深耕粤港澳大湾区，有着30年运营历史的国内知名物管企业越秀服务（6626.HK）6月28日正式在港交所主板挂牌上市。从2月10日向联交所递表，到5月24日正式通过聆讯，成为2021年所有通过聆讯的物业服务企业中最快的一家。

“过去三年净利润年均复合增长率高达107.5%，高于同行平均水平的毛利率，以及‘地铁+物业’TOD综合物业管理模式独特优势，形成了越秀服务很深的护城河。”长期关注港股物业上市公司的投资者表示，对于公司在大湾区的深度布局，未来成长性值得期待。

护城河下的高成长、高毛利

越秀服务成立于1992年，是越秀集团所属越秀地产旗下的大型综合物业服务企业，拥有全国首批国家物业管理一级资质。1992年起，越秀服务以广州为起点，逐步进入粤港澳大湾区的其他城市。

截至2020年12月31日，业务已覆盖粤港澳大湾区、长三角、中部、环渤海经济圈等经济较为发达的区域，在管物业数量215个，在管面积3,260万平方米，服务项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、大型场馆、园区物业、地铁物业等多种业态，并为长租公寓、养老地产、城市公共管理提供服务，拥有车场管理、设备维护、多种经营、餐饮等多个平台，形成了多翼发展格局。

公司招股书显示，越秀服务具有行业领先的盈利能力。2020年越秀服务实现总营业收入11.7亿元，增速达30.3%，高于百强企业同期增速14.0%。同时，公司降本增效效果显著，毛利率达34.5%，净利率达17.4%。而同期百强企业毛利率均值为24.5%，净利率均值为8.9%。根据在港上市物业企业披露的信息，物业板块毛利率均值为29.0%，净利率均值为15.1%。

越秀服务2020年每平米在管面积创造的收入为35.8元，高于上市公司均值30.0元。2018至2020年，越秀服务的营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%；净利润分别为4,731.4万元、9,320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率高达107.5%。

截至2020年底，越秀服务合约面积达4339.5万平方米，在管面积达3264.8万平方米，同比增速为48.8%，高于同期百强企业增速14.0%。

越秀集团党委书记兼董事长张招兴在上市祝捷活动上致辞时表示，“越秀服务通过资产重组、兼并收购、业务梳理和管理提升，在住宅基本盘之外，形成了商业办公、TOD、公共物业、老旧小区治理等领域的专业服务能力，特别是构筑了地铁物业服务的‘护城河’。目前商业物业收入占比达到30%，地铁物业收入占比达到15%，越秀服务的核心竞争力和发展潜力迈上了新的台阶。”

“地铁+物业”TOD模式独特优势

地铁物业的独特优势成为越秀服务最亮眼的名片。TOD模式通过有效地连接地铁、地面、广场及商业等区域，使不同区域与通过不同交通方式抵达的客流无缝衔接；以土地立体开发和复合利用推进轨道交通TOD综合开发，其产生的经济效益又可以反哺建设运营成本，同时又能高效地聚集人流量，增加企业收入，通过市场化的运营手段促进地铁与企业高质量可持续发展。

2020年11月23日，越秀服务收购了广州地铁的环境工程与物业管理子公司，成为了拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业服务企业。收购完成后，越秀服务新增管理面积超500万平方米。在车辆段服务中，越秀服务承担地铁列车等特种设备清洗等工作，建立起特种设备保洁的技术壁垒，成为越秀服务外拓同类型业务的核心竞争力。

截至2020年末，广州地铁管理的里程约676.5公里。根据国家发改委批复的《广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017--2023年）》，预计到2023年广州市地铁累计开通里程将突破 800公里。同时广州地铁成功外拓至长沙、南昌 、重庆、丽江等地地铁项目。未来广州地铁大部分新建站点也将交由越秀服务提供物业管理，TOD物业管理业务呈现出较大的增长潜力。

股东强大背景优势将持续赋能

越秀服务独特的“地铁+物业”TOD综合物业管理模式，主要得益于越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东的丰富资源，越秀服务在TOD 综合物业管理模式上增长潜力不容小觑。

越秀服务的控股股东越秀地产是国内最大的TOD发展商之一。截至2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，由此，越秀服务已形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式。

通过 “越秀集团孵化+越秀地产购买+越秀服务管理”的模式，越秀地产至今已经成功推出星图、星樾、星瀚、星汇城和星樾山畔五大TOD项目，项目建筑面积共近400万平方米。这种TOD综合物业管理模式具有独特的优势，为越秀服务在TOD领域的发展奠定了基础，将成为公司未来规模扩张和利润增长的新动能。

越秀服务在引入广州地铁作为战略股东后，越秀服务将进一步拓展独特的TOD综合物业管理业务。目前，越秀集团、广州地铁、长沙轨道交通集团已签署战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。

“作为首家在香港上市的广州市属国资物业服务管理企业，越秀服务的上市是广州国资系统通过资本运作推进现代服务业转型升级的最新成绩，是广州国资国企加快创新步伐的缩影。各市属国企之间加强优势互补力度，越秀集团与广州地铁在物业服务领域开展股权合作，为越秀服务上市打下坚实基础。希望越秀服务牢牢把握资本市场发展‘机遇期’，依托上市平台整合优质资产，加强对外拓展与投资并购力度，不断提升价值创造能力。” 广州市国资委党委书记、主任陈浩钿出席上市仪式时表示。

深耕大湾区成增长强引擎

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，粤港澳大湾区上升为国家重大发展战略。大湾区城市群的发展，成为中国实现持续发展的重要引擎。

大湾区凭借突出的经济实力、强劲的人口吸引力，其房地产市场亦实现快速发展。根据广东省统计局的资料，大湾区贡献了中国商品房总销售额超10%。受益于大湾区的经济增长红利以及优惠政策，大湾区的物业管理市场发展潜力巨大。作为大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，越秀服务将充分受益于大湾区高速经济增长对物管市场带来的红利。

截至2020年12月31日，越秀服务的版图已拓展至19个城市，当中6个位于大湾区。越秀服务在大湾区的总在管面积为2,530万平方米。

未来，越秀服务将持续并重点关注大湾区内优质物业的拓展机会，巩固其在大湾区的领先地位。同时，在商业物业方面重点深耕大湾区，进一步拓展上海、杭州等华东区域以及武汉、佛山等新一线城市的业务。

张招兴表示，展望未来，越秀服务将紧跟行业发展趋势及国家发展战略，重点深耕大湾区，并凭借国企背景优势与独特TOD综合物业管理模式，积极抓紧机遇、提升市场占有率，为股东及投资者创造理想的回报。

物管服务渗透率持续提升 积极外拓

根据中指研究院的统计和预测，中国住宅物业管理建筑面积从2015年的131.92亿平方米，增加至2020年的193.02亿平方米，且受持续的城乡化进程所带动，预计将于2025年继续稳步提升至236.29亿平方米。公建物业管理建筑面积从2015年的28.63亿平方米，增加至2020年43.48亿平方米，并将于2025年继续提升至60.99亿平方米。2020年至2025年，随着经济发展，物业管理服务的渗透率将会上升。

近年来，越来越多促进物业管理服务市场发展的有利政策已生效，扩大了发展为一个受规管、市场化及标准化行业的空间。例如，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》要求省级价格主管部门废止对提供予住宅物业的服务价格管控或指导政策，给予市场定价的空间。另外，地方政府亦实施其各自政策促进物业管理行业的发展，如放宽物业管理费定价限制及鼓励物业管理公司涉足城市服务及公共服务范畴。

越秀服务管理层表示，“能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内并不太多，这一领域有一定的专业壁垒，所以越秀服务也会积极拓展在国内其他城市的TOD服务，成为这一领域的先行者。”

除了TOD物业业务，越秀服务也在积极拓展“物服+X”业务网络，参与国内地方政府“智慧城市”的发展项目，进一步丰富业态，巩固其城市服务运营商的地位。

其中，2021年6月23日，越秀服务在无锡市梁溪区扬名街道老旧社区改造项目中，立足扬名街道对老旧小区改造、智慧社区建设的物业管理需求，提供老旧社区改造咨询服务及一站式解决方案，推广全域化服务。该项目是越秀服务结合基础物业管理，社区商业运营，智慧社区建设、运营，多种经营服务，红色物业建设等全域化服务能力，在探索“政府+企业+市民”多元共建共治共享治理体系过程中的重要里程碑。全域化服务的落地和推广，有利于越秀服务巩固和深化其城市公共服务能力，为“物服+X”业务网络注入增长新动力。

编辑/宋欣