对于物业公司而言，香港资本市场的航道显得前所未有的拥挤。去年上市潮拉开帷幕后，今年赴港上市的物业公司只多不少。

6月9日，力高地产集团有限公司发布公告称，将分拆旗下物业管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市。

力高健康生活成为今年第21家在港交所排队等待上市的公司。

力高健康生活招股书显示，公司为江西省领先的全国知名综合物业管理服务供应商,服务网络涵盖长三角、大湾区、环渤海区及华中地区等具有策略意义的核心区域。

截至2020年,其在管项目总计达86个,在管总建筑面积达1350万平方米,并且已订约管理位于中国11个省、市及自治区的21座城市的117个项目,合同总建筑面积为2010万平方米。

业绩方面，力高健康生活的收益由2018年的人民币1.24亿元增至2019年的人民币1.8亿元,并进一步增至2020年的人民币2.22亿元,复合年增长率为40.6%。其溢利由2018年的人民币1110万元增至2019年的人民币2980万元,并进一步增至2020年的人民币4400万元,复合年增长率为99.1%。

无论是营收还是规模，力高健康生活都没有达到行业平均水平，在资本市场的估值将受到挑战。

中物研协发布《2021物业服务企业上市公司研究报告》显示，2020年上市物企实现高质量增长，营业收入均值和增速均值分别为30.0亿元和38.6%，分别有13家和17家物企营收规模和增速超过其均值。

详细披露在管面积的39家上市物企中，2018年至2020年在管面积总值已由22.9亿平方米增长至41.2亿平方米，在管面积均值由5869.3万平方米增长至10575.4万平方米，复合增长率34.2%。

中物研协总经理杨熙告诉界面新闻：“现在很多物业企业发展的指标已经不完全由公司制定，资本市场已经给出要求了，营收和利润至少要达到平均值以上才会有比较好的估值。”

杨熙认为，随着房企不断分拆物业企业上市，机构投资者选择的投资标的越来越多，也就更倾向规模更大、发展更快的物管企业。

营收和规模优势都不大的力高健康生活，还有收益过于依赖母公司的问题。

招股书披露风险提示：力高健康生活于往绩记录期物业管理服务的主要部分收益及非业主增值服务的绝大部分收益乃来自力高集团所开发物业提供的服务。

力高健康生活招股书显示，2018-2020年，就力高集团所开发物业有关提供物业管理服务所得的收益分别为人民币7990万元、9780万元及1.23亿元，占公司物业管理服务所得收益的96.7%、93.4%及90.4%。同期，公司亦自力高集团作为客户的非业主增值服务分别录得收益约人民币2070万元、4650万元及5370万元，分别占公司同期自非业主增值服务所得收益约100.0%、94.7%及87.7%。

并且，除来自关联方的收入也占大头外，来自独立第三方所开发物业的物业费通常也偏低，2020年的数据只有1.2元/平方米，而力高集团物业收取的物业费为1.7元/平方米。

对于物管企业而言，能够得到母公司的强大支持也能获得香港资本市场的欢迎。问题在于，其母公司力高集团只是中型房企，自身也面临着不小的债务压力。

截至2020年底，力高集团合约销售约为409.75亿元；期内建筑面积约475.62万平方米，同比分别增长49.5%、83.8%。

伴随着越发多的物管企业赴港上市，马太效应愈发明显，强者恒强正成为物业行业的规则。从去年8月开始，港股市场的物业板块破发频繁，已有数只物业股沦为"僵尸股"，日成交额长期低于100万港元，股票无人问津且股价长期走低。

综合而言，力高健康生活如若成功上市，面临的挑战不少。然而，力高集团分拆力高健康生活上市又成为必须的选择。

一是，留给地产企业分拆物业公司上市的时间已经不多。

港交所于2021年5月20日新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元。目前已在港股上市或递交招股书的物业服务企业中，有数家年度归母净利润低于该门槛基准线。

该标准将于2022年1月1日起生效，今年是众多小型物企最后的上市窗口期，若没能赶在年内上市以享受资本市场带来的红利，那么地产企业可能需要重新考虑对物业板块的决议。

二是，力高集团自身有降低负债的需要，分拆物业上市是不错的方式之一。

据贝壳研究院统计，力高集团剔除预收款后的资产负债率为78.1%，较上年同期下降约1.4个百分点；净负债率为48.7%，较2019年末增长约30.8个百分点；非受限现金短债比为1.44，较上年同期提升约0.52至达标。

“三道红线”方面，力高集团踩中一道，位于黄档。如若不能成功回到绿档，力高集团未来的融资也将受影响。对于本身已经频发高息发债借以扩张的力高而言，又将是不小的打击。

编辑/宋欣