北京市住房城乡建设委已联合市二中院共同发布了一批住房租赁领域中租赁纠纷较集中、涉及问题较普遍的典型案例，主要涉及出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任、承租人擅自转租房屋应承担违约责任等问题。今年，为进一步帮助租赁双方避免矛盾纠纷，市住房城乡建设委深入落实“我为群众办实事”实践活动要求，做好“每月一题”相关工作，此前已分四批发布租赁行业重点关注企业名单，提示租赁双方谨慎选择。近日再度联合市二中院发布5个典型案例，如提前解约免租期租金损失由谁承担；公租房擅自转租合同无效等，继续发挥典型案例的普法、引导作用。对住房租赁领域典型案例进行再解读、提示租赁相关法律规定，提醒租赁当事人避免矛盾纠纷，进一步规范租赁行为，营造和谐良好的租住环境，让租赁双方更安心。
本期将解读5个典型案例：1.提前解约 免租期租金损失由谁承担2.公租房擅自转租 合同无效3.承租期间装修房屋 装修物品归谁所有4.出租房屋变成违法交易场所 房东疏于管理被处罚5.出租房甲醛浓度超标 出租人应承担责任……
案例1：提前解约免租期租金损失由谁承担
【案情】
2018年2月8日，王某就一处房屋与某房地产经纪公司（以下简称某公司）签订《房屋委托出租协议》，委托出租期限自2018年2月15日至2021年2月14日，房屋委托期内开始的前90天为免租期，某公司免费使用无需向王某支付租金。协议签订后，王某将案涉房屋交付给某公司，某公司向王某支付租金至2019年2月15日。
2019年1月27日，王某与某公司工作人员赴案涉房屋处协商租赁事宜，某公司提出解除双方签订的租赁协议，双方未达成一致意见，后某公司工作人员将房屋钥匙留置在案涉房屋处离去。2019年2月20日，王某致电某公司询问是否继续租赁涉案房屋，某公司表示不再租赁。
2019年5月，王某将某公司诉至法院，要求某公司支付违约金5400元并赔偿两个月免租期的房屋租金5200元。
法院生效判决认为，某公司于2019年2月20日明确表示不再租赁涉案房屋，故《房屋委托出租协议》系某公司原因提前解除，某公司构成违约，判决某公司向王某支付5200元违约金。综合《房屋委托出租协议》的约定以及免租期的设定初衷，应认定《房屋委托出租协议》约定的90天免租期与3年的租赁期间相联系，某公司仅履行一年即要求解除《房屋委托出租协议》，如若享受90天的免租期有违公平原则，故王某要求某公司支付未履行合同期间所对应的免租期租金5200元属于合理诉求，法院予以支持，判决某公司给付王某5200元免租期租金。
【法律提示】
《中华人民共和国民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
案例2：公租房擅自转租合同无效
【案情】
2018年6月，杜某（承租人）与赵某（出租人）签订《承租房屋合同》，约定赵某将一处公租房出租给杜某居住使用。合同签订后，杜某实际占有使用涉案房屋，并向赵某交纳相应租金、保证金及服务费。合同履行过程中，杜某被相关管理部门告知涉案房屋为公租房，不允许转租，故杜某于2018年10月20日搬离。杜某诉至法院，要求赵某补偿损失费（搬家费200元、来法院的损失费1500元）。
法院生效判决认为，损害社会公共利益的合同无效，公租房具有保障性质，杜某与赵某签订的承租房屋合同违反了国家对于公租房的管理秩序及城市管理秩序，系无效合同。关于杜某主张的损失费，因杜某认可在租赁涉案房屋时亦知晓房屋为公租房，故对于合同无效的后果杜某亦存在过错，且其并未提交证据证明产生了搬家费损失，因诉讼产生的损失亦没有法律依据，故对于其主张的损失费法院不支持。
【法律提示】
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）第二十七条规定，承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：
（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；
（二）改变所承租公共租赁住房用途的；
（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；
（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；
（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。
承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。
《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》第十七条规定，承租家庭有下列行为之一的，产权单位可与承租家庭解除租赁合同，收回住房：
（一）将承租住房转借、转租的；
（二）擅自改变承租住房居住用途的；
（三）连续6个月以上未在承租住房内居住的；
（四）连续3个月以上未按期交纳租金的；
（五）获得其它形式政策性住房保障的；
（六）其它违反租赁合同行为。
案例3： 承租期间装修房屋装修物品归谁所有
【案情】
2009年9月，姜某与姜某某、刘某某口头协商，由姜某承租使用姜某某、刘某某所有的一处毛坯房，租金为每月2300元。后姜某经姜某某、刘某某同意对房屋进行了装修。姜某承租使用至2013年10月，经双方协商，姜某搬离房屋，但姜某物品尚未全部搬离，姜某某、刘某某即更换门锁，收回房屋。
2017年5月，姜某起诉要求姜某某、刘某某赔偿装修损失。诉讼中，姜某提交照片一组，证明各房间暖气片、卫生间水盆及龙头、浴室柜、浴室花洒、马桶、窗帘杆、厨房橱柜、厨房水盆及龙头等均在涉案房屋内，其未能拆走。
法院生效判决认为，姜某与姜某某、刘某某之间就涉案房屋的租赁事宜达成口头协议，双方形成不定期租赁关系。后经双方协商一致，姜某从涉案房屋内搬出。在双方未就涉案房屋内的装饰装修事宜进行约定的情况下，对于涉案房屋内未形成附合的装饰装修物，可由姜某拆除。在姜某未完全搬离并拆除相关未附合的装饰装修物时，姜某某、刘某某即将门锁更换，姜某某、刘某某应当给予姜某相应的补偿。对于补偿款的数额，法院综合考虑房屋装修情况及使用年限等酌情判决姜某某、刘某某赔偿姜某装饰装修物品损失3000元。
【法律提示】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
案例4：出租房屋变成违法交易场所房东疏于管理被处罚
【案情】
吴某通过某房地产经纪公司将自己的一处公寓租给杜某。杜某称其在网络科技公司上班，租房子是为给两名员工当宿舍。一天，吴某接到警察电话，询问其房屋是不是出租了。吴某当时心存疑惑是不是房子出了什么事情。随后，中介人员电话告知吴某，警方在出租屋内发现有人卖淫嫖娼，已经依法处理了。后警方找到吴某，吴某作为房东因疏于管理，被派出所处以罚款。
【法律提示】
《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年北京市人民政府第231号令）第十一条规定，租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续……
第十八条规定，出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋。不得以出租房屋的方式为非法经营提供便利条件；发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告……
案例5：出租房甲醛浓度超标出租人应承担责任
【案情】
2018年8月1日，段某、张某及某房地产经纪公司（以下简称某公司）签订租赁合同，约定段某将其名下的房屋出租给张某，租期为2018年8月8日至2021年6月28日，月租金7300元，押一付三，并约定交付房屋影响安全、健康的，张某有权单方解除合同。房屋交付后，张某支付了第一期租金及押金。
张某入住后感觉身体不适，自行委托检测机构检测出房屋内甲醛、TVOC浓度超标。于是，张某以房屋影响健康为由，将段某、某公司诉至法院，要求解除租赁合同、退还租金、押金并赔偿损失。诉讼中，段某强制收回房屋并另行出租。
法院生效判决认为，段某、张某及某公司签订的租赁合同合法有效，各方均应依约履行。张某出示的检测报告虽系其自行委托检测，但一定程度可说明房屋存在甲醛、TVOC含量超标的高度盖然性。段某在明知张某已起诉的情况，未与张某达成一致意见，未经法院同意，也未申请法院主持交接房屋，自行将房屋收回，且收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，便将房屋再次出租，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态。因此，段某应承担相应的不利后果，法院对于张某主张的事实予以采信。现张某以段某交付房屋影响安全、健康为由，要求解除双方的租赁合同、支付违约金、退还押金的请求，理由正当，予以支持。关于违约金数额，段某主张违约金标准约定过高，法院综合段某的过错、合同履行程度，张某的损失等因素，予以酌定。关于租金，因房屋存在空气质量不合格的问题，无法正常居住使用，段某应当退还张某相应的租金。关于押金，段某应全部退还。检测费1100元系因房屋空气质量不合格所产生，应当由段某负担。
【法律提示】
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年北京市人民政府令第231号）第十六条第一款规定，出租房屋的安全由房屋所有权人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。
第十七条规定，出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
《商品房屋租赁管理办法》（2011年建设部令第6号）第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟
