冬日漫长~

截至至11月底， 北京一批次供地的30宗地块中，已有27个项目面世，其中23个取得预售证，19个进入顺销阶段。

加上二批次供地的17宗地块，以及即将在三批次供地出让的12宗地块，明年上半年最多会有56个项目同时在市场上销售。

现在回头来看北京首批次供地，房企竞争激烈，导致各项目利润低，目前虽率先抢跑市场，各区域的新房销售情况差距较大。

根据北京市建委截至11月底的网签信息，我们来盘盘今年北京一批次供地中，目前在售新房的实际销售情况。

各区域新房差异大 海淀购买力最强

网签一般有滞后性。目前看网签去化率最高的是融创学府壹号院达到了21.1%，实际项目128/154/184/220平米的户型已经全部清盘，275平米的楼王大户型，总价约2500万，所有边户也都售罄，只剩下低楼层的中间户。都进行完网签只是还需要一个过程。

北京的购买力在融创学府壹号院项目上展现的一览无余。海淀区位+产品稀缺性+新房价格倒，融创学府壹号院没什么说的，稳坐今年销冠。

排在海淀之后的就是与之相邻的昌平，尽管很多购房者对奥森春晓、北清云际的产品并不是那么满意，但从网签数据上来看，两个项目销售情况暂时优于其他区域项目。

第三批次供地，海淀昌平都没有新增地块。未来一段时间，可销售的新房包括海淀中建北沙滩地块、永丰中海项目、永丰华润项目，昌平有奥森春晓、北清云际、龙湖云璟、御邸、金辰府、金隅+建工+首开地块。海淀天恒学院里据媒体报道22年下半年转共有产权商品房入市销售，紫金书院明年什么时间能入市尚没消息。

其中永丰两兄弟也推出小户型产品，为在海淀上班的刚需购房者提供了更多的选择，目前关注度较高。

相较北城，朝阳一批次供地不少，但销售情况略显平淡，除了保利锦上抢跑效果明显，望京养云是共有产权商品房销售也不错，其他项目销售情况都不太理想。三批次供地，朝阳仍然是供地大户，开发商销售压力不小。

石景山、通州、大兴的大部分项目去化情况也不理想。

小户型产品是“香饽饽” 刚需依旧是主力

一批次供地入市的产品有几个主要特点，单价普遍比限竞房时期高，总价上了一个台阶，项目利润较低，包括得房率等指标在内的产品力一般。

小户型、总价低，满足刚需上车的项目在这轮销售中占有优势。

比如朝阳豆各庄沁园，单价6.5万/㎡，户型面积段从50-160㎡，小户型总价315万起，目前销售65套。

大兴区目前可查询到有网签记录的和悦璞云单价3万/㎡，面积段在50-100㎡，总价150万起，在大兴区域网签套数最多。

总结起来，五环沿线、有地铁、600万以内上车盘是刚需购房人关注的焦点。

影响改善型购房需求还有一个重要因素是信贷，自今年7月以来信贷收紧，二手房市场急速转冷，置换需求受到影响。

新型共有产权商品房中出现分化，青云上府、朝阳一墅销售惨淡。

年底进入捡漏行情 新房开启价格战

有粉丝问郁姐现在是否是购房好时候，郁姐觉得不能一概而论。要有相对的参照来看每个人的需求到底如何。现在各区域各项目情况差别都比较大，还得具体分析。

年底，开发商着急回款，各项目会加大促销力度，近期市场上又出现了“工抵房”、“特价房”、“一口价房源”等多种明目的变相降价销售策略。适合购房人去“捡漏”。

比如大兴的中骏金辉未来云城，针对96㎡的三居室推出一口价49800元/㎡，总价不到500万，上车南五环地铁盘。

目前来看，明年北京二手房市场没有上涨预期，新房的这种价格战也还会持续一段时间。

今年的中央经济会议预计12月中旬召开，制定来年宏观经济发展规划。每年都会对房地产行业发展有一些指示，若有新的政策导向，则对于明年房地产走势很重要。

届时我们一起再看看～

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文/张郁唯

编辑/崔心悦