继抛售杨丽萍大剧院引发关注后，日前，华侨城再度转让旗下两处5A级景区项目。

据北交所披露，日前，云南创意文化产业投资有限公司拟转让位于香格里拉的两处资产，分别为香格里拉市蓝月山谷旅游开发有限公司46%股权及相关债权、香格里拉市石卡雪山索道开发管理有限责任公司46%股权及相关债权。

股权穿透显示，云南创意文化产业投资有限公司由 云南文化产业投资控股集团有限责任公司持股90%，后者由华侨城控股51%、云南省人民政府持股49%共同拥有。

图源：企查查

值得关注的是，今年以来，华侨城已陆续抛售旗下近20个资产项目，频繁“卖卖卖”的背后，华侨城有何隐忧？与此同时，其不断加码三四城市，边卖边买，押注下沉市场的华侨城前景如何？

抛售云南两大5A景区资产

项目负债近亿

入局云南可谓是华侨城转型文旅的重要一步。

2015年，华侨城提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的发展模式，而云南在这一战略布局中拥有“第二总部”的定位，其重要程度可见一斑。

为此，华侨城积极参与云南世博集团、云南文投集团战略重组，两大公司旗下的开发项目也顺理成章归入华侨城，这其中就包括香格里拉蓝月山谷项目。

按照“大资金、大项目、大战略”入滇的发展思路，2018年7月，华侨城又豪掷千亿，与云南各州市县区政府，以及国内大型企业一举签约60个项目。也是在这一时期，香格里拉蓝月山谷文化旅游综合开发项目（一期）开工建设。

图：香格里拉蓝月山谷风景区

从景区质素来看，蓝月山谷风景区和石卡雪山景区均位于香格里拉西南端，为国家5A级旅游景区，不仅是迪庆藏族自治州境内，距香格里拉机场最近的综合性旅游景区，也是目前迪庆高原唯一具备观光条件的立体性生态文化旅游景区。

然而，两大标的公司的经营状况并不尽如人意。

文件显示，截至2020年9月30日，香格里拉市蓝月山谷旅游开发有限公司净利润为-292.77万元，资产总计8019.87万元，负债总计9459.79万元，所有者权益为-1439.92万元；香格里拉市石卡雪山索道开发净利润为-760.74万元，资产总计7686.46万元，负债总计8614.37万元，所有者权益-927.91万元。

即使没有疫情，两大项目的盈利能力也令人堪忧。据奇点君查阅，2019年，香格里拉市蓝月山谷旅游开发有限公司净利润为-811.22万元，总负债高达9437.28万元；香格里拉市石卡雪山索道开发净利润则为-1249.67万元，负债总计8420.97万元。

资深地产人士对奇点君表示，云南旅游资源丰富，也面临着严重的客流瓜分，香格里拉海拔相对较高，由于高原气候、位置偏远、经济发展水平相对落后等原因，客流并不兴旺。此外，传统景区已经过时，门票收入多年不涨，二销跟不上，自然造成上述景区的盈利困境。

锦诚 海岛服务商董事长、海口市房地产业协会秘书长王路则指出，目前景区的经营困难是很常见的，除名胜古迹外，大部分以自然风光为主要卖点的新兴景区都没有盈利表现。5A级景区这样一个称号，也并不足以支持以上项目的盈利。

随着传统的观光型旅游走向体验型旅游，内容新奇、本土特色鲜明、体验感丰富、客流充足的主题乐园往往更具备盈利可能。如果相应的硬件设施、体验内容打造等相对薄弱，则很难分流到更多旅游人口。

此外，大型文旅项目的打造需雄厚的资金后盾，社会化营销、知名度推广也要经历漫长的过程。疫情对文旅产业的整体冲击非常巨大，在这个背景下，文旅企业腾笼换鸟，对不理想的项目进行一定优化也情有可原。

半年抛售10余处资产

三道红线压力尚存

值得关注的是，近年来，华侨城的“卖卖卖”模式尤为激进。

据不完全统计，2018年，华侨城集团共计出售18家子公司股权及债权；2019年，华侨城集团共计出售11家子公司股权及债权。2020上半年，华侨城至少转让了8个项目股权，而下半年，截止目前，华侨城抛售项目已多达10余个。

有专家认为，出售资产只是华侨城战略转型的一部分，华侨城欲通过买卖甩掉包袱、增强现金流，同时使整个集团业务更加聚焦和清晰。

从其近期抛售的多家文旅相关公司来看，这些公司由于前期投入巨大、资金回笼缓慢，目前多处于亏损状态，且未来盈利能力存在较大的不确定性。

对于资产的密集脱手，华侨城也曾公开表示，“主要是为了加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展。同时也是对国务院国资委‘降负债’、‘强主业’要求的响应，是遵循华侨城集团‘文化+旅游+城镇化’战略发展思路的具体实践。”

从2020半年报来看，华侨城的降负债愿望的确迫在眉睫。

2020上半年，华侨城旗下共有21家景区、25家酒店、1家旅行社及2家开放式旅游区，共接待游客829.7万人次。不过，受疫情影响，仅恢复至去年同期47%的水平。

波动之下，华侨城上半年营业收入171.08亿元，同比下降3%；毛利3.1亿元，毛利率为55.3%，分别较上年同期减少19%和降低10个百分点。

图源：华侨城2020上半年财报

营收端的不及预期也让华侨城面临更多债务压力。截止2020年上半年，华侨城总负债达3195.7亿元。其中，短期借款281.08亿元，一年内到期的非流动负债79.09亿元，短期债务总计360.17亿元，货币资金余额384.68亿元，现金短债比约1.07。

期内，华侨城资产负债率达77.16%，较上年同期增加0.46个百分点；剔除预收房款外的资产负债率为55.84%，较上年同期下降2.03个百分点；净负债率约111.24%。

按照“三道红线”要求：剔除预收款后的资产负债率不超70%；现金短债比不小于1倍；净负债率不超过100%。目前华侨城已压线一条、越线一条，在降债方面仍有压力。

边卖边买

押注下沉市场前景如何？

重资产项目的投资回报周期太长，华侨城确实等不及了。

从现金流表现看，华侨城的经营性现金流已连续三年为负，2017-2019其经营性现金流净额分别为-77亿元，-100.45亿元、-51.88亿元。2020上半年，形势更为窘迫，其经营活动产生的现金流量净额-95.95亿元，同比下降12.30%。

这也能解释为什么历时五年打造的杨丽萍大剧院刚刚投入运营，华侨城便立即抽身，毕竟对于文旅项目来讲，需要的养商期相当漫长。

另一方面，华侨城的项目拓展还在继续，急需资金支持。财报显示，2020上半年，华侨城新获取项目14个，新增建筑面积 642万平方米，对应地价221.8亿元。期内，仅华侨城新设成立的公司就有9家。

图源：华侨城2020上半年财报

眼下，华侨城诸多项目还在开发建设阶段，如位于华东的南京欢乐谷、宁波欢乐海岸商业，位于河南的华侨城中原欢乐谷、水公园、海洋馆项目等。

不过，从城市能级来看，华侨城的新增土储主要位于三四级城市。据华西证券统计，公司一线、二线及三四线城市新增计容建面占比分布为2%、28%和 70%；从区域分布来看，珠三角、中西部及京津冀区域新增计容建面占比分别为16%、72%和12%。

亿翰智库分析认为，从土地类型上来看，公司的新增土地储备以文旅用地为主，多分布于襄阳、郑州等二三线城市，城市能级不高。

从华侨城的“旅游+地产”的经营模式来看，其获取土地的占地面积很大，后续投资开发成本较高，且对当地的人口流量也有较高的要求。“旅游+地产”模式在低能级城市的推广可能面临一定的不确定性，需密切关注后续华侨城在二三线城市的运营情况。

编辑/张郁唯