近年来，随着我国乡村振兴建设不断推进，美丽乡村蝶变升级、农村改革展现活力，农民收入持续增加，也带动农村建房市场的繁荣发展。与此同时，基于农村建房相关主体之间各自立场和利益的不同，摩擦和纠纷也逐渐增多。 

6月29日，北京顺义法院召开新闻通报会，梳理农村建房施工合同纠纷案件难点，全面分析症结并提出建议。

案例

项目变更致工程超期 房东可主张违约吗？

李某与韩某于2021年3月15日签订《房屋建设协议书》，约定李某为韩某建房，包工包料，工期至11月底，前排和后排各两层，付款方式为基础工程完工后支付李某20%，一层主体完工支付李某20%，二层主体完工支付李某20%，尾款在总体完工后一次性结清。韩某认为，李某实际于2022年2份才完工，不符合约定期限，故起诉至法院要求李某赔偿其损失10万元。李某则辩称，大部分项目按约定于2021年11月完工，但在施工过程中，韩某不断要求增加项目或变动项目，并且欠付工程款，才导致总体于2022年2月施工完毕。因此，韩某不应按照合同约定的工期主张违约责任，应按照实际情况确定工期，不同意李某的诉讼请求。

关于工期确定的问题，法院认为，虽然双方事先已在合同中对于建房工期进行了明确约定，但实际施工中出现了许多合同外的新增项目或变更项目，导致现实情况与合同约定的施工进度不相符。此时如果仍要求韩某按合同约定的施工进度完工将有失公允，应按照施工的实际情况合理确定期限。最终，法院判决驳回了李某的诉讼请求。

顺义法院牛栏山法庭法官张婷表示，工期控制是农村建房过程中最容易出现问题的部分。施工方与房主应该特别注意：一是双方应在合同中明确总工期，以及相应的违约责任，以便矛盾纠纷出现后依约解决；二是施工方应制作施工进度计划表，编制本次建房施工进度计划，明确各工序的完成时间，每个进度完成后由房主签字确认，以便有效地对工程进度进行控制；三是合同履行中如出现因一方原因导致的长时间停工或者频繁停工，双方应当对工期是否延后进行重新约定并留存证据，避免事后引发纠纷。

称工程质量有瑕疵 房主不付钱还打人？

王某与张某于2020年8月14日签订合同，约定王某包工包料为张某的农村房屋翻盖装修，王某承诺2020年11月10日前完工。施工完成后，张某以建房工程存在线盒留的不够、窗户口不正、墙面凹凸不平等瑕疵，不符合国家商品房建筑标准为由，未按期支付工程款。王某妻子在索要工程款过程中与张某发生肢体冲突，造成王某妻子受伤，为此张某支付王某妻子一万元。后王某就剩余工程款起诉法院，要求张某支付25000元。

经顺义法院审理认为，根据双方签订的合同内容和能够确认的增减项综合判定，张某确系欠付王某工程款25000元。同时，张某所称工程瑕疵的情形也的确存在，但鉴于农村建房的施工合同关于质量标准通常约定不明，加之农村建房过程中通常无监理单位，因此不能以国家商品房建筑标准来要求农村建房施工项目的质量。最终，法院根据实际情况酌情认定施工瑕疵，并从工程款中予以扣减，判决张某支付王某工程款18000元。

张婷介绍，农村建房施工过程中，当双方发生矛盾时，实践中往往出现施工方召集家人、工人等去房主家讨薪，房主方则以扣留工具、故意躲避等方式回应，以上行为不仅无益于问题的解决，反而会进一步激化矛盾。在此种情况下，双方首先应当基于诚实信用的契约精神，对瑕疵工程进行修补，修补不成的协商扣减金额，协商不成的再通过法律途径依法维权，合理表达自身诉求。

分析

口头商议自建房事项 发生纠纷难取证

据统计，2018年至2021年顺义法院共受理农村建房施工合同纠纷案件677件，案件数量在2019年迎来爆发式增长，较2018年增长超过59%，2020年到2021年受疫情影响案件数量呈持续缓慢增长态势。

顺义法院牛栏山法庭庭长胡泊表示，此类案件的争议焦点主要集中于房屋质量问题、施工增减项的认定、超期完工损失的认定以及停工损失的认定。

在农村建房施工合同纠纷中也折射出不少法律问题。大多数准备建房的村民在选择施工方时，或者通过熟人介绍，或是向新近建成或在建房屋的左邻右舍询问打听。基于良好信任，房主与施工方关于建房的诸多事项均以口头方式约定，并未落实于书面合同中，这就为日后取证留下隐患。

农村自建房施工是一个综合性工程，涉及到房屋设计、建筑材料选择、施工交付到房屋装修等环节，因此对施工队的专业性和经验性都有很高要求。然而，由于目前法律对农村两层及一层自建房屋无施工资质要求，使得该行业门槛低，难免进入鱼龙混杂的施工人员。加之，大部分村民对建筑行业并不了解，处于弱势地位。当施工方用公司包装、合同陷阱、设计漏洞、偷工减料等信息不对称等方式欺骗房主，房主便屡屡踩坑，防不胜防，最终为房屋质量失控、工期失控、费用失控买单。

由于农村自建房缺少统一施工标准，当事人对标国家商品房质量标准去申请鉴定有失公允。多数情况下鉴定机构要求当事人提供施工图纸，然而许多案件中施工方连施工草图都无法提供，从而导致鉴定无法启动。

此外，鉴定成本过高也是原因之一。据统计，60%案件的结案标的均在十万元以下，而此类案件最低鉴定费用是一万元，大部分案件的鉴定费用均高于双方争议款项。

支招

制作并发布《风险告知书》 提供签合同前的参考

为了避免造成维权困境，胡泊建议要书面明确约定，在签订合同前，房主与施工方应当充分沟通洽商，对于必要条款明确进行书面约定，包括但不限于：1.甲乙双方的身份信息；2.工程地点、结构类型、施工期限、承包方式、工程内容等具体工程基本信息；3.工程款结算金额和方式；4.违约金的具体数额或者计算方式。双方应恪守诚实信用原则，依约履行合同，充分重视合同的严肃性，非必要不更改合同内容，确需更改的，对于增减项的施工内容、价款、质量等必须重新书面约定。

因自建房属专业工种，胡泊建议房主在开工前了解必要建筑装修知识，或者聘请专业监理进行全过程监督。施工过程中应分阶段结算，避免出现与上一包工队未完成结算的情况下让其他包工队进场，导致工程量无法分辨的情况出现；房主在发现房屋建造出现问题时要及时与施工方进行沟通、立即修正，避免造成不可逆的损失、日后引发矛盾纠纷，同时要注意留存沟通过程及处理结果的相关证据，采用书写字据、现场拍照、录音录像、第三人证明等方式将证据材料予以固定、保存，以作日后维权之用。

值得一提的是，顺义法院总结案件中的常见争议点，制作并发布《农村建房施工合同风险告知书》，为双方签订合同前提供参考，提示大家合同中至少应涵盖告知书所提示内容，让所签合同切实成为维护双方合法权益的法律保障，减少预防建房纠纷发生。

文/北京青年报记者 宋霞
编辑/白龙