上半年深圳二手房市场呈“先扬后抑”走势，二手房同比去年上半年交易量上涨七成，但市场预期在阶段性行情释放完毕后，重回低谷。

7月4日，根据深圳市房地产中介协会统计，6月，深圳全市二手房录得（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）3192套，环比下降11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的涨幅。

上半年二手房交易量同比涨七成

综合今年上半年情况，2023年上半年，深圳二手房买卖合同共计录得20852套，环比2022年下半年增长率为42.2%，同比2022年上半年增长率为71.0%。

深圳市房地产中介协会数据显示，根据今年上半年二手房录得量面积占比分析，小于90平方米户型的录得占比先升后降，最高占比是3月的63.9%，当前占比已下降至59.9%，连续三个月累计下降了4个百分点，反映出当前市场信心与预期仍然偏弱。

深圳当地中介表示，今年春节过后深圳楼市有所回暖，购房者的信心逐步恢复。从上半年的整体情况而言，回暖主要集中在1月至4月，特别是春节后的2月至3月，疫情防控措施的优化调整以及政府出台鼓励购房的政策，过去两年市场低迷累积的大量购买力开始逐步入市。不过，4月后，随着一波需求的释放，近两个月的成交量已逐步放缓，“整体比2022年肯定好很多，但没有感受到市场已整体回暖”。

以其所在的西乡碧海片区为例，上述中介提到，目前市场上刚需和改善客群均有，部分客户选择置换，会以比较合理的价格出售，因此整体价格稳中略降。以泰华阳光海小区为例，该小区政府参考单价81100元/平方米；圣淘沙骏园的政府参考价为88700元/平方米。上述中介表示，目前门店周边小区成交单价介于8万元至10万元左右，门店整体的开单量较去年有所增长。

同时，根据深圳市房地产中介协会数据监测，上半年，不同区域二手房市场的分化趋势越发明显，如南山“豪宅”市场成交占比出现明显回升，而龙岗传统刚需置业集中区域的成交占比出现大幅回落。市场版块之间的联系在分化背景下，将会变得越来越独立与割裂，不排除未来改善型豪宅版块与刚需版块市场的关联性将逐步下降，甚至不排除出现“分道扬镳”的状况。

深圳当地房地产中介认为，高品质、好地段的二手房有其稀缺性，因此在市场变化的时候，波动并不会太大，也成为客户选择的方向。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，当前深圳二手房市场依然处于低位徘徊的状态，上半年3月份出现了短暂的复苏，但未能得到延续。市场上成交的主要客群逐步转变为改善客户，刚需占比有所下降，当下价格处于低位，刚好是换房和置业的较好时机。

何倩茹提到，受到未来预期较低的影响，整体上观望的情绪是较浓的，主力的价格段在500万元-800万元之间。挂牌价和成交价格方面也相对稳定，徘徊在指导价附近，短期内并未出现明显波动。

挂牌量持续高位，参考价政策调整对市场效果有限

在挂盘量方面，截至2023年7月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，深圳全市共挂盘出售房源164169套（存重复房源），对比6月1日统计的160108套挂牌房源增加4061套，环比增长率为2.5%。从2023年上半年走势看，二手房挂牌量呈现持续快速增长态势，临近年中，挂牌量的走势才有所减缓。

深圳市房地产中介协会认为，主要是前期疫情管控措施的优化，市场需求得以集中释放，相对应的业主委托挂牌量也随之快速增长，但随着需求的疲软，市场去化节奏放缓，造成了后期挂牌房源量持续高位且缓慢增长。

值得一提的是，今年4月20日，市场消息传出深圳“二手房参考价”或与房贷解绑。网传信息显示，深圳二手房交易将执行新政策，即：指导价不取消，不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。

上述政策未有官宣。不过，据证券时报报道，中行和建行、工行已落实执行。与此同时，深圳相关部门向部分中介机构发出通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。对此，有中介机构确认属实，明确“还是要求按照指导价展示”。

业内曾预测，“二手房参考价”与房贷解绑意味着购房者的首付门槛降低，如果该政策施行，后续在量和价上都将会明显好转。不过，从数据上看，二手房参考价新政对市场的影响有限。

乐有家研究中心监测数据显示，从成交量来看，深圳二手房参考价政策调整一个月后并没有大起伏，反而在经过3-4月的高峰期后略有回落。参考价政策调整给市场带来的提振效果有限，购房者需要更多的信心激励。价格方面，参考价政策调整施行一个多月，5月深圳成交二手房源里，34.5%低于参考价成交，与政策调整前相比上涨了3.4%；高于参考价20%以上的房源占比则出现下滑，跌了0.7%。结合实际成交价来看，5月深圳二手房价环比下跌3%，参考价政策调整并未刺激房价出现大涨，业主报价上也更加理性，5月挂牌价超九成片区环比下滑。

深圳市房地产中介协会指出，上半年二手房成交数据相比2022年同期，的确有明显的提升，至少通过同期数据对比，证明了疫情管控政策放开后，对市场起到了相当大的提振作用，但不可否认，随着疫情政策边际效应逐步释放完毕，一季度阶段性“小阳春”行情在进入4月份之后戛然而止，甚至从二季度开始，每月成交量持续下探，并有重回去年疫情期间月均不足3000套的尴尬境地，归根结底还是市场筑底后，市场信心仍未能彻底修复，在宏观经济环境仍未有明显起色的情况下，市场预期在阶段性行情释放完毕后，重回低谷，而“420政策”对市场提振效应微乎其微的效果可见一斑。此外，进入下半年后，随着新房下半年销售压力的累加，一、二手房竞争的白热化以及市场对于政策预期的减弱，在无任何托底稳预期政策的支撑下，市场恐难再现类似一季度“阶段性小阳春”行情。

何倩茹也提到，深圳二手房市场在未有明显利好政策的情况下，下半年仍将延续低位徘徊，难有较大的波动。

编辑/樊宏伟