签订战略合作协议，探索高标仓储及冷链温控物流园区方面的深度合作。

这些与国企的合作重点基本都是围绕冷链，万纬物流相关负责人对观点新媒体表示，有了冷链部分之后，万纬物流整体业务已开始从注重资产向注重运营服务方向转型。对万纬物流而言，其可通过向拥有优质标的资产的国企提供专业团队及服务，从而达到扩张目的。

在规模层面，万纬物流曾制定“100个冷链园区”的三年目标，尤其要强调加大核心城市投资浓度。但截至目前，万纬物流旗下的冷链园区数量还不到目标数的一半。

对这家已经走到国内冷链仓储规模第一，但距离美国美冷、Lineage等巨头仍有很远一段路要走的年轻公司而言，保持增速将会是未来很长时间里的重要任务。

在陈君城看来，与国企的合作虽取得良好进展，但终究只是整体大战略的补充部分，万纬物流更希望掌握一些重资产。这意味着要攻克土地资源获取的难题，例如满足地方政府投资强度，达到产业导入的标准要求等。

编辑/宋欣