受制于财力等因素，地方政府回购新房可持续性和可复制性面临挑战。日前，关于苏州市政府收购新房项目的消息冲上热搜，在此之前，济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房的消息也曾受到关注。

专家在接受中国经济时报记者采访时表示，政府层面回购新房项目本身不属于创新，客观上说明此类城市房源库存压力大，这种做法对于提振楼市行情、加快房企资金回笼、为政府层面扩充保障房房源等会带来综合效应。不过房企拿地仍然比较谨慎。

回购新房不属于创新

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受本报记者采访时表示，近期地方政府出现了回购新房项目的操作，既实现了去库存的导向，也有助于对保障房等房源筹集提供支持。此类收购使得统计层面的交易数据拉升，这也要求客观看待近期各地因政府回购而导致的交易数据拉升现象。

根据公开报道，苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。目前苏州多个项目房源已经被相关部门回购。得益于政府回购，9月，苏州楼市成交数据实现同环比大幅增长。克而瑞统计显示，9月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万平方米，环比增长126.88%，同比增长93.34%。

严跃进认为，应客观看待政府收购商品房的现象，对于理解政策操作和市场影响等都有积极的作用。

“让政府层面回购新房项目，本身不属于创新，各地本身也给予了鼓励。只不过苏州作为新一线城市，进行类似操作，客观上说明了此类城市房源库存压力大，也需要通过此类回购来化解库存和房企销售压力。”严跃进表示。

严跃进告诉记者，从该政策工具看，今年很多城市都在落实和实施，包括郑州、济南、湖州、阿勒泰等城市都有类似的政策表述或动作，而且此类操作普遍和安置房、保障房、租赁储备住房等房源筹集挂钩。这和鼓励企事业单位团购住房是两码事。

少数城市土地市场热度较高

根据中指研究院数据，全国22个重点城市中已有13城完成了三批次集中供地，共揽金3888亿元，相较于去年三批次的4364亿元下降11%。已完成三批次供地的13个城市，供应规划建面相较于2021年三批次下降了31%，土拍流拍率基本维持在7%-8%的稳定区间，而熔断地块占比由一批次的接近30%降至三批次的15%，同时溢价成交地块比例也下降了15个百分点。土拍热度再次降回2021年三批次的水平。

中指研究院土地事业部负责人张凯对本报记者表示，分城市看，北京、上海、杭州、合肥等城市土拍仍维持着较高的热度，而此前热度较高的深圳土拍热度下滑明显，其主要原因是三批次的地块均不在核心城区。此外，央国企拿地减少。

根据中指研究院1-9月TOP100房企累计销售额监测，相较于2021年1-9月同比下降45.1%。在已完成三批次供地的13个城市中，央国企+混合所有制企业总投资金额由一、二批次的约1950亿元降至三批次的约1450亿元，投资金额占比更是由一、二批次的超过50%下降至三批次的37%。地方国资在今年三批次再次进场托底接盘，在投资金额上占据了市场的半壁江山。

另据诸葛找房数据研究中心监测，日前广州2022年第三批次集中供地落幕，共成交15宗地块，总土地出让金479.23亿元，从成交体量上看，三轮土拍的成交规模为今年以来之最，土地出让金较二轮上升129%。

城投托底土拍压力变大

诸葛研究院负责人王小嫱在接受本报记者采访时表示，广州三批次土地溢价率仅为0.5%，低于二轮的6.55%，成交的15宗地块中，仅有2宗地块溢价成交，13宗地块底价成交。从流拍上看，本次流拍3宗地块，流拍率较二批次有所下降。从拿地企业来看，地块均由央国企和地方企业竞得，本次无民企参与。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。但由于多数城市的楼市表现在政策一松再松的刺激下并未出现实质性转好，企业拿地态度也保持谨慎，地方城投仍在持续托底。

“结合三季度以来的市场走势和政策宽松，以及部分企业的投资表态来看，整体土地市场仍难有起色。短期拿地意愿难以恢复，全年谨慎投资的预期不变。同时，企业三四线投资全面萎缩，仅有核心一二线以及部分热点三四线的优质地块能够吸引房企参拍。未来央国企主力、城投托底的格局不变，但城投托底意愿下降、托底压力变大，此外民企迫于生存压力投资仍将收缩和暂缓。”丁祖昱说。

编辑/张郁唯