1月6日，嘉实基金发布公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT公众投资者认购总量已超过公众发售总量，决定提前结束募集，公众比例配售结果将由基金管理人另行公告。至此，作为2023年首单公募REITs，嘉实京东仓储基础设施REIT也成为今年首单提前结募的公募REITs。

根据嘉实基金此前公告，嘉实京东仓储基础设施REIT于2022年12月30日完成网下投资者询价，拟认购份额数量总和为132.344亿份，为网下初始发售份额数量的126.04倍。

目前市场上已成立的公募REITs底层资产主要为产权类和特许经营类。产权类资产中，仓储物流和产业园区等较受投资者青睐。

具体来看，仓储物流是指利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物，而现代仓储更加注重自动化、智能化，例如建设标准更加严格的高标仓，可大大节约仓储成本，提高工作效率。受益于电商等快速发展，物流仓储需求大幅增长，未来发展空间巨大，高标仓供不应求。

公开资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产为京东自建高标仓，包括三处物流园，分别为京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。3个项目位于关键物流集聚区，根据企业提供的2022年上半年审计报告，3个项目增值幅度分别为55.65%、130.91%、39%。

政策面也对发展现代物流体系给予支持。国家发展改革委2022年12月15日发布的《“十四五”扩大内需战略实施方案》明确，加快构建以国家物流枢纽为核心的骨干运行网络，完善区域分拨配送服务网络，优化城市物流配送网络，发展城乡高效配送。加快补齐农村物流发展短板，促进交通、邮政、商贸、供销、快递等存量农村物流资源融合和集约利用，打造一批公用型、共配型物流基础设施，提升农村物流服务效能。

嘉实基金介绍，“嘉实京东仓储基础设施REIT未来有望盘活约35.1万平方米的现代化仓储物流资产，有助于仓储物流类资产市场化运行，提高运营管理效率。”

结合目前我国已发行上市的2只仓储物流类公募REITs表现，海通证券表示，红土盐田港REIT和中金普洛斯REIT均为首批募集发行，项目的收入来源主要为项目市场化出租获取的租金及综合管理服务费两部分。从经营表现看，仓储物流类公募REITs经营业绩受疫情影响较小，收入较为平稳。

嘉实基金表示，未来将依托REITs专业投资团队，凭借实物资产投资经验，确保专业、高效的投资运营管理，在盘活现代化仓储存量资产的同时，也为更多个人投资者提供参与优质基础设施项目的直接途径，同时激发社会资本直接参与投资基础设施项目的热情。

截至1月6日，上市公募REITs已达24只，发行规模合计783.61亿元。展望2023年，中信建投证券固定收益首席曾羽对《证券日报》记者表示，在政策支持下，2023年REITs规模仍将保持高速增长，底层资产会进一步丰富。需要注意的是，随着供给的增加，新REITs上市比价效应带来的价值回归收益仍存，但是存量REITs的稀缺性将进一步弱化，分化将会加剧，预计未来REITs将呈现强者恒强格局。

在海通证券看来，仓储物流类REITs资产结构和盈利模式较为明确，扩募思路较为清晰，能够同时享受稳定的现金流分派和资产增值收益。未来，仓储物流REITs通过扩募，能够吸收一线城市及强二线城市的外溢需求，有利于基础设施资产持续稳定运营并实现资产增值。

编辑/范辉