“乱哄哄，你方唱罢我登场。”这是今年以来物业企业上市最形象的写照。

根据观察者网统计，仅仅6月18~23日的5天时间里，就有包括领悦服务、康桥悦生活、朗诗绿色生活、德信服务等4家物业企业通过港交所聆讯。

与以往不同的是，今年来上市的物业企业中不乏中小体量甚至“蚊型”体量的物业企业。这类企业往往在某一区域内具有比较大的影响力。比如，领悦服务根植于四川，康桥悦生活在河南处于领先地位，朗诗绿色生活根植于长三角，德信服务在浙江省具有重要地位。

同时值得一提的是，今年5月21日，联交所刊发咨询总结称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。这对于中小物业企业来说可谓是一场关系重大的考验。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨向观察者网表示：根据新规粗略计算，2022年起管理面积低于1000万的小型物企或失去上市机会，递表冲刺，抓住最后窗口期成普遍心态。

递表企业集中“井喷”

近年来，物业企业的上市正在迎来一波小高潮。据港交所6月23日披露，领悦服务通过港交所聆讯，并披露了聆讯后的资料集；同日，在河南省处于领先地位的康桥悦生活通过港交所聆讯；就在前一天，朗诗绿色生活通过港交所聆讯；6月18日，德信服务通过港交所聆讯。

这也意味着，在最近的5天时间里，先后有4家物业企业通过港交所聆讯。

克而瑞地产研究统计指出，2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年则达到了17家。进入2021年，先后有宋都服务、新希望服务等4家于上半年成功上市。

值得一提的是，与在管面积动辄上万亿的物业公司相比，今年递表的多数企业体量并不大，属于中小物业企业行列。

招股书显示，截至2020年12月31日，领悦服务已签约管理234项物业，总签约建筑面积3620万平方米，并拥有174项在管物业，总在管建筑面积约2020万平方米；康桥悦生活拥有112个在管物业，总在管建筑面积约为1570万平方米，覆盖3个省的17个城市；朗诗绿色生活在管总建筑面积为1730万平方米，合共123项在管物业，总合约建筑面积为2370万平方米。

同策研究院分析师肖云祥向观察者网表示，这两年来物业板块上市的逻辑基本没有发生大的变化，大多以母公司是房地产开发企业为主。通过分拆物业板块上市，可优化债务及结构，获取资金等，“所融资金大部用于横向收购及服务能力建设”。

在汤晓晨看来，过去两三年，赛道优势和物企估值大幅高于房企，催动房企频繁分拆物企融资，不乏有跟风趋势。由于物企分拆上市多已准备许久，至少在一年左右，目前递表的企业多在去年甚至之前就开始筹备，所以今年递表企业会“井喷”。

区域“标签”色彩浓厚

赴港上市加速背后，特色鲜明的区域色彩是这些中小体量的物业企业身上较为明显的标签。

比如，招股书文件显示，领悦服务是一家根植于四川省、在西部地区占据稳固地位的物业管理公司。康桥悦生活历经超过10年的发展，一直深耕河南省，并逐步将业务拓展至河南以外的重点地区。成立于2005年的朗诗绿色生活是一家根植于长三角的物业管理服务商。德信服务总部位于杭州，深耕长三角地区。德信服务方面表示，公司通过16年的发展确立了自身在浙江省的重要市场地位。

而如果将时间线再稍微拉长一些，今年5月底向港交所递表的祥生活深耕浙江省及泛长三角区域，该部分在管总建筑面积1720万平方米，占总在管面积的93.4%。2018~2020年，仅仅来自浙江省的收入就占到公司物业管理服务收入56.8%、58.4%及61.6%。

此外，截至2020年12月31日，新力服务的江西在管总建筑面积约为2340万平方米，占公司在管总建筑面积的72.5%。

“区域型物企面临着大型物企下沉发展的冲击，竞争环境日趋严峻。但同时区域型物企也有自身地缘优势带来的更深的资源网络和更深的客群把握，经营得当可以拥有一方市场。”汤晓晨表示。

在肖云祥看来，物业行业的逻辑同地产行业的逻辑一样，房企深耕策略中一个优势就是在区域内能收获较好的品牌形象，有较强的传播力和知名度，而作为子公司的物业管理行业可以依靠母公司的品牌背书获得市场认同。“母公司为地产主业的物业公司拓展区域需要有一个循序渐进以及与母公司协作的过程。不要盲目的为了拓展而拓展，需要关注市场竞争及运营前景等情况。”

汤晓晨建议，由于外拓竞争日益加大且对资金量要求高，当下尚未完成全国化布局的企业，更应该做好区域深耕，提升服务密度，继而辐射大本营周边。

“蚊型”物企上市通道将关闭？

物业企业“紧锣密鼓”的上市计划与今年以来的政策环境不无关系。今年5月21日，联交所刊发咨询总结称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。

具体来看，新规包括主板上市申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：1、最近一个财务年度不低于3500万港币；2、前两个财务年度不低于4500万港币（即三年累计盈利不低于8000万港币）。而在调整前，主板的盈利要求是三年累计盈利不低于5000万港币，最近一年不低于2000万港币，前两个年度不低于3000万港币。

据港交所解释，调高主板盈利要求主要由于盈利规定从1994年推出之后就没有应经济和市场发展做过修订，而上市的最低市值要求从1989年推出至今调高了五倍。这也造成许多仅仅符合盈利规定的最低要求的上市申请人，却以25倍的历史市盈率上市。此次新规出台，主要影响的是这一类市盈率较高，但盈利较低的小型企业。

克而瑞研究分析指出，此次新规出台，意味着规模不够大、盈利不够稳定的小型物管将被直接拦在资本大门之外。

汤晓晨直言，在此背景下，短期内上市潮仍将持续，但会改变部分中小物企上市预期，转向出售股权或联合上市。

事实上，今年以来，从碧桂园服务并购蓝光嘉宝，龙湖并购亿达服务，融创服务收购彰泰服务等等，物企行业内的并购“战火”已然兴起。

肖云祥表示，联交所《咨询总结》以及提出的盈利“门槛”是27年前所列，此次修改，符合企业发展规律，同时也有益于联交所上市企业整体质量的提升。但其认为，上市“门槛”也应该“照顾”到商业模式的呈现，“一些规模不大但是其运营模式体现出了先进、创新的商业模式的企业，对这类企业的上市‘门槛’是否可以考虑适当放低，鼓励具有创新特质的企业进入资本市场”。

来源/观察者网

编辑/樊宏伟