今年“金九银十”的新房市场，如果只用一句话概括，就是海淀树村项目与其余新盘共同入市。

最受关注的树村项目，不出意料地入市即高光，2000万级别的房子遭遇哄抢，创下了单盘超过100亿元的单日成交记录。但树村之外，大多数项目却陷入供大于求的 “难卖”境地，一些项目甚至因为新开盘价格低于1个月前，而遭遇维权。

不同于往年的“复苏”，在经历了一个远谈不上火热的销售季后，京楼又遇到了防疫措施升级的现状，犹如被再泼一盆冷水。

住宅库存量也在2021年里首次突破9万套的关口，不少业内人士坦言，随着第二次供地中的新盘项目入市，同区域竞争会进一步加剧，更需要年底回款偿还债务的开发商，或许将酝酿价格战，率先抢跑。

抢房、降价、维权  京楼很魔幻

在几百万的倒挂面前，有人狂欢，就有人哀叹。

就在不久前（10月29日），海淀树村的融创·学府壹号院公布了2000人的排号名单，作为新型与政府产权共有性质的商品房，学府壹号共计900套房源，主推184-275平方米的大户型。因为共有20%的产权，学府壹号院的定价约为9万元/平方米，对比周边11万以上的二手房价格，具有肉眼可见的优势。

以至于周五开盘从下午一直到深夜，最终项目128、154、184、220平方米的户型全部清盘。只有部分275平方米的中间户型和下跃进入顺销。项目方对外释放的销售数据达到了恐怖的125亿元。

读者丁先生排号在1700多名，他这样描述当时的情景：销售不断穿插与自己客户的身旁，只是不停强调同一句：“怎么也要抢一套，不行再退”。眼看气氛被烘托到这了，甚至出现有眼疾手快的客户抢走了心仪户型，还与排名前一号却在犹豫不决的客户当场爆发冲突。

只是这样的喧嚣只属于极少数的幸运盘，更多的楼盘面临的问题却是不得不做出选择的促销，甚至紧随其后的维权。

上周五，北青·北京头条记者走访了朝阳区王四营、大兴旧宫等区域楼盘时发现，售楼处现场看房的人并不多。仅有零星散客在沙盘及样板间处了解情况，售楼处待客间和大厅休息区，基本没有看房客户逗留。有的项目甚至有大批中介人员集中组团看房，一般业内认为，只有销售进入尾盘或是顺销走量并不理想的项目，才会以佣金的形式引入中介渠道，以提振销量。

“我们现在的工作重心是准备做年底最后的冲量，希望能完成年度任务。”位于大兴区某楼盘的销售张虹（化名）如此表示，“北京地区已经很多年没有‘金九银十’这个概念了。11和12月份却可能是下半年的冲量大月，优惠活动也基本在这两个月进行。甚至会有特价房推出，比如内部正在商议将原价980万元的下跃产品，调整为940万元。

试图调整价格策略的还有一些刚入市的区域热门楼盘。昌平区某在售项目，在10月份推出一期南区房源后，近日又为北区取得了预售证。结果北区面向刚需的83平方米的小户型比已经销售的南区同户型便宜了3000元/平方米，总房价便宜了约25万元，于是就出现了这样的情景，北区的购房人前往售楼处抄底，南区的购房人则前往售楼处维权。

对此，一位接近项目方人士透露，南区相比北区距离地铁站更方便，所以价格上才有所优惠。

不管如何，今年金九银十的新房市场是热闹的，创记录的百亿单盘销售在冷清整体市场中，与维权充斥在一起，让人觉得很是魔幻。

两个月新房增加近2万套

市场整体销售虽然平淡，但供应却实打实的在9、10月份迎来高潮。

据统计，9月份以来北京共有37个新建商品房项目获批期房预售许可证。根据北青-北京头条记者对每个取证项目的统计，约有18725套住宅被推进市场。“金九银十”也成了今年北京新盘供应量最大，可售房源最多的时间节点。

提到供应就一定要说需求。数据统计显示，9、10两个月的新房成交分别为5430套和5559套，合计为10989套。根据中原地产的数据显示，2021年金九银十真实成交一、二手房源合计为30088套，同比2020年金九银十减少了1万套，下调超过25%。

成交不力自然推高了库存压力，截止11月2日，北京市住房和城乡建设委员会网站数据显示，北京当前可售期房住宅63505套，未签约现房住宅27610套，合计住宅库存达到了91115套，这也是今年楼市库存首次突破9万套。粗略按照每月5500套成交计算，现有库存足够消化16.5个月。

在业内，9万套住宅库存被认为是观察新房市场供需关系的分水岭。今年7月份时，楼市住宅库存尚在7万多套，进入11月份突破9万套，意味着供应明显大于现有需求。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波表示，由于加大了新盘的供应力度，加之限价的影响，目前市场上新房的供应量出现一定增长，加之同一区域的新盘会有同步在售的情况，自然就加大了各盘之间的竞争，也会给买房人更多对比的机会。如果市场的供给量持续保持一定高位，那么部分区域的竞争状态还有可能会加剧，市场的胶着状态在年底预计不会发生改变。

不排除年底触发价格战

更令开发商感到压力的是，北京愈加严格的防疫措施。

自从昌平区再度出现新冠确诊病例以来，一些城区的电影院、密室逃脱，棋牌室等封闭空间都被关停，不少商业区也升级了防疫措施。作为人员往来密集的售楼处，特别是昌平的新盘项目，都受到了不同程度的影响。

“本来我们是打算10月份开盘的，但防控措施升级影响了蓄客，开盘时间只能后移了。”昌平一个新盘项目的负责人告诉北青·北京头条记者，作为京北“码农”的集中地，区域内已经有北清云际、奥森春晓、龙湖云璟、萬橡悦府、紫金书院多个新盘，本来就面临激烈的竞争，现在防疫升级，“原本不少准备来看房的客户，都不敢来了。”一些项目也主动采取措施，在门口提供扫码、消毒服务，还通过预约制，限制到访人数。

本该是年底冲刺回款的销售季，却不断增加难度，让不少房企发了愁，年底密集性债务违约的新闻也频见报端。

对此，张波认为，从房企端来看，不同近况的房企在销售策略上也会继续分化，一部分房企会变得更为笃定，通过减缓促销力度，来保证利润率水平。但另一部分现金流压力偏大的房企则会保持一定的促销节奏，并不排除加大优惠的力度来实现更大的现金流入。

一位业内分析人士也就此发表观点，从市场预期看，第二轮集中供地项目依然有10余个项目可能在最近一、两个月入市，供应仍会继续增加。如果针对购房人的信贷没有明显缓和，房贷放款依然需要长时间排队的话，北京楼市有较大可能在年末酝酿明显的价格战！

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦