“远洋·锐中心将掀起一场智慧办公的场景革命。”

这句话出自远洋集团2019年9月的一篇官微，远洋将位于丽泽商务区的锐中心定位为最新一代的写字楼产品，将是继远洋大厦、远洋光华国际、远洋国际中心之后在北京持有的第四个高端超甲级写字楼。 

但是，三年之期已到，远洋·锐中心等来的不是全新的“场景革命”，而是被摆上货架的命运！

近日，丽泽商务区的远洋·锐中心项目以50.2亿元的价格出售给了中国平安人寿保险股份有限公司。无独有偶，更早些时候，远洋也将酒仙桥的颐堤港项目资产转给了另一大险资中国人寿，合作金额约30亿元。

在楼市大环境萎靡、债务承压叠加疫情等各种因素下，远洋急需将两个重资产项目转换成现金。放下“重担”，对于转型中的远洋来说，或许才能在市场下行的周期里“行稳致远”。

左右逢源

远洋在商业地产领域搭建的护城河，关键时刻起到了稳定器的作用。

6月14日，据信息披露，中国平安人寿保险股份有限公司以50.15亿元总价收购了远洋集团旗下位于北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目股权。

这块位于丽泽商务区的商业用地，最早是由平安系公司深圳市平轩投资管理有限公司（以下简称）2015年4月竞得。拿地次月，平安人寿选择与远洋集团合作开发丽泽路地块，地块的项目公司为北京金坤丽泽置业有限公司。远洋系公司通过持股项目公司34.5%的股份持有3栋办公楼中的一栋远洋锐中心（北京丽泽金融商务区南区E-06地块项目）。

图说：位于丽泽商务区的远洋·锐中心项目

在2016年中报里，远洋披露持有该项目权益17.25%，应占楼面面积7.6万方。若是按照项目权益来计算投入，远洋在地块使用权上投入约8.7亿元。

远洋锐中心于2017年开工建设，2021年5月入市，即便算上各类建设费用和营销费用，转手收入50亿元的远洋，也一定是挣得盆满钵满。

有趣的是，去年以来，险资不断从地产公司中撤退，当平安保险、大家人寿、生命人寿纷纷减持之前投资的地产公司股份时，远洋却在各类险资大佬间左右逢源。

除了这次与中国平安的合作，更早些时候，今年4月底，远洋通过与中国人寿的交易，变现了位于酒仙桥的颐堤港一期项目，大幅“变轻”。

据了解，太古和远洋本来各自持有颐堤港项目公司北京麟联置业50%股权，近期，远洋通过一系列资本运作，将“重资产”的颐堤港交给了大股东中国人寿，置换回现金，远洋仅象征性持有港颐管理咨询0.1%股权，远洋系的董事李鹏跃、陆地、王娟娟也全部退出，远洋自身只保留运营、管理权。

图说：远洋仅象征性持有港颐管理咨询0.1%股权

一顿操作下来，市场人士预计，通过两次主动“泄压”，远洋获得现金超过80亿元。

债务压力

虽然两次都是获利退出，但背后的原因，仍是远洋面临资金压力下的“壮士断腕”。

今年以来，“远洋系”存续债券异动频频。

6月13日，远洋集团2024年7月到期美元债势创出近三个月来最大跌幅，每100美元债券跌至72.2美元。6月14日美元债持续下跌，每100美元债券跌至65.5美元。

此外，2029年8月到期的美元债每100美元跌至50.656美元；2025年1月到期的美元债每100美元跌至56.25美元；2026年5月到期的美元债每100美元跌至53.78美元；2030年1月到期的美元债每100美元跌至50.916美元。

市场分析人士认为，目前远洋系债券面临短期集中兑付的压力较大。

为了稳定军心，远洋集团近日宣布提前完成偿还“21前海致远ABN”、“致远2优”两笔ABS债券，总金额约8.75亿元。上述两笔ABS产品均为一年期，到期日为6月17日。

整体看来，凭借着背靠险资的优势，让远洋更容易获得低成本的资金，进而保持自身与“三道红线”的距离。

截止2021年，远洋已经实现了3年“绿档”，位居优等生行列，融资成本也再次下调至4.96%。不出意外，今年大幅减重的远洋，仍将维持在绿档行列。

重“轻”出发

虽然有险资加持，但在行业下行的大环境下，远洋急需解决销售下滑、盈利能力下降的问题。

受到这轮“大环境”地冲击，远洋前5个月的业绩表现出现了明显下滑。2022年5月，远洋集团实现合约销售额74.1亿元，同比下滑28%，销售均价为17800元/平米，同比下降100元/平方米；前5个月累计合同销售额为293.1亿元，同比下滑28.2%。

此番主动“减负”，通过出售项目回笼大笔资金，证明远洋一直在积极寻找破局的新方式，包括出售资产，引入险资合作等。

当然，要破局不能只有减法，更要做加法。2021年7月，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股签署协议，以40亿元收购红星地产70%股权。成为2021年少有的一笔大额收购，“迷航”的远洋试图重新掌控命运的方向盘。

此次收购后，红星地产在未来两年每年将会为远洋集团贡献300-400亿元的销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中以及华西区域。这恰好与2020年远洋集团开启的“南移西拓”战略不谋而合。

可以预计的是，通过出售资产包，缓解了资金压力的远洋，将重“轻”出发。未来有能力在西部和南部投入更多的资源，更多的土地储备和更充裕的现金。这也将使远洋有足够力量在长三角、粤港澳大湾区以及长江中游和西部区域的热点城市圈开疆拓土。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦