北京楼市进入“史上最严调控”，已整整五年时间了。
2017年的3月17日，北京市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。这是继2016年“930”新政后再次由北京市牵头收紧楼市调控的政策。
《通知》全文仅三百余字，但因为“认房认贷”，“提高二套房首付比例”等大力度的调控措施，被称之“史上最严调控” （后简称“317新政”）。自此之后，北京房价上升的势头得到遏制，楼市进入下行通道，成交量急转直下，购房需求转入观望。
今天，北京青年报记者将带您回头再看，这五年时间里，北京楼市究竟发生了哪些具体变化。
价格
新房上涨被明显遏制
“317新政”被业内称为“史上最严”的楼市调控。这也是近年来对北京房地产市场影响最大的政策，甚至可以将其作为楼市的分水岭。
“史上最严调控5年”楼市价格走势图
（数据来源58安居客房产研究院，仅供参考）
最受大众关注的，无疑是5年间楼市价格的变化。根据58安居客房产研究院的数据，从近5年北京的房价的变化整体来看仍是稳中向上的，其中新房价格在2018年2019年跌入谷底后，逐渐恢复到平稳区间。
处于市场中的人，最能感受到变化。昌平某新盘项目的开发商负责人告诉北京青年报记者，“北京新房这几年的价格变动不大，目前新房价格都严格按照指导价来，只有降低的空间，没有突破指导价的可能。如果一定要对比的话，最近一年新拿地的价格比照两年前的价格有两、三千元每平方米的向上浮动，这个影响并不明显。”
相比之下，二手房就不同了，一位大型中介的经纪人表示，这几年里，最热的就是学区房，涨价明显。这位经纪人举例表示，他所在的海淀区小西天片区，只能算海淀教育资源的洼地，但二手房售价也已经从2018年时7-8万元每平方米，涨到了现在的9-10万元每平方米。
从近5年北京的房价变化不难看出，5年间，新房涨幅始终处于可控状态。58安居客房产研究院数据显示，2017年3月北京新房价格为38873元/平方米，2022年2月份的新房均价为48428元/平方米，5年间新房价格涨幅为24.6%，平均每年的价格涨幅约为4.9%。而二手房的价格上浮更大，2022年2月最新的成交均价再次触及了63000元/平方米的价格高位。
对于这样的结果，58安居客房产研究院分院院长张波告诉北京青年报记者，从房价、成交量这两个维度看，过去五年北京整体调控政策成效卓著。尤其是新房价格，在2017年新政出台后，平均涨幅出现了明显放缓的态势。
总体来看二手房成交均价的实际上涨幅度是要超过一手房，但涨幅近几年逐步收窄，这和学区房政策调整有较大关联，预计后续北京二手房仍将维持窄幅振荡格局。
成交
再未触及历史高点
严控5年，楼市成交量也发生了逆转，2017年3月，北京二手房成交量达到了25434套的史上最高点，但今年2月份的二手房成交量仅为6246套，缩水明显。
“史上最严调控5年”，北京楼市成交趋势图
（数据来源58安居客房产研究院，仅供参考）
谈到2017年新政出台前北京楼市的火热，地产从业人员更是有深切的体会，那也是经纪人的“黄金时代”。海淀区的一位资深二手房经纪人王远（化名）告诉北青报记者，“那时候一个经纪人一个月成交量在六、七单左右，基本上带客户看一遍房，就都能成交。那时候大家都在抢房子，比的是谁有本事先约到房主，谁能出更高的首付款。尤其政策出台前的一个月，火热抢房达到高峰，如果客户说再考虑考虑，第二天再回过头来想约房主，房子就极可能卖出去了。即便客户和房主约在一起坐下来聊，业主临时起意提价十万，也都是正常不过的事情，现在跟那时候比差远了。”
58安居客房产研究院的数据统计显示，在过去5年的调控周期里，仅有2020年12月和2021年3月，这两个月的二手房成交量突破了2万套，这很大程度上还是二胎放开及学区需求暴增导致的。绝大多数时间里，北京二手房成交量都围绕着一万套上下浮动。
从调控效果上看，5年时间里，限竞房、有指导售价的新房、共有产权房等共同对楼市稳定起到了积极作用。二手房交易稍有过热，便会有对应的学区政策出台，使得楼市新房、二手房交易始终维持着稳定健康的局面。
炒作
投资客绝迹
之所以“317新政”被称为“史上最严”，核心原因是将大幅提高了使用杠杆的资金成本。无论是二套房的首付比例提高、还是认房认贷等，造成的直接结果就是买房的成本更高了，这对于习惯用银行资金，上高杠杆炒房的投资客来说，几乎是灭顶之灾。
于是乎，我们如今已经很难再听到投资客组团抄底，买下一整片二手房这类的新闻。
楼市在严控五年以来，需求端不再相信楼市只涨不跌，处于观望状态，即便一些热门楼盘入市引发了全城关注，但也无法改变市场热度回归正常的趋势。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来，“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加“交易成本”，且力度可谓史无前例，招招剑指投资投机性炒房。
“从目前来看，北京的成交在近几年已经基本回归到自住型需求占绝对主导地位。由于认房认贷加之严格的限购政策，非自住型需求入市的门槛极高，同时对于购房者首付资金严查以及对市场挂牌价格的整治，导致投资者性需求的获利预期变弱，市场逐步恢复平稳理性。”张波表示。
除了量价变化，“3·17新策”还带来了购房心态的变化。市场逐渐进入到刚需和改善主导、买方主导的状态。此外，与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主报价开始理性，成交周期也开始变长。二手房市场在317之后，除了个别热点学区外，整体维持了稳定的趋势。
专家
未来不具备大涨条件
在经历了信贷收紧、严控经营贷入楼市等多重打击后， “房住不炒”，以及稳地价、稳房价、稳预期的政策调控全部得到落实。北京房地产市场已经不具备大涨的空间。
但需要关注的是，今年初开始，房贷政策出现了适度放松，目前包括北京在内的一线城市市场正在逐步回暖，从统计局公布的今年1、2月房价来看，北京的新房和二手房也总体处于微幅上升区间。
张波预计，在整体回暖的背景下，北京楼市进一步出台放松政策的可能性较小，尤其是“取消认房认贷”这样重量级的政策，一旦实施，不但会大大提升改善型购房者入市的意愿度，亦有可能导致投资性需求抬头。因此，北京对于政策的调整会偏于谨慎，尤其在市场上行周期不太会快速推进。
也有业内人士表示，从北京调控动作来看，随着城市功能的提升，经济的发展，房价适度上涨是正常且合理的，市场小幅度升温是可以预期的，但不会回到2017年初那样盲目暴涨的状态。在现有政策逐渐宽松的背景下，更严格的限购限贷政策出台的可能性不大，但如果楼市出现新的投资投机苗头，政策的打压仍会持续。
文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦
