3月17日，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"迭代与进化：商业办公新势力"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过800位嘉宾出席论坛，聚焦产业升级、城市更新、营销渠道、数字经济、运营管理、大宗交易六大核心议题，热议商业地产产品力重塑的新路径，探寻商业地产价值链重构的新模式，携手商业地产新势力共同推动行业新发展模式下的"迭代与进化"！

中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会由全联房地产商会、房讯网联合主办、全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了大悦城控股北京大区公司产业与写字楼管理部、北辰商管、中海新城、金茂华北、富华置地、合景泰富、中海商务、北京经开、北京城建、住总商业、京印国际中心、丰台创新中心等合作伙伴的大力支持。

全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯在致辞中表示，当前，商业地产市场整体的下行趋势没有得到根本性扭转，商业地产市场从增量进入存量时代，短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验。商业地产新发展阶段，纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式，已经不符合行业发展要求，写字楼产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，成为行业关注的焦点。

全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯

刘凯认为，2023年商业地产行业包括写字楼产业园有以下几个方面值得关注，第一、从开发思维转向运营思维。第二、从绿色建筑转向绿色低碳。第三、从楼宇经济转向数字经济。第四、从灵活办公转向传统办公。第五、从智慧办公转向健康安全。

据介绍，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会采取现场交流+线上直播的形式，50家权威主流媒体及地产、财经、科技等专业媒体，对本次会议进行了直播和报道，100余万人次在线观看了年会直播。

重塑产品力 探索行业发展新模式

今年两会政府工作报告提出，2023年房地产行业将主要聚焦防风险、保民生、促消费三大领域，促进行业平稳发展。稳定房地产融资已形成信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势。金融支持房地产市场举措持续落细落实，房地产市场预期明显好转。

全联房地产商会秘书长赵正挺在致辞中表示，二十大报告指出未来的5到10年中国将主动构建新发展格局，着力推动高质量发展。房企应该充分理解中国的新发展理念，积极拥抱新技术、新模式、创新应用场景等方式来最大化地挖掘项目潜在价值，通过提升产品能力、品牌能力、运营能力从而提升融资能力，是探索房地产发展新模式的关键。

结合当前所面临的机遇和挑战，如何探索房地产发展新模式，赵正挺认为有三个路径：第一、金融创新赋能房地产新模式。第二、数字经济赋能房地产新模式。第三、绿色低碳赋能房地产新模式。

中国通信工业协会数字经济分会专家委主任苏彤在开幕演讲中，就数字化元宇宙赋能楼宇经济高质量发展指出，随着元宇宙时代的到来，元宇宙提供的大量数字具体的诠释都可以成为未来楼宇经济创新主体的升维之道，元宇宙作为新一代赛博空间与工作、生活、学习的智慧世界，正在成为最具活力的灵境数字创意新生态，成为赋能楼宇经济创新、创造与创收的核心力量。

苏彤认为，楼宇经济定义为商务写字楼、商业楼宇为主要载体，通过开发、出租、出售等方式。方法是构建大数创平台，将成为定义楼宇经济场景的全新的共识。这种全新的共识就会实现楼宇经济服务的范式革命，从人才要素、场地要素、生产要素、市场要素、金融、政策、信息要素等等配置可以调用的资源，服务楼宇平台用户，让用户真的获得价值，从而产生一种新的生态共赢。

高和资本投资管理部执行董事冯巍分享了公募REITs放开、私募基金试点背景下的商业地产挑战与机遇。冯巍表示，增量开发、快速销售、炒作、评估增值、开发商传统的银行融资、开发贷、物业贷的融资场景，这些旧格局现在变成了正在走向的新秩序。对资产进行长期运营打理，追求的是长期稳定的租金收入和资产增值、以租定价等是新秩序。要有新的金融工具、金融场景来适应新的行业新秩序，这个金融工具就是不动产私募基金和公募REITs。

冯魏认为，调控给地产关上一扇门，但是不动产私募基金和REITs给地产打开一扇窗。不动产私募基金给市场带来了增量的权益型基金，现在市场上地产纾困政策，大部分都是债权。不动产私募基金还有一个作用是可以推动行业向小开发、大资管转型。重资产端就是资产一定要从开发商到房地产私募基金，只有这种资金才适合这类资产，追求的长期稳定回报，市场上有大量资金，保险资金，个人投资者都愿意参加。通过金融工具、CMBS、类REITs等，是商业地产未来趋势。

中科产城董事长郭莹辉为2023年产业园区的扩张与分化发表主题演讲。郭莹辉认为，从国家宏观的经济形势来看，今年的一个特点就是拼经济、强投资、大招商，开局即是决战。在大的趋势下，我们可以预期产业园必然带来巨大的增量。

在郭总看来，园区总量急剧扩大下，投资商和运营商的机会是分化的，可以总结为八个方面趋势：一是产业大咖拿工业用地趋势非常明显，二是园区REITs日益活跃，三是新建园区的投资机会相对不错，四是存量园区招商区划压力太大，五是产业地产商将加速离场，六是园区轻资产运营的机会将大大增加，七是园区更新将是新的盈利来源，八是园区的开发与园区内企业股权投资深度绑定。

京印国际中心总经理王荣芳分享了京印国际中心城市更新的探索与实践案例。王荣芳表示，北京市城市更新条例也是以新时代首都发展为统领，推动城市更新，促进城市高质量发展，建设国际一流和谐之都。她提出北京城市更新的基本要求，强调科技驱动、突出高质量发展，牢记城市更新不是大拆大建，建立敬畏历史、文化、传承历史文脉、留住乡愁记忆，以绿色、智慧、健康、安全、韧性等理念引领城市更新。

CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天分享了2023年商业办公选址新趋势，孙祖天指出，未来的办公环境需要什么样的特点？一是灵活性，在使用上对于不同的使用场景会有灵活配备的要求。二是选择性，员工可以根据自己要完成的工作来选择特定的办公空间，办公的场景。各种功能性都需要配备。三是创造性，在办公环境里可以更多地有利于员工的互动跟创造性的工作。

重构价值链 引领行业迭代与进化

2023年，在商业地产高质量发展要求下，市场各参与方需要以宽广的视角审视当下的商业地产行业包括写字楼产业园市场发展。一方面，在绿色发展和科技赋能下，加强运营管理标准化和精细化程度，打造软硬兼备的产品力，成为后疫情时代商业办公行业发展的核心竞争力。另一方面，传统商业办公已经由最初单纯地为租户提供办公场所，逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案，绿色生态、数字化、人性化以及多样化的融合，将为商业办公行业高质量发展带来前所未有的迭代与进化。

戴德梁行中国资本市场总经理刘兵发布2022年商业地产大宗交易市场回顾与展望主题演讲，刘兵表示，公募REITs从2021年正式发起，对中国房地产大宗交易市场有特别大的推动。

刘兵认为，最新的公募REITs发行打新的比例是100倍-200倍。去年中国物流、工业研发、公寓项目相对比较活跃，就是因为找到了退出渠道。目前写字楼产业园面临最大的问题是国家还没有给商业办公做基础设计，没有列入可以发公募REITs的类型。

合景泰富集团华北区域总经理汤炀分享了北京城市副中心合景中心赋能世界湾区，焕发商务新势能的案例。汤炀认为，中国经济复苏全面提速，前景可期。货币层面的金融政策持续宽松利好，货币超发，核心资产升值成为必然趋势。从房地产行业讲，市场持续回暖，房企资金压力有效缓解。从区域层面，副中心日臻成熟，进驻机会越来越稀缺。

北京看丹独角兽科技产业发展有限公司总经理魏爽分享了丰台创新中心助力数字经济产业，智启独角兽未来的案例，魏爽表示，北京市新总规赋予丰台的新定位，首都高品质生活服务的供给保障区，也是首都商务新区，科技创新和金融服务融合发展区，历史文化和绿色生态引领新型城镇发展区，对外高水平综合交通枢纽。

她表示，中关村丰台园北京看丹独角兽科技创新基地项目目标是打造北京独角兽企业聚集区，从目标客户来说，项目重点吸引独角兽企业、上市公司、跨国企业、央企、国企的研发总部。

在业内人士看来，商业办公建筑的标准化发展是在新周期下迭代与进化的重要路径。商业办公建筑综合评价标准委员会秘书长孙鹏阳在论坛上介绍了《商业办公建筑综合评价标准星级评定办法》，她表示，星级评定办法覆盖商业办公建筑全生命周期，按照综合评分从高到低依次分为三个星级。

如何通过拥抱新技术、新模式、创新应用场景等方式来最大化地挖掘项目潜在价值，进而提升产品能力、品牌能力、运营能力从而提升融资能力？在写字楼运营管理新势力为主题的圆桌对话环节，特邀IP Global中国区首席经济学家柏文喜主持，北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、中国金茂华北区商业写字楼中心副总经理袁玮珂、银泰基业有限公司副总裁王子铭先生、富华置地市场营销总监陈堃就写字楼企业生态圈、政企合作、产业导入、资源链接进行了热烈的交流和讨论。

产业园区如何借助公募REITs和私募REITs的政策红利，通过科技赋能园区运营，强化产业促进和区域协同，实现产业园区可持续的高质量发展？在产业园招商运营新势力主题的圆桌对话环节，特邀中智科博产业经济发展研究院院长黄永刚主持，众联·京东智慧健康科技城总经理王怀清、中关村西北旺科技园副总经理苗思露、世桦嘉润总经理李芳月、高力国际华北区产业及工业地产服务部副董事吴军、首开LONG街项目负责人乔红玉就产业园区招商运营、产业转移、市场趋势、城市更新展开观点的分享与交流。

致敬新势力 寻找行业创新力量

疫情三年，商业地产行业同样面临着深刻的变革。市场呼唤从开发、建设、运营和管理多维度迭代与进化。一方面，市场竞争逐渐从无序走向有序，创新模式、空间、内容的出现不断倒逼商业地产行业革新；另一方面，行业“规则”“逻辑”开始重构，商业地产从业者在夹缝中寻找阳光，勇敢向前。

在这一过程中，一批财务稳健、产品力出色、运营管控能力较强的商业地产企业和项目在市场上脱颖而出，在获得更多发展机遇的同时，为行业的迭代与进化起到巨大的引领示范作用，展现了行业新势力的未来领导者风范。“新势力”泛指商业办公行业的新兴业态、新兴技术、新型企业、新型项目、新商业模式办公场景以及新生力量群体。

在中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会上，2022年度中国地产金厦奖重磅揭晓，并举办了盛大的颁奖典礼。

佑安国际大厦、金隅智造工场、金隅高新产业园、合景中心、大悦城控股北京大区公司产业与写字楼管理部旗下多个项目、远洋国际中心二期、大族广场、首钢国际、住总大厦、京印国际中心、佳兆业广场、中建财富国际中心、正大中心、住总地产大厦、中海时代广场、中海金海汇、中海金融中心等获得2022年度优秀商办项目。丰台创新中心、北京经开壹中心、金第梦想山、北京国际财富中心、中关村西北旺科技园、环普国际科创园、易亨•飞宇园区等获得2022年度优秀园区。凡拓数媒、广东合和建筑五金、奥的斯电梯、三菱重工空调等获得2022年度优秀部品。

据悉，中国地产金厦奖每年举办一次，今年是第十九届。通过对每年商业地产行业发展进行回顾、总结和探讨，评选业内最有影响力的楼盘、企业、人物等方式来推动中国商业地产发展。该评选活动建立了全面的评价体系，对参选的商业地产项目进行广泛测评与深入比较，分类推选出楼盘、企业、人物大奖和其他奖项，它们将成为未来一年中引领中国商业地产发展潮流的核心力量。作为一个长期运作的知名品牌，"中国地产金厦奖"将以持续性的工作见证中国商业地产的逐渐成长，日益壮大。

论坛期间，第十一期商办物业大宗交易路演对接会同期举办，为商办物业供需相互交流提供一个展示、招商、交易的平台。40位金融机构代表、商会协会代表以及商业地产开发商代表出席，就商业地产大宗物业交易趋势与需求要点展开讨论和交流，并进行热点写字楼产业园项目路演。

对接会由全联房地产商会写字楼分会、黄埔会主办，选址通大宗物业交易平台承办。选址通定位中国首家商业地产大宗交易平台，通过B2B2B服务模式，更高效、更安全、更精准地匹配楼宇及客户资源，成为一个专业、简单、安全的商业地产大宗交易的第三方平台。