作为传统销售旺季，今年国庆住宅成交情况如何？最新统计显示，今年国庆假期7天广州一手房住宅成交712套，比2020年国庆假期（10.1—10.7）的794套减少82套，同比下降10.33%。业内人士表示，限购限贷政策持续作用下，市场心态发生转变，买家仍然期望有更多的价格下探空间，然后再考虑出手。

国庆假期，一手楼成交逊于去年同期

网易根据阳光家缘数据统计，今年国庆假期7天广州一手房住宅成交712套，比2020年国庆假期（10.1—10.7）的794套减少82套，同比下降10.33%；面积方面，2021年国庆假期（10.1—10.7）广州一手住宅网签面积为75931㎡，比2020年国庆假期（10.1—10.7）的82665㎡减少6734㎡，同比下降8.15%。

据了解，今年国庆假期广州楼市一手房人气总体较旺，买家仍然蠢蠢欲动，不过想等到价格合适再出手的不在少数。地产专家邓浩志表示，由于网签的滞后性，这个数据包括了9月底网签的部分数据。

据悉，由于4月新政后广州实行更严格的指导价制度（不得高于最近一批预售房屋备案均价下浮3%），为避免多次申请造成指导价过多下浮，部分开发商一次性推出更多货量。如黄埔星汇城、增城港龙皇朝龙湾壹号均一次性推出过千套单位；此外增城奥园中新誉府、恒大紫荆学府、品秀星图，白云保利锦绣公馆等均批量发售500套左右新货；中心城区黄埔的新批预售情况达到了23.1万㎡，较为可观。

据了解，9月获得预售证的部分楼盘，在今年第一、二季度已具备预售条件。此类楼盘由于涉及热区、旧改等敏感指标，开盘时间已一拖再拖，如今经历半年调控磨合期，广州市场已逐渐回归理性，这一批“积压盘”亦陆续获批预售证。同时，开发商“放弃幻想”，主动接受备案价指导，陆续推货。

业内人士称，在供应大的情况下，加上房企采取各种营销手法，一手房成交量有了大幅度提升。

楼盘折扣优惠加大

据了解，今年国庆假期市场中虽然少了往年部分楼盘“7折卖房”的噱头，但是不少楼盘都加大了促销力度，尤其是近郊区域。位于增城的时代名著国庆假期优惠最高9.7折，此外总价再减10万元；而位于中新知识城的时代倾城，可以额外9.8折，成交后直减10万元，另有机会抽iphone13手机。

此外，不少楼盘直接打出了一口价单位。位于南沙的金科集美御峰推出了少部分特价单位，最低有“2字头”。还有楼盘直接送健康卡，国庆假期期间，番禺祈福名望天下推出“买房送健康”的活动，购房就送国际JCI医院、三甲级祈福医院“国际健康管理中心”定制VIP卡，瞄准每个人最关注的健康问题。

据了解，不少楼盘降价是受到了限价以及出货的压力。时代地产有关人士告诉记者，目前时代天韵因为限价，只能卖毛坯房，价格3.77万元/㎡，国庆假期还有额外的九五折。

为确保资金回笼，房企在首付款上也给予了一定的空间，以促进成交。中原地产研究部统计，今年“十一”开发商首付期限，以主流“七天内给三成首付”为主。不过，个别楼盘为促成成交，加速项目跑量，给予了3个月以内的首付宽限期，主要以南沙、白云北部等个别楼盘为主。

新项目提前开放储客

记者踩盘看到，不少新项目赶工就为了在国庆假期开放，“先储备一定的客源再年底开盘”的不在少数。

10月1日记者来到增城荔湖新城的新项目珠江·博悦庭，在现场看到，人流量不算特别大，约十几台客在销售中心咨询。销售人员称，该楼盘9月30日才开放，预售证可能要下个月才能拿到，“沙盘都是连夜赶出来的，样板房还没出来，就是想先开放销售中心，我们还没做太多宣传，知道我们楼盘的不多。”

据悉，该项目周边有低碳总部园、前海人寿康荟商业街、万达商圈、东汇城、前海人寿广州总医院等配套，推出的户型有75—110㎡的三房四房，空间设计灵活，由12栋31—33F高层洋房和24栋10—11F的小高层组成，共36栋2820户，同时还配有5120㎡的十八班幼儿园和近2500㎡的商业。

可以看出，该项目主打刚需。不过周边供应量集中，国庆假期其他项目看楼客很少。

离珠江·博悦庭仅几百米的华侨城·云尚规划87—143㎡的三至四房。10月1日下午，看楼客仅零星几个人，刘先生一家三口来增城荔湖湿地公园玩，顺便来看看这里的房子。“增城好几个新项目在卖，供应量太大，如果自住会考虑，但是想博升值在短时间内很难实现。”刘先生这样说。

近郊供应量大的板块楼盘人气一般，市中心楼盘却是另外一番景象。国庆假期，位于老黄埔区的越秀滨江·星航TOD项目10月1日正式开放。由于项目楼下就是地铁5号线，又是黄埔区最低密度的社区，该楼盘开放当日吸引了不少看楼客。

记者在现场看到，该项目处于老黄埔第二CBD临港经济区内，位于地铁5号线庙头路站上盖。除了地铁5号线，13号线南海神庙站距离小区门口直线距离500米左右。全盘仅约2.44容积率，有难得一见的杭系美学低密花园。不过项目暂时没有正式开盘，未来首推5栋和6栋单位，约88—101㎡的阳光三四房，全部为带主套设计。

家住黄埔区的邓小姐特意赶在国庆假期来看房，对于她来说，在黄埔住了几十年，不愿意离开老黄埔，所以想在该区域换一套房，101㎡的四房很吸引她。她告诉记者，这个户型做到了很多120㎡的户型才享受到的尺度，横厅设计，四开间朝南，南北通透，交通也方便。

番禺市桥板块全新盘龙湖金地天峯在假期收筹，主力户型为90—125㎡三至五房，认筹享9.8折优惠，吹风价48000元/㎡，国庆假期人流量不少。不过有看楼客吐槽，项目周边环境有缺点，临近主干道此外项目将配建大型公交始末站，预计未来存在一定汽车噪音及扬尘问题。

可以看出，在限价的大环境下，广州楼市成交“冷热分化”的态势将依旧明显，部分缺乏规划利好、存货较多的区域，获取客户的难度依然较大。但部分如荔湾、黄埔、番禺区域个别具备较高性价比的热门项目，市场接受度仍然较高。

预测：年底或有一波降价

在限价、限购的情况下，年底楼市趋势逐步探底，今年年末是否还有降价潮？什么时候出手最好？业内人士表示，随着近几年“房住不炒”的政策调控基调稳步推进，行业进入缓慢增长期，房企持有现金的增速呈现下降的趋势，年底不排除还有更大幅度的让利。

从80家重点上市房企的财务情况来看，上半年融资受限，加上“三条红线”的制约，不少企业加大了债务偿还力度，导致80家重点上市房企的现金持有量出现五年来的首次下降。克而瑞统计显示，2021上半年末80家重点上市房企的现金持有量为31977亿元，较初期微降0.2%，由2017、2018年的20%以上的增速下降到2019、2020年的10%以上的增速。

克而瑞研究员房玲表示，自2020年下半年“三条红线”出台以来，房企持续加强降杠杆，融资性现金流出增加；叠加房贷集中度管理制度的“两条红线”出台，房企的销售回款周期加长，上半年部分房企的销售回款率有了一定程度的下降，从而导致了2021上半年末房企整体现金持有量减少。

易居研究院总监严跃进表示，对于想买房的朋友，是可以再等一等，随着越来越多的房企进行股份转让，预计年底各大房企将有大动作；手上有钱准备进楼市的买家，确实可以持币待沽。

编辑/张郁唯