“执行异议解查封—示范诉讼解抵押—绿色通道办登记……”顺义某小区2000多名业主受“办房本难”问题困扰多年，经顺义法院以个案审判为示范引领，业主办证的障碍逐渐扫清，不少业主终于成功地办下房产证。这是2月24日顺义法院在诉源治理发布会上通报的一个典型案例。

据了解，该小区是市级统筹限价商品房项目，用于解决2000余户保障房轮候家庭的住房需求，但受制于土地使用权被抵押和被执行查封的双重障碍，业主历时四年仍难以办理过户。2021年3月，6名业主将开发商某置业公司及抵押权人某信托公司诉至法院，要求配合办理不动产权登记手续并支付违约金。其他2000余户业主持观望态度等待参加诉讼，存在系列潜在群体性诉讼风险。

办案的杨秀芝法官团队了解到，当时案涉的国有土地使用权被两家法院查封，开发商公司尚有其他债务不能偿还，仍存在很多不确定因素。而只有解除土地查封才有办证的可能，业主首先要通过提起案外人执行异议程序排除执行这一途径，将对应的土地使用权解除查封。

为了让2008户居民尽快实现“有房有证”，顺义法院主动延伸审判职能，与区政府、住建委、规自委充分沟通，为制定不动产登记问题工作方案提供思路，最终确定了“执行异议解查封—示范诉讼解抵押—绿色通道办登记”的路径，并在相关部门的协助下，组织律师团队为业主提供法律服务，逐步提交执行异议申请，解除涉案房屋对应土地使用权的查封。

售房前，开发商公司已将涉案房屋的土地使用权抵押给某信托公司，且该抵押情况已于商品房预售合同中明确约定，业主均知悉该情形。法院认为，由于某信托公司曾出具书面声明，同意开发商公司出售地上房屋，根据“地随房走”原则，视为同意开发商公司转让作为抵押财产的土地使用权，这意味着房屋买受人支付房屋价款后，某信托公司抵押权的效力仅及于房屋价款，而不能再及于土地使用权。

最终，在涉案房屋对应土地使用权解封的情况下，顺义法院判决支持了六位业主诉讼请求，要求信托公司解除相应抵押登记，并要求开发商为业主办理房屋登记。

随着查封和抵押陆续解除，顺义法院向相关不动产管理部门发出司法建议：建议密切关注涉案小区土地使用权的司法查封情况，确保台账清晰，探索开辟有权业主房屋过户绿色通道，在司法查封已解除的情况下，应直接解除房屋对应土地使用权的抵押，并为业主办理房屋产权登记手续。2022年9月，不动产管理部门采纳了司法建议，并在回函中表示，将在司法查封已解除的情况下，直接为业主办理房屋产权登记手续。至此，该小区业主办理不动产登记手续的障碍消除。

目前，业主们正在按照既定方案陆续办理不动产权登记手续，拖延多年的房本难办问题以非诉方式实质高效得以解决。

“房产是百姓的重要资产，房产证不仅关乎‘住有所居’，更响应着落户、入学、就医等民生诉求。”顺义法院立案庭庭长金伟说，在这一案例中，顺义法院依托个案示范诉讼带动批量案件高效解决，将2000余件潜在群体性纠纷案件止于诉前，助力业主实现“有房有证有底气”。

顺义法院副院长陈淑莉介绍，在构建基层治理共建共治共享新格局的大背景下，顺义法院深化“一站式”多元解纷和诉讼服务体系建设，打造 “和顺共治”诉源治理新模式，助推完善辖区矛盾纠纷多元预防化解体系。2022年，顺义法院民商事案件收案同比下降16.2%，全区万人起诉率同比下降11.96%。

编辑/彭小菲