12月27日，旭辉控股集团（00884.HK）董事局主席林中发文称，中国地产行业诞生以来，从没有这样的风雨飘摇、黑云压城；近几个月来，如同鱿鱼游戏，每一周都有一两家开发商轰然倒下，行业陷入一个股债双杀的螺旋式下降过程。

对于近期多个政府部门表态要维持房地产行业的稳定，林中表示，很多人乐观地认为是否政策转向了，地产春天又要来了；要放弃幻想，地产已经进入青铜时代，是一个冰河期与寒武纪，不会再有春暖花开，要做好漫长冬天的准备。

“放弃幻想，认认真真降杠杆”

林中在文章中称，房地产政策的导向从来没变，坚持房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期，坚决降杠杆。近期政策的部分变化仅是微调，防止过急过快，造成系统性风险。

对于市场预期，林中认为，“市场恢复还需要时间和耐心。目前各金融机构和市场客户都还在观望，如果明年3月份触底，6月份恢复常态，都已是比较乐观。”

近期多家房企出现流动性危机，林中称，倒下的企业有个共性，都是近年发展快速，负债率比较高的民营头部房企。这一轮国企、外企和小型房企反而相对安全，三道红线如同兴奋剂检测，小型房企由于没有进主赛场，之前也借不到太多钱，反而安全。

对于房企，林中称，放弃幻想，认认真真降杠杆；未来优秀房企的负债率可能不是70%，而是30%。

“没有倒闭的行业，只有倒闭的企业”

尽管现阶段的房地产行业苦难，林中仍然认为，行业健康，前方还有曙光，房地产行业还是有未来。

对于原因，林中提到，中国的城市化率离发达国家还有近20%的差距，经济发展增速仍然是全球第一梯队，未来十几年，房地产的十几万亿的体量仍然可以维持。

林中表示，哪怕城市化完成，进入稳定的成熟市场，如同美国和日本，也有每人每年一平方米的建设量，按人均30平方米，30年更新一次计算，中国稳定期每年10亿平米建设量总是有的，仍然是个大海。

林中认为，“没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，曙光将再现，要保持信心。”

“尽快出台房地产税”

谈及如何重塑信心，林中称，“让市场正常流动起来” 。其同时建议取消二手房指导价，降低首套房的首付比例，尽快出台房地产税等建议。

1、支持二手房正常交易：

保证二手房市场，既是部分首置和首改客户的正常需求，又是稳定一手房正常交易量的重要因素。希望保障购买二手房的按揭支持，同时建议取消二手房指导价，购房者个体之间，应遵循市场定价。二手房价控制的核心是市场预期，最大的预期来自于地价的上涨。

2、支持刚需首套购房：

首套无论从实际需求还是政策导向上，都应该支持，建议降低首套购房的首付成数与按揭利率，减轻其负担。

3、项目监管有序分类：

建议住建部统一规定监管规则，地方政府参照执行，不要额外加码。但可以根据企业投入金额和信用等级分类管理，回收现金不能超过投入金额，可以用银行保函替代项目监管资金。既保证安全，又恢复行业部分流动性。

4、资金投放尽量均衡：

一是总量均衡，结合三年降杠杆的大目标，保障年度投放量，不过快下降；二是企业均衡，在国企和民企之间，按照存量的比例，分类均衡投放，避免旱涝失衡；三是区域均衡，对东北、西南、西北等经济不发达区域，也鼓励适度投放些开发贷与按揭。

5、集中供地全年一次公示：

从年初就公示城市总供地计划、三批次时间，年内确保全部供出。底价不应该每次调升，起拍价建议略低于上一年成交均价。限价透明，直接在文件上明确，不限价也说明清楚，控制好预期。

6、成立市场平准基金：

日本地产崩盘时，政府出面成立了平准基金，专项用于收购项目和资产，化解债务危机，维护资本市场信心，然后通过资产管理公司处置或REITS退出。中央可以牵头大型国资地产和金融机构联合成立，针对危机企业的项目资产和海外美元债收购。

7、尽快出台房地产税：

房地产税是最好用的长效机制，全部人都有预期一定会出台，不如早点让靴子落地。只要税率可接受，一能增加地方税收，二能通过差额税率，实现定向征收。差额税率出台后，其实可以取消掉短期限购限贷等政策，甚至可以有10％-20%的土地出让时不限售价，让市场的归市场，保障的归保障。

来源/澎湃新闻

编辑/樊宏伟