上海推行老旧小区加装电梯，至今成果显著。如今，不少加装的电梯已经走过几个年头，电梯后续的管理、运维、更换业主后产生的诸多问题，成为老百姓更加关注的痛点问题，上海也发生过业主因加装电梯提起诉讼的案例。

目前，有的街道开始探索一些制度性办法，来解决电梯后续的运维难题、资金管理难题，以规避一系列矛盾。

好的运维做对了什么？管理痛点如何解决？我们以“梯管家”为案例，进行更深一步的探讨。

每月跑银行，吃不消

黄浦区蒙自西路64号2楼的谭老伯今年75岁，所在楼宇加装电梯后，他被推举为电梯后续运维的“3人小组”成员。

加装电梯的运维，远比想象中复杂。用老百姓的话进行概括，后续大致需要缴纳3类费用：电费、物业费、维保费。维保费两年后再开始缴纳，头两年不用缴。前两项费用，理论上由电梯所有权人按月定期缴纳。

“3人小组”作为电梯所有权人的代表，他们的主要任务就是管理和收缴这些费用。

2021年，黄浦区出台既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见，提出将不少于10万元的政府补贴资金留存（最高补贴28万元/台），作为电梯专项维修资金。那这留存的10万元由谁来管理呢？在没有“梯管家”服务之前，只能由“3人小组”在银行开设共管账户。

如果按照常规操作，谭老伯等3个人需要定期一趟趟跑银行取钱，且3人必须同时到场，每个人拍照、签字确认后，再去相关机构缴纳电费、物业费。如果有人生病或离开上海甚至出国怎么办？延期或者找人代理十分麻烦。何况小组中老年人比例很大。

“我今年75岁，年纪大了，跑不动。”谭老伯感叹。楼宇里年轻人居多，但被选为代表的常常是中老年人。这种情况不在少数。有些楼宇的“3人小组”，3个人年龄加起来超过200岁。这样一次次跑，有点“吃不消”。

还有一种极端情况也让谭老伯忧心：“3人小组”中有人过世了怎么办？共管资金一时半会儿取不出来，难道电梯就此停运？

此外，“3人小组”的共管资金安全，也考验居民自治的智慧与能力。

3位代表共管，很少出现私自侵吞资金的情况。然而时间一长，个别楼宇的共管资金可能被居民们提前“分光”。

有人进行房屋产权交易时，把共管资金中自己的部分一次性取光。站在业主个人角度看，这似乎合乎情理，但给电梯接下来的运维费用分摊留下了一个“烂摊子”。

有人遇到一些资金难题时，表示提前取用共管资金中自己的部分，电梯运维费以后按月缴纳。

还有人提前支取这笔资金被拒绝后，认为预留10万元的做法从未获得自己认可。如果当初加装电梯合同中没有明确必须预留10万元运维费，那他真有可能“吵赢”。

当然，上述种种情况都可以在加装电梯合同中一一列明，事先约定。但一则，签合同需要列出诸多细节，非专业人士未必能够事先“穷尽”所有情况。二来，即便事先约定，不执行又如何？目前已发生过业主因加装电梯提起诉讼的案例，但走到这一步的毕竟还是少数。

“3人小组”的阿姨伯伯们义务管账，本已感到流程烦琐，何况年纪大了，很难应付各类突发情况。个别代表们心一软，共管资金就可能被提前支取。

引入专业平台

为了电梯共管资金的安全，也为了减少居民的后续麻烦，1年前，打浦桥街道试点实行“梯管家”服务，为全市首创。

这是一个由上海市房管局物业处、黄浦区房管局、上海市房地产交易资金管理有限公司共同搭建的“加梯管理经费托管平台”（简称“梯管家”）。签订协议后，加装电梯的运维费，比如预留的10万元，由第三方平台即“梯管家”统一管理，上海市房地产交易资金管理有限公司监管。

2023年8月，傅阿姨所在的楼宇加装电梯完成交付，全体电梯所有权人同意签约“梯管家”。这着实省去傅阿姨不少麻烦。

一大早，包括傅阿姨在内的“3人小组”拿着相关文件材料，来到属地房屋交易中心资金监管窗口，申请办理“梯管家”。

材料涉及加装电梯所有权人代表推选书、加装电梯管理经费托管协议、加装电梯出资方案、加装电梯所有权人身份证明，以及其他可能约定好的一些协议。

托管账户不需要居民自行开立银行账户，而是以每部电梯为单位进行开户，交由资金监管公司的子账户统一管理。监管公司按照协议受托支付给相关单位。每一名电梯所有权人都预留手机号码，每次“梯管家”扣费，都能收到短信通知。

比如说，小区物业承接加装电梯的日常运维。缴纳物业费时，经居民签字认可后，物业代跑腿，统一去“梯管家”平台划账。“3人小组”再也不用为此一趟趟跑银行取钱、去物业缴费。

托管账户中的加梯管理经费支付使用，需要加梯所有权人代表或物业经办人携带相关支付文件（如：服务协议、费用发票、经办人身份证明等）至资金监管窗口，当场填写《支付申请表》，办理支付申请手续。

加梯所有权人代表也可以变更，资金监管公司受理后通过手机短信方式通知全体所有权人，自受理之日起3个工作日内无异议的，变更自动生效。

加梯所有权人如果对经费使用、办理变更等提出异议，收到短信后3个工作日内携带相关材料至窗口提出异议，办理相关手续。全体加装电梯所有权人都会收到短信通知。待无异议后，由加梯所有权人代表或物业经办人重新携材料至窗口恢复办理。

规定甚至细致到，监管期间的监管资金，按照中国人民银行规定的基准活期存款利率计息。

傅阿姨直言，由于不再和邻居“面对面”，不需要讲人情世故，资金的进出都得面向平台，一切统一按规矩办，破坏约定的一些念头可直接掐灭在萌芽中，由此保障了运维资金的安全。

如果涉及房屋产权交易，基于这笔专项资金无法提前支取，老业主可直接就账户里的资金余额与新业主进行约定。账目完全透明公开可查。

即便最初不想出钱使用电梯的户主，未来如果改变主意想使用电梯，也可以一起参与，与其他使用户按约定比例缴纳费用给“梯管家”。

当“梯管家”账户余额仅剩1万元时，需要电梯所有权人、使用人一起协商，再向账户集体“充钱”，续签服务。

电梯加装后，居民筹集的管理经费如何保管和使用始终是一大难题。区别于以往由楼栋居民开立三人共管账户模式，“梯管家”模式能够很好地解决这些问题，依托专业的资金监管机构，由小区物业公司统一接管日常运营，规避电梯管理中资金筹集难、管理责任推诿等问题，最大程度保障加梯管理经费的资金安全。

如今，谭老伯与傅阿姨所在的楼宇已经使用“梯管家”个把月。“真的省了很多事情，不用跑银行，也不用担心生病了怎么办，我可以安心睡个好觉了。”谭老伯说。“我们楼宇还没有为电梯的维护大吵大闹过。我很幸运，赶上了‘梯管家’这趟车。”傅阿姨笑着说。

全生命周期管理

经过1年的实践，打浦桥街道相关工作人员说，未来希望在加装电梯签合约的第一步，就把“梯管家”一起纳入，以免去后续一系列问题，真正实现加梯的“全生命周期管理”。

为什么强调第一步就要考虑“梯管家”呢？上海斌菱电梯公司副总经理沈娟给记者举了几个例子。

有些加梯楼宇，运维采取定期向使用者收费的模式。“我这个月住在女儿家，没使用电梯，我不缴费。物业费、电费都不交。”一名居民理直气壮地说。

“503室出国去了，收不到我就先代交电费吧。不要影响电梯使用。”微信群里，2楼的一位户主回复。

有一位户主，一直没有按时缴纳每个月1.3元的电费，最后同楼栋的其他户主只好主动表示“这个月我先垫付”。

有些加装的电梯使用超过2年，按规定需要收取保养费进行年检。增收费用不是一个小工程。大部分情况，居民按照合同约定付钱。但也不排除个别情况，这笔钱一时半会儿收不齐，此时年检期限临近，沈娟陷入了左右为难。

“没有经过年检的电梯可以使用吗？当然不行，有安全隐患。万一出事，谁来负责？”沈娟说。但停运电梯这个动作，物业人员轻易不敢做，怕闹事，也怕担事。

有时候，电梯照明灯坏了，或者有些设施需要更换。收不到维修费用，居民的诉求又迟迟得不到响应，经多方协调后，只能以“做好事”的方法解决。

“梯管家”平台则提前规避了这个问题，按照申请材料中事先约定好的出资方案、经费管理使用方案、授权委托支付方案，按时扣款。

试行1年来，“梯管家”还在摸索中逐渐优化和升级。比如缴纳电费。起初，电费每个月由居民签字同意后，从“梯管家”账户中划账。后来有居民提出，如此每月操作较为烦琐，不如和家庭电费缴纳一样，按年授权，账户每个月自动代扣。

又比如，起初居民想要查询自己在“梯管家”中的账户余额，还需要跑一趟银行，比较麻烦。经过协商，工商银行把“梯管家”的账户查询功能挂在了电子银行内容菜单里，居民可以通过微信小程序，随时随地在手机上查询余额和明细。

几个月前，打浦桥街道单独辟出空间，成立既有多层住宅加装电梯运行维修中心，与加梯相关的一系列事宜都被集成在这里。

“梯管家”平台，也推动物业更愿意把加梯纳入管理。

媒体曾报道过一个案例，小区加装了电梯，工程早已结束，但电梯却一直无法启用，原因就是卡在了“物业不给敲章”上。为何启用电梯还要找物业敲章？

2023年5月，有关部门出台《上海市电梯安全管理办法》。按照新规，要取得特种设备证开通运行电梯，必须先要委托小区物业，或者专业的单位、市场主体来管理电梯。

近几年来，上海市积极探索，不断出台加梯相关规范性文件，除了《管理办法》，各区还有《指导意见》。这些文件普遍倾向于委托小区物业作为加梯的使用管理单位。

但对许多物业公司而言，这是“新增的烫手山芋”，担心加梯的管理和维护费用不能及时收到，自己白白付出管理成本，还要承担责任和风险。因此，一些物业公司不愿意接手管理加装的电梯。

“梯管家”至少从资金上，给物业公司传递一颗“定心丸”。

黄浦区房管局物业科副科长潘忞嚞说：“专业的事情就交由专业的人去做。由第三方平台托管后，不仅省去居民的许多流程，也避免了一些不必要的麻烦。”

“梯管家”如今在黄浦区10个街道陆续推广，争取全区覆盖。这也是上海市对加梯后续管理的首创之举。目前，已经有88栋楼宇签约“梯管家”。

“政府办实事，各机构一起帮扶。体制越来越完善，真正感受到加梯的暖心与安心。”一位居民这样表达。

当然，有了第三方平台，也并非一劳永逸。上海市人大代表、上海市人大社会建设委员会委员金缨律师提出，当下关于加梯的规范性文件很多，但它们的法律约束力不够，亟须从立法上明确，比如建议把加装完成的电梯在不动产权属证书中予以记载，办理相应登记，从法律上厘清种种问题。

文/龚丹韵

编辑/倪家宁