新华财经上海11月12日电 伴随我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施公募REITs”）的稳步扩容，其底层资产日趋多样化已成大势所趋。

当前，如何加快推动国内数据中心（IDC）发行公募REITs成为业界关注的焦点。在业内人士看来，国内IDC企业机遇、挑战并存，REITs模式下，企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善，但在项目成熟度、土地产权归属、客户结构等层面亦面临相应约束。

资产类型拓展

助力长三角地区打造具有国际竞争力的REITs发展高地，长三角基础设施REITs联盟于11月11日举办了数据中心IDC专场圆桌论坛，旨在交流探讨数据中心（IDC）发行公募REITs的疑难问题和解决路径。

数据中心（IDC）是支撑我国数字经济高质量发展的关键基础设施，也是REITs试点重点行业之一。2022年5月发布的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出，要重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，其中包括新型基础设施。

在业内人士看来，IDC资产作为“数字世界的不动产”，主要依赖于机柜服务收入，现金流入相对稳定、可预期，且具有典型的重资产属性，行业远期成长性、投资回报率亦较为理想，是公募REITs试点潜在优质资产。

中信证券研究院此前预计，中期国内IDC市场能维持30%左右的复合增速，且投资回报率（项目10年期IRR平均在10%至20%之间）有望好于一般不动产资产。

《2021-2022年中国IDC行业发展研究报告》亦显示，未来中国IDC产业将长期保持稳定增长，预计到2024年后，5G、AI等新兴技术趋于成熟，产业互联网生态逐步形成，数据量迅速增加，有望推动IDC产业进入新一轮的增长周期。

“在‘双碳’目标提出，‘东数西算’工程全面启动的大环境中, 2022年数据中心企业有望借助资本市场迎来跨越式发展机遇。”中金公司投资银行部副总经理庄园说。

机遇、挑战并存

借助REITs渠道，IDC企业能盘活存量资产，支持新项目建设，其融资便利性和融资成本能获得显著改善。长期内，IDC企业亦有望搭建“上市公司+公募REITs”双资本运作平台。

与此同时，IDC企业可通过降低持有REITs基金份额比例实现项目资产出表，并将自身转型为轻资产的专业运营服务企业，实现经营模式全面转型。有业界机构测算，IDC运营服务市场空间有望达百亿量级。

此外，REITs化运作意味着稳定可预期的现金流和对收益分配的硬性承诺，叠加本身较好的成长性，有助于吸引险资、社保等长线稳健资金持续流入，远期利好上市IDC企业价值重估。

身处试点阶段，IDC企业发行公募REITs必然会面临一定的挑战。

例如，国内第三方IDC企业整体仍处于发展中前期，在运营项目以新项目居多，且一般需要2至3年的爬坡周期方能进入稳定运营阶段；国内较多IDC项目通过租赁方式取得土地、地上建筑物使用权，并不具备所有权；以定制批发模式为主的IDC项目，单一项目一般仅对应少数有限客户，周期内客户流失、合同续签等均会带来项目现金流大幅波动，是否能满足现有规定中提及的“现金流来源合理分散”要求，还需针对具体项目进一步论证。

“我们认为，需要结合IDC项目的投建模式和行业合规要求，重点关注IDC项目的入池资产范围、地方产业政策、能耗（PUE值）要求、节能手续等，确保IDC项目在固定资产投资手续方面合法合规。同时，要特别关注业务牌照的取得，以及IDC项目底层业务合同的梳理，成本和收入拆分等事项。”汉坤律师事务所合伙人方榕说。

热度居高不下

“我国IDC产业较美国而言兴起较晚，于2009年前后才开始蓬勃发展，分别经历了自建IDC与‘云化+基建’双向发展阶段。”在戴德梁行北区IDC评估业务负责人张恺玲看来，随着经济发展进入“深度数字化”时代，以及行业自身转型发展的诉求，IDC公募REITs的推出正逢其时。

实际上，“现有的融资渠道存在劣势，难以完全满足IDC企业业务扩张的资金需求。”庄园坦言，“IDC企业在项目层面的融资以债务融资为主，主要依靠银行贷款、融资租赁等间接融资渠道，受到机电设备等动产抵押率限制，融资效率相对较低。而公募REITs则可以在项目层面引入权益资金，盘活存量继续用于新项目建设，IDC企业也可以接受委托继续运营公募REITs持有的IDC资产。”

随着政策环境的逐步优化和配套机制的不断完善，公募REITs市场也在逐渐向纵深发展。公开数据显示，中国公募REITs市场已有上市REITs20只，总募集资金规模超过600亿元，市值逾700亿元，回收资金带动新项目投资超过3300亿元。

值得一提的是，本周华夏基金华润有巢REIT询价阶段受到了网下资金青睐，参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的213倍，刷新了已有公募REITs网下询价的纪录。REITs产品的热度由此可窥一斑。

据记者了解，市场中已经储备了多单IDC项目，业界机构也正在积极筹备，希望推动IDC这一类新型基础设施项目落地，成为基础资产类别里的“新成员”。

“REITs的推出，对我们来讲是一个非常重要的机遇。”世纪互联新基建工程集团副总裁王琪宇直言，“在加快建设数字中国的大背景下，数据中心行业拥有长期的需求确定性，具有广阔的发展空间。与此同时，全行业也面临着较为严峻的资金压力。公募REITs是给IDC行业打开全新投融资道路的‘及时雨’，我们会积极参与IDC公募REITs市场。”（记者 杨溢仁）

编辑/田野