住建部日前就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。意见提出，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。征求意见稿提出，要严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%等。（8月11日 《北京青年报》）

此前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，其中明确2020年全国将新开工改造城镇老旧小区3.9万个。据住房和城乡建设部统计，目前全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。按照目前每平方米投入1000元的标准计算，我国老旧小区改造投资总额可达4万亿元。

随着第三产业增加值超过第二产业，过去“摊大饼”模式不适应城市发展新要求。它不仅过度占用农村土地，降低了每单位基础设施服务的人口，加重了地方政府债务负担，还大大削弱了城市的集聚效应。目前国内城镇化率总体超过60%，其中超过80%的城市有20个，超过70%的有40个。有的城市已经处于人口流失的状态，却还在搞扩张式发展。这对于未来发展是有害的，必须通过挖掘城市内部潜力、提高城市效率来获得新的增长。

今年的政府工作报告提出，政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。 “实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。”湖南省株洲市市长阳卫国代表认为，2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。

从1978年至2018年，我国城镇人口增长了3.8倍，但同期城镇建成区面积却增长7.4倍，面积增长比人口增长快一倍。这导致城区内产生了大量低效土地资源，影响经济产出的效率。启动城市更新战略，可以高效利用城市存量土地资源，通过模式创新、政策调整和创造新需求来释放“过剩”产能，撬动内需空间，促进城市转型发展。如仅北京、上海、深圳三地老旧小区综合整治、老旧工业区改造，以及商办物业更新的年投资规模就超过2000亿元。

目前，我国城镇老旧小区量大面广，普遍存在原设计标准较低、维护不到位、市政设施破损严重、公共服务和配套设施缺乏等问题，难以满足人民群众对美好生活的需求。从国内外实践来看，城市更新是推动城市高质量发展的必然选择，应成为未来我国城市发展的新常态，而城市更新是对城市区域再规划和环境再升级的过程，可有效破解城市发展不平衡不充分的难题，提高居民获得感，促进城市可持续发展。

自2019年开始，中国的房地产业进入到了存量时代。城市更新则是开启了房地产的增量新时代，是房地产业扩张和发展带来“二次机会”。需要指出的是，城市更新不是简单的拆除、重建，也不仅仅是城市硬件设施局部、单体的改造。中国城市化发展到今天，要从过去注重土地红利转向未来追求效率红利，要重视城市更新。

城市更新不是房地产开发，必须要抛弃房地产开发思维；城市更新不能用运动式的办法来推动，不能全部推倒重来、大拆大建。城市更新要在在保护城市原有肌理的基础上，进行老旧小区综合改造、推动旧城区文化复兴、焕发存量资源新生，达到城市的有机更新，从而提升城市的品质与吸引力，拉动城市的经济增长。

文/吴学安

图源/视觉中国

编辑/王涵