十年间“由9进4”,厦门房价逆天超越三大最强省会 | 楼市地理
第一财经 2022-03-15 20:03

2019年,厦门成为中国电影金鸡奖固定举办地后,这座美丽的海岛城市越来越多地出现在荧幕中。在点播量超20亿次的热播网剧《开端》和知名电影《西虹市首富》中,拥有蓝天碧海、高楼大厦的厦门,给观众们留下深刻印象。

但当外地人来到厦门出差或旅游,还可能会被一个数字所震惊——房价。厦门不少出租车司机总是会热衷于介绍路边哪些楼盘超过了10万元/平方米。

厦门是福建的副省级城市、计划单列市,如今厦门的房价已经超越了一线城市广州,稳坐全国第四位。从GDP、人均可支配收入及人口来看,厦门似乎并不具备与广州、杭州、南京等经济强省省会城市一较高下的实力,它却成了中国楼市中一只特殊的“妖股”。

厦门房价接近省会福州两倍

根据受中房协指导的“中国房价行情网”数据,截至2022年3月15日,厦门近一个月二手房挂牌均价为50851元/平方米,在全国城市中,仅次于上海、北京和深圳,而一线城市广州的同期挂牌均价是45763元/平方米,厦门比广州高了5000元/平方米。

跟长三角两大省会城市南京、杭州相比,厦门的房价更是高出一大截。同期杭州的挂牌均价为38862元/平方米,南京为35389元/平方米,比厦门每平米低了1.2万-1.5万元。

2021年,我国人均可支配收入前四强省份依次为浙江(5.75万元)、江苏(4.74万元)、广东(4.49万元)、福建(4.06万元),厦门作为福建的副省级城市,房价竟然已经远超前三强经济大省的省会城市。

在福建省内,厦门的房价也是逆天的存在。

福建的省会福州和经济强市泉州,都已进入GDP万亿俱乐部,而厦门2021年GDP为7034亿元,离万亿尚有一段距离。不过,厦门的房价已近乎是福州的两倍。根据中国房价行情网,福州近一个月挂牌均价为27782元/平方米,泉州则仅为19570元/平方米。

除了中国房价行情网,参考安居客、房多多等多个平台二手房挂牌价格数据,厦门的均价都超越广州,稳居全国第四位。

此外,根据易居克而瑞的数据,2022年1月厦门新建商品住宅均价38175元/平方米,同样位于全国第四,仅次于“北上深”。

可以对比的是,十年前,厦门的新建商品住宅均价为13637元/平方米,那时候处于全国第九位。十年前新房价格曾经排在厦门前面的三亚、杭州、宁波、绍兴、温州等城市如今都已被厦门赶超。

但是综合各方面数据看,厦门的GDP规模小、人口相对少,人均可支配收入也赶不上广州、南京、杭州等城市。

十年间,厦门房价凭何实现“9进4”并且远超中国经济实力最强的几座省会城市?

地王频出刺激房价上涨

一般来说,房地产是否兴旺,与经济、人口、产业有着莫大的联系。然而厦门却打破了这些规律,房价超过了产业和人口规模远高于厦门的城市,成为了中国楼市中的一只“妖股”。

作为南方的一座美丽海滨城市,厦门房地产的基础很扎实,因为气候宜人、风景优美、历史文化底蕴厚重,厦门早就是福建省内客群置业或投资的首选。

“曾经每个福建人都想在厦门买一套房。”“90后”的厦门人林文文告诉第一财经记者。

在林文文的印象中,厦门的房价早在2012年就比较高了,但是疯涨是从2015年开始的。“2015年我记得发生了股灾,还上演了千股跌停,周边很多人就意识到房子才更保值,开始跟风投资房产,福建生意人很多,他们需要稳定的保值渠道。”

于是2016年起厦门的土地市场开始异动了。当时全国土地市场都很火热,厦门也地王频出。

厦门的房地产市场一直分成岛内和岛外。岛内地块稀缺,可开发资源少,房价高企;岛外则土地较多,曾经是厦门的房价洼地。但是从2016年这一波土地拍卖开始,厦门的岛外房价开始抬升了。那一年,海沧区、翔安区、集美区和同安区频频刷新区域单价地王纪录。

也是在这一年,受地价飙涨刺激,厦门房价全国领涨,与南京、苏州、合肥并称为“二线四小龙”。

2017年-2018年,因为全国性调控,厦门也相继落地限购、限售和认房又认贷政策,土拍和住宅市场均有所降温。到了2019年,已经断供5年厦门岛内开始拿出土地竞拍,一下子又点燃了房企的参拍热情,全年岛内出让3宗优质地块,成交楼板价皆超4.2万元/平方米,一举刷新厦门总价、单价地王纪录。2019年11月19日,中骏总价59.4亿元竞得湖里区一宗地块,楼板价45103元/平方米,成为新的单价地王。

2020年,受疫情影响,原本严控楼市的厦门,开始对房地产进行纾困,并且加码“抢人大战”,不仅放宽岛外人才购房门槛,还启动了五大人才工程,给落户厦门的人才给予购房补贴。同年,厦门喊出了“岛内大开发,岛外大发展”的口号,开启大面积的征地拆迁,拆迁户涌向了市场。

疫情后不久,厦门土拍市场开始转暖,厦门岛内4宗优质宅地成交楼板价皆超5万元/平方米,再度刷新总价、单价地王纪录。2020年,中骏在岛内湖里区拿下一块地,楼面单价达到58824元/平方米。

2021年厦门开始实行集中供地,首批集中供应的5宗地全部溢价出让,平均溢价率达到29%,建发夺下湖里区2021P03地块,剔除配建后实际楼板价达到67546元/平方米,再次刷新单价地王纪录。

厦门的最高单价地王纪录,几乎一年上一个台阶,从“4字头”到“6字头”仅用了两年多的时间。在地价不断上涨的刺激下,厦门岛内的成交量和房价也节节攀升。

根据克而瑞统计,2019、2020年,厦门二手房市场持续转暖,成交连续两年突破300万平方米,创2017年以来新高。2021年上半年时,二手房成交也依然活跃,同比增长超80%。

在2021年上半年时,厦门岛内市场达到高点,某楼盘新房售价为7万元/平方米,还要捆绑2个车位出售,每个车位80万元-90万元。一二手倒挂现象严重,上述新楼盘周边的二手次新房售价达到8万元/平方米-12万元/平方米,价格可比上海中环以内板块。

一夜入冬后进入僵持期

2021年下半年,全国各地楼市普遍量价齐跌,飙涨多年的厦门楼市,也在一夜间“由夏入冬”。

去年二季度,厦门新建商品房成交量还有12335套,成交面积129万平方米;到了第四季度,只剩下5205套、55万平方米。此外,下半年二手房市场的成交量相比上半年也腰斩了。

克而瑞数据显示,2021年12月至2022年2月,厦门一手住宅成交量三连跌,这使得厦门的房企供货热情跌入谷底,开盘数量寥寥,供销疲弱,整体去化也降至低位,厦门楼市均价随主力成交项目变动结构性下行。整个2月,厦门全市整体商品房销售金额43.93亿元,销售面积15.70万平方米,同比下跌51%。

“现在厦门的二手楼市仍处于‘僵持’状态,即没有什么成交量。原因是复杂的,首先我们看到全国大环境就是如此,其次厦门的房东们是不愿意自动下调价格的,而购房者也在观望。而且因为教育政策的调整,岛内名校将‘出岛’,所以从去年下半年开始,厦门岛内比较火的学区房,现在也没了优势。现在是我从业四五年来最冷的时刻。”一位在厦门从事房地产中介的人士告诉记者。

从去年下半年起,厦门高涨的土地市场一并入冬。2021年12月第三批集中供地,厦门土拍大爆冷,流拍率高达50%,推出14宗地块,仅有7宗被开发商收入囊中,厦门岛内一宗优质稀缺地块竟然无人应价,被视为厦门土拍史上的“黑天鹅”事件。

近期中指研究院称,截至2月下旬,已有超过40个城市出台房地产相关调控政策松绑楼市,而曾经楼市火热的厦门,也成为其中一员。厦门市住房保障和房屋管理局印发通知,规定岛内新房项目意向登记购房人数不少于可售房源数1.2倍,岛外项目不再强调摇号。过去厦门一些高地价且认购热度高的项目都要摇号,此类政策说明厦门楼市在降温,同时在购房方面松绑,给予市场更大的宽松空间。

下周,厦门即将迎来2022年第一轮集中供地,共将推出10宗商住地块,这一次或许为了有个好的开头,厦门一下子推出了5宗岛内地块,思明区3宗、湖里区2宗。过去,对于开发商来说,厦门岛内地块十分稀缺,令他们垂涎,今年开年这次土拍,房企的积极程度或许将定调厦门全年楼市。

克而瑞研究认为,如今商品房开发进入青铜时代,厦门未来将很难再出现暴涨暴跌大行情,价格即将进入平稳期。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟

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