近日，多家上市房企相继发布2022年第三季度报告，保利发展与万科两家头部房企不约而同地于28日晚公布了三季报数据。保利发展与万科分别作为国有房企与民营房企的佼佼者，其业绩表现具有一定代表性，因此，中新经纬通过多项指标进行对比，寻找两者之间业绩之间的差异。

受市场环境影响，它们的销售业绩均有下降，万科的降幅稍大，但从9月份的销售看，它们的降幅有趋缓迹象。万科的营收规模虽是保利发展的两倍多，但盈利的差距并不明显，万科的毛利率低于后者。今年前三季度，保利发展与万科的现金及现金等价物都在减少，但短期债务相对稳定，偿债能力仍有保证。

销售降幅放缓 万科业绩下滑更大

由于期房销售的原因，房地产企业的业绩数据有一定的滞后，因此，每月公布的房地产销售数据具有先导性，可以窥测企业未来的业绩走向。

2022年以来，房地产市场销售整体呈现下滑走势，各房企销售端承受了不小的压力，不过，从近一两个月数据看，已有个别头部房企出现销售降幅减缓的迹象。据今年10月10日保利发展公布的数据，9月份，公司实现签约面积227.01万平方米，同比减少8.30%；实现签约金额383.95亿元，同比增加6.60%。除6月份外，这是保利发展今年单月签约面积的降幅首次缩小至个位数，而单月签约金额同比正增长，则是继6月份的第二次。

需要指出的是，每年的6月、12月都是房企冲击销售额的月份，这些月份的销售有所增长也是正常现象，因此可以说，保利发展9月份销售表现相对不错。再看万科，9月实现合同销售面积227.1万平方米，同比下降0.48%；合同销售金额347.3亿元，同比下降3.82%，两项指标的降幅也在明显放缓。

从累计数据看，1-9月份，保利发展实现签约面积1920.51万平方米，同比减少24.50%；；实现签约金额3201.00亿元，同比减少21.97%。1-9月份，万科累计实现合同销售面积1936.9万平方米，同比下降34.26%；合同销售金额3146.7亿元，同比下降34.32%。两家的销售规模旗鼓相当，但万科的累计销售降幅大于保利发展，销售压力更大。

土地储备关系房企未来的发展势头，面对今年严峻的地产形势，许多房企都不敢拿地。三季报披露，今年前三季度，保利发展新拓展项目70个，新增容积率面积771万平方米；截至三季度末，共有在建拟建项目795个，在建面积1.39亿平方米，待开发面积6605万平方米。万科方面，前三季度新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米；截至三季度末，在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米。万科还参与了一批旧城改造项目，总计容建筑面积合计约494.4万平方米。从新拓项目数量、规划面积、在建项目面积及待开发面积看，万科都逊于保利发展。

利润下降 保利发展毛利率较高

业绩方面，三季报显示，今年7-9月份保利发展的营收与利润均为负增长，实现营收456.53亿元，同比下降5.82%；归母净利润22.68亿元，同比下降30.96%。万科的表现相对较好，7-9月份实现营收1307.6亿元，同比增长25.3%；归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。

1-9月，保利发展实现营收1564.37亿元，同比增长12.97%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%。1-9月，万科实现营收3376.7亿元，同比增长24.4%；归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%。可以发现，万科营收规模是保利发展两倍还多，但两者的赚钱能力的差别却不明显，前三季度万科归母净利润仅比保利发展多了约40亿元。

营收规模差别大、利润差别小，说明了万科的利润率不及后者。三季报称，今年前三季度，保利发展的毛利率为24.51%，较2021年同期下降5.32个百分点。万科没有披露整体的毛利率数据，但三季报称，“2022年前三季度，本集团开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。”

房企利润下滑已经是不争的事实。万科集团总裁、首席执行官祝九胜在今年8月底举行的万科中期业绩推介会上就表示，短期看，万科首先要确保公司的经营安全，毛利率肯定承受着相当的压力。长期看，行业毛利率要回到社会平均水平，“没有哪个行业必然比哪个行业好，房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。不过即使这样，仍会有深刻洞察客户需求、经营效率能够提升的企业，能获得高于行业平均水平的回报率。”

比较而言，万科的业务构成更加多元。今年前三季度，房地产开发业务贡献了87.60%的营收，其余的则由物业服务(即万物云)、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等板块支撑，除了万物云的收入没有披露外，其余板块前三季度的营收分别为29.7亿元、23.1亿元、62.5亿元，均有两位数的同比增幅。

在手现金减少 偿债能力相对稳定

面对房地产市场的挑战，经营安全已成为企业当前最应该考虑的问题，简单讲，就是要增厚现金流、减少负债。

三季报显示，2022年1-9月，保利发展实现销售回笼2939亿元，较去年同期减少19.96%，这与今年销售额的降幅基本相当。1-9月保利发展的回笼率达到91.8%，高于去年同期的89.5%。

现金流方面，截至2022年三季度末，保利发展经营活动产生的现金流量净额-298.57亿元，大幅低于去年同期的-187.51亿元；期末现金及现金等价物余额1288.19亿元，比去年同期的1318.64亿元减少30亿元，比今年上半年末的1555.74亿元减少267.55亿元。

截至2022年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元，比去年同期的12.20亿元减少了442.36%；期末现金及现金等价物余额1158.05亿元，比去年同期的1386.66亿元减少了228.61亿元，比今年上半年末的1379.08减少221.03亿元。

负债方面，截至2022年三季度末，保利发展的资产负债率为77.91%，扣除预收账款后资产负债率为66.35%。其中，短期借款及一年内到期的非流动负债为672.47亿元，虽高于去年同期，但较今年上半年末则减少约百亿元。

截至2022年三季度末，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。万科披露了“货币资金”指标，三季度末为1188.3亿元，是总和为627.5亿元的短期借款和一年内到期有息负债的约1.89倍，2021年年末该比值约为2.55倍。万科持续降低融资成本，前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。

可以看出，保利发展、万科均面临着现金减少的问题，但好在短期债务相对稳定，偿债能力虽有削弱，也仍保持在不错的水平上。

编辑/樊宏伟