公募REITs再次跑出发展“加速度”，今年5月，沪深交易所发布REITs扩募指引，不到5个月时间，市场就迎来首批公募REITs扩募。

近期，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT在内5只公募REITs齐齐发布拟申请扩募并新购入基础设施项目等多份公告，其中，上交所三单，深交所两单，这也意味着公募REITs扩募正式启动。

受扩募消息刺激，公募REIT市场“涨”声一片，上述5只公募reits平均涨幅达到2.098%，涨幅居于全市场前列。

在业内人士看来，公募REITs的扩募是REITs试点推进的一个重要里程碑，是REITs行业发展的必经之路。随着扩募的落地，将有助于原始权益人盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环；对于投资者来说，也是对已有资产覆盖的有益补充，有助于分散资产的持有风险，同时具有较强的成长潜力，或有助于提升长期投资获得感。

不过，业内人士提醒，投资者要从装入资产的质量、装入资产的规模、装入资产时二级市场价格水平三维度去考核。若从发布扩募消息开始，市场已明显出现上涨表现，投资者要理性布局，不要一味追涨。

首批5只公募REITs迎来扩募

自2021年6月首批试点项目落地以来，公募REITs市场不断扩容，已上市项目募集资金规模突破600亿元，近期，又在制度创新层面迎来新的里程碑事件。

9月27日晚间，包括华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT在内5只公募REITs齐齐发布拟新购入基础设施项目、产品变更暨扩募份额上市申请等多份公告，这也标志着首批5只公募REITs扩募正式启动。

公告显示，上述5只公募REITs分别拟申请扩募并新购入张润置业持有的张润大厦项目，位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市的三个仓储物流园区项目，长治市污水处理特许经营 PPP 项目，位于深圳市光明高新园区的招商局光明科技园科技企业加速器二期项目的部分基础设施(即光明项目)以及对项目公司(万海)的债权，世纪物流园项目。

从项目的类型上看，产业园区、仓储物流各有两单，清洁能源也斩获一单。

此次公募扩募方式为定向扩募，发售的特定对象不超过35名，并采取竞价方式确定。扩募发售对象认购的基金份额，自上市之日起6个月内不得转让；发售对象属于新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方，其认购的基金份额自上市之日起18个月内不得转让。

公告中也同时提醒，此次基金扩募并新购入基础设施项目的事项尚需通过国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予基金变更注册、沪深交易所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

对于公募REITs扩募，二级市场上也反映良好。wind数据显示，9月28日，5只公募REITs平均涨幅达到2.098%，其中，华安张江光大REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT更是单日涨幅超过2%，领跑REITs市场。

扩募正式落地 又一大里程碑

谈及首次扩募，行业普遍认为，公募REITs的扩募是REITs试点推进的一个重要里程碑，是REITs行业发展的必经之路。

华安基金表示，随着扩募的落地，将有助于原始权益人盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环。公募REITs作为一类金融产品，扩募是其规模扩张的主要途径，扩募将有利于提升REITs行业的整体规模，提高基金管理人的管理实施效率，优化REITs的整体投资组合。

富荣基金公募REITs投资总监王甲同也表示，公募REITs本质是资产的IPO，其既具有债性，又有股性。债性体现在底层资产稳定的收益和REITs制度安排中的强制分红；而股性体现在资产的增值收益。

“REITs实现股性的方式，其中很重要的一种渠道就是扩募。通过扩募，REITs才能扩大资产规模，扩充资产组合数量，实现不同区域、不同领域，甚至不同细分行业的资产配置。”王甲同认为，这样既可以通过资产分散化投资，增强现金流创造的稳定性，提升资产包抗风险的能力，又可以提高资本市场的认可度，从而获得更好的信用评级，降低负债利率，助推杠杆的正效应，为投资者创造更多的增值。

王甲同还表示，对于发行人来讲，扩募的安排，才是公募REITs具备“壳”功能的体现，才能真正为基础设施领域的产业方打通资本市场融资渠道，成为最有效盘活存量资产的方式。此外，扩募的实现，对于整个REITs市场来讲，也是增加体量，扩充容量，使得REITs真正具备大类资产配置的意义。可以说，扩募是公募REITs生命力的体现。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄认为，本次蛇口产园REIT扩募是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。

首批基础设施公募REITs扩募草案的出炉以及后续扩募工作的有序推动，将有助于进一步完善基础设施公募REITs的市场制度建设，完善扩募机制、规范和引导公募REITs存续期间新购入基础设施项目及相关决策、信息披露等事项的业务规则。对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用，是公募REITs市场逐渐迈向成熟的又一个里程碑。

中金基金更是直言，REITs的扩募有助于优化公募REITs的投资组合，能够进一步深入推进我国REITs试点工作，是贯彻落实中央关于“防风险、去杠杆、稳投资、补短板”决策部署的重要举措。

公募REITs扩募提供新的收益来源

谈及公募REITs扩募的意义，中金基金表示，对投资者而言，新基础设施项目的购入，是对已有资产覆盖的有益补充，有助于分散资产的持有风险，同时具有较强的成长潜力，有利于基础设施资产持续稳定运营以及实现资产增值，或有助于提升长期投资获得感。

“对于投资者而言，如果REITs进行了扩募，相当于在原来的资产组合基础上，又注入了新的资产。如果注入的资产估值合理，产生的收益稳定，这相当于提升整个资产包的质量水平，增加了现金流的浓度，这必然会体现在二级市场价格上。” 富荣基金公募REITs投资总监王甲同表示，无论扩募是否通过优先配售原持有人的方式进行，都会对现有REITs投资者持有的份额释放利好，获得一定的资本利得收益。

王甲同也表示，当然，如果装入资产质量一般，估值偏高，不但不会增加现有现金流收益，可能还会拉低收益，那么扩募对于现有投资人就是利空，二级市场价格就会有反应。近一两年香港市场扩募后REITs二级市场价格走低的例子也是存在的。所以投资者还要立足在底层资产类别、估值水平、对现有资产组合的影响、管理人对新购入资产管理能力等方面进行综合考量。

此外，对于大体量资金的机构投资者，可以参与公募REITs扩募的份额投资，就像首发时的战配一样，通过与发行人的协商，在合理定价范围内，获得一定量的投资份额，以实现大类资产配置投资。

华安基金也认为，扩募资金用于购入新的基础设施项目，将为基金提供额外的收益来源，并且分散了一定的投资风险。同时，基金份额持有人结构可能发生变化，原基金份额持有人将与新基金份额持有人共同享有基金已持有基础设施项目及新购入基础设施项目所带来的权益。扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入将有助于提升基金的二级市场流动性。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄认为，对于投资者而言，博时招蛇产园REIT的扩募打通了新购入资产的上市通道，基金的资产和储备规模将得到持续提升，有助于本基金实现资产组合的多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一园区受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。同时，随着基金规模的不断扩充，较高的管理规模将有利于基金管理人对运营管理成本的管控、有助于运营管理机构持续优化管理机制和人员配置，从而提升基础设施项目的收益水平；另外，优质资产的不断注入，还将维持基金的市场关注度，有助于提升基金份额二级市场的流动性。

投资者从三角度衡量扩募“价值”

对于普通投资者来说，REITs的扩募的价值到底在何方？应该如何去筛选？

富荣基金公募REITs投资总监王甲同就表示，投资者要从如下三个方面衡量扩募对于现有公募产品的影响：一是装入资产的质量。装入一个好资产，对现有公募REITs是利好，但如果要装入一个质量一般的资产，可能起到负作用。

“衡量质量好坏的一个重要指标就是资产的估值情况，产权类和特许经营权类资产的估值方式不同，评判标准也不同，要具体分析。”王甲同表示。

二是装入资产的规模。由于目前公募REITs市场在发行时存在明显的一二级溢价情况，因此如果装入资产依然按照发行时标准来安排，装入后对现有的产品会起到提振作用，通常来说装入资产规模越大，提振作用就越大。

三是关注装入资产时二级市场价格水平。从发布扩募消息到扩募完成，需要一段时间，如果从发布扩募消息开始，市场已经明显出现较大的上涨表现，充分释放了扩募的提振作用，那么可能会出现“利好出尽，获利了结”的情况，投资者切莫一味的追涨。

“对于投资者而言，可以从拟新购入资产的质量和收益两个方面衡量来扩募的影响。” 博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄也表示，资产质量方面，主要包括扩募拟购入资产的未来现金流的稳定性和可预测性、基金运作及资产运营的一致性和延续性，以及拟购入资产是否可分担原有资产的区域、政策及市场等方面的风险。资产收益方面，可以从拟购入新资产的交易对价是否合理，新老项目的整体收益率较扩募前是否有所提升等方面进行衡量。

此外，华安基金认为，从投资价值来说，投资人主要可以从拟新购入资产的运营稳定性和收益成长性，估值及定价区间的合理性，原始权益人的资质等方面进行考量，同时可与REITs目前已持有的同类资产相关指标作比照分析；从交易风险来说，投资人可以关注扩募相关公告的披露和提示，评估相关风险。（方丽 陆慧婧）

编辑/田野