重庆的二手房市场开始过冬了。

房天下监测数据显示，继9月重庆二手房成交量环比下降16%，成交均价12105元/平方米、同比下降5%后，10月重庆二手房成交均价持续回落0.68%。来自山城数据的统计显示，9月份重庆二手房成交量为1541套，不及2019年同期，为最近两年最低值。

事实上，尽管自今年2月以来，重庆二手房市场在成交量和价格上曾短暂出现一定幅度上涨，但此后一路下探，买卖双方博弈依然还在进行，成交热度较低。多位业内人士分析表示，重庆二手房市场需求相对稳定，预计四季度热度回调有限。

成交趋冷

“近期二手房价格确实相比7、8月份有所降低。”重庆江北区一门店经纪人陈芳（化名）告诉《每日经济新闻》记者，她有个客户今年4月就把房子挂出来了，当时也带了几组客户去看过，谈了几回后，业主也有点松口了。“结果到5月初同小区有人涨价15万，业主就说不卖了，她也想涨。但到现在这套房也还一直挂着。前两天业主又说要降价卖，如果能够付全款，还能再降点”。

来自贝壳研究院重庆站的数据显示，今年5月，重庆二手房市场成交量达到了近几年来的峰值，成交量指数几乎成倍数增长，成交均价同样如此。

近一年重庆二手房价格走势 数据来源：安居客

然而，这波行情并未持续很长时间，到今年的6月份，成交量指数拦腰减半，市场下滑程度明显，并且一直持续到第三季度。数据显示，三季度重庆二手房成交量指数环比下降58%，同比下降37%，成交均价环比下降4%，同比增长7%。从区域来看，渝北二手房成交量占比最高，沙坪坝热度增长明显，而渝中区热度持续走低。

据山城数据统计，9月份重庆二手房成交量1541套，不及2019年同期，为最近两年最低值；成交均价13066元/平方米，较5月份的14099元/平方米下跌1033元/平方米，跌幅为7%，回到3月份的水平。

“受第一次集中土拍热度传导，二季度涨价房源占比达到顶峰，三季度回调。同样议价空间在二季度达到谷底，随后三季度开始反弹。业主和客户端预期基本保持一致，短期市场热度逐步释放和降温。第二批集中土拍热度减退，金融端暂无明显宽松信号，预计四季度热度回调有限。”贝壳研究院重庆分析表示。

不过就陈芳自己最近带客量情况来看，“最近二手房客户还是开始多起来了，之前部分想卖高价的房东因为着急用钱或者买房，价格还是降下来了，成交周期也有所缩短。”

数据来源：山城数据

“天量”供应

与持续下行的市场行情相对应的，则是重庆近年来不断攀升的二手房挂牌量

据链家统计，2019年3月，平台上重庆二手房挂牌数量接近6万套，7月突破10万套，10月突破12万套；到2020年4月，这一数据已达14万余套，7月份涨到15万套，11月份超过17万套，一年半时间增长了11万套。

此前重庆楼市一直奉行“天量供应”政策。数据显示，近10年来，重庆主城区土地出让面积一直保持全国领先。重庆主城区商品房无论是供应量还是销售量基本稳居全国第一，是四大一线城市“北京+上海+广州+深圳”总和还多。

今年以来，重庆市二手房供应量还在上涨，并因“超过20万套”登上热搜。《每日经济新闻》记者查阅贝壳找房平台数据发现，目前重庆在贝壳找房挂牌的二手房共计16.87万套，其中满2年房源仅有2.44万套，满5年房源也不过2.32万套。

而从贝壳找房公布的第三季度成交数据来看，重庆依然是一个以刚需为主的城市。从成交总价段来看，100万元以内成交的二手房占比远超其他总价位段，为50%以上；150万元以内占成交房源比近80%。从户型面积上看，90平方米以内成交房源占比超过60%，120平方米以内成交房源占比近9成。

“重庆二手房挂牌量一直以量大著称，尤其是与一线城市相比，但考虑到重庆自身的情况，这一挂牌量仍处合理范围。一方面由于挂牌量中涵盖有区县的挂牌房源；另一方面也源于重庆新房的高量成交。”中指研究院重庆分院研究主管戴小红分析表示。

中指研究院数据显示，2011年以来重庆主城区商品住宅成交近200万套，其中2016-2019年成交套数均超20万套，加之挂牌房源中仍有10年以上房源。

“重庆房价仍处于稳中有升态势，尤其是在近两年来国家大力发展成渝经济圈等规划利好之下，重庆人口流入增加，整体来看重庆未来房地产市场可期。”

易居研究院研究中心总监严跃进表示。“近10年间人口净流入超200万的有6座城市，其中就包括重庆。人口的持续性导入，必然会产生对二手房需求的刺激性增长，只不过短期内由于金融政策的原因，对二手房产生影响是调控的成果，从长远的角度来讲，性价比高的二手房依然是可作为持有的和购买的对象。”

编辑/宋欣