“目前，公司已放弃上市计划，并与万物云接触，有合作意向。”今年六月，某闽系房企相关负责人在接受记者采访时就透露。

实际上，近期，延缓、暂停、取消上市计划的物企不再少数。究其原因，无非是母公司现金流遇阻，行业整体估值下降。

2018年，站在巨人肩膀上的物企，迎来属于行业的高光时刻。3年后，潮水逐渐平静，物企IPO从2019年的平均44倍估值下降到2021年的13倍估值，物业股渐回理性。

“三条红线”等调控政策之下，部分房企根据自身经营状况与未来发展规划，开始对物业板块进行“处理”。

当头部物企成功上岸“拍马圈地”的同时，继续IPO，与头部物企合作，或等被交易，成为徘徊在交易所门前“腰部”物企的真实写照。

仍有24家物企在联交所外等候

上半年，物管板块迎来新一波递表和上市的高峰。

克而瑞物管数据显示，2021年以来，共有包括荣万家、宋都服务、星盛商业、新希望服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、康桥悦生活及融信服务在内的11家物企上市，而去年同期上市企业数量6家，数量几近翻倍。

截至9月初，共有52家物企成功登陆资本市场，另有24家正在排队，包括祥生活服务、富力物业、中南服务、新力服务等。预计截至年末，上市物管企业数量有望超过70家。

随着上市企业增的多，板块的稀缺性降低，行业整体的透明度和市场化程度提高，令IPO“后来者”超额认购倍数下降，价格回落，资本市场降温明显。

“尽管热度下降，仍会有房企选择分拆物业上市。”第一太平戴维斯广州估值及专业顾问服务部助理董事周志鹏在接受其他媒体采访时称，首先，“三道红线”之下，很多房企把物业板块单独拆分上市，可达到“去杠杆”效果。其次，物业企业上市后，市盈率相对未上市企业的市盈率要高。从资本市场角度看，很多行业在疫情期间受到冲击，现金流波动较大，但物业行业表现出抗周期性，现金流十分稳定，受到资金青睐。

联手头部物企 押注更高估值

挂牌的物业股越来越多，大部分已上市企业股价却大幅度下降，就算以高估值上市，也难以长久保持。基大环境如此，部分腰部物企选择头部物企合作，共同IPO。

在周志鹏看来，一方面，通过合作腰部物企能够搭乘头部物企“快车”，共同做大规模，提升估值，在头部物业上市时，头部物业所持部分股权也会使其净资产不断增厚；另一方面，也有助于公司优化财务结构、增厚股东权益和利润储备。

以阳光城为例，今年8月，旗下子公司阳光智博中止上市港股事项，并撤回申请文件；阳光城及阳光智博股东，拟以其持有的阳光智博 100%股权战略投资万物云4.8%的股份。据业内人士预测，万物云上市后，阳光城身为股东能够得到的收益预计将超过阳光智博IPO后获得的收益。

除此之外，与万物云换股的另一个重点是，在完成收购之后，万物云仍旧会保留阳光智博的企业品牌与团队，所有人员都会纳入万物云的人力资源管理体系内。

公开信息显示，万物云与阳光城还将成立新合资公司承接阳光城新开发项目。对于未来新增项目，阳光城可以根据项目定位选择使用的品牌。

与阳光城类似，另一个“加盟”万物云的物企——伯恩物业，也同样保留了自己的品牌。据双方披露的消息，未来伯恩物业将保留品牌，继续为客户提供住宅物业服务。同时，伯恩物业的原团队将加入万物云组织体系，成为万物云员工。

对于此次合作方式的选择，除了让伯恩物业搭上万物云“大船”获取高估值利好。实际上，通过换股的方式，以较少的资金达成合作。用万物云CEO朱保全的话说，“万物云将连接线上与线下，将把同行对手变为伙伴和朋友。”

被交易 缓解母公司资金压力

比股权合作更为现实的是，被交易。

在收购富力物业近一周之后，碧桂园服务再次发布公告称，碧桂园物业香港与彩生活服务签订股权转让协议，以总代价不超过33亿元，收购收购邻里乐控股集团有限公司100%股权。

在上述业内人士看来，彩生活之所以被摆上货架，或许与母公司花样年的财务情况有关。

公开信息显示，因债务即将集中到期兑付，惠誉、标普、穆迪已多次将花样年评级展望为“负面”。

根据标普统计，花样年有约7.62亿美元债将在年内到期，还有约17亿元境内债券将在11月和12月到期或可回售，以及35亿元信托贷款在一年内到期。同时，由于债息率处于高位，可能导致花样年无法发行新债券，再融资风险加剧。物管行业收并购的加剧，一方面，与头部物企完成了IPO导致的资金实力加强直接相关；另一方面，政策持续收紧，部分房企短期投资放缓、融资渠道受阻，短期资金流动压力大，物业板块则成为融资、变现工具。

服务质量&口碑

或成腰部物企生存“秘籍”

2014年，彩生活率先登陆港交所，将资本引入物管行业。彼时，我国的科技产品、技术开发、网络连接、硬件设施、支付场景等与当下的发展情况相差甚远，而彩生活早期将大量的资金投入于收并购，对于企业后端软件与系统的开发着实有限。

在亿翰机构旗下物业服务研究院嘉和家业看来，虽顶着O2O的帽子，实质上还是一个传统的物业公司。

其提倡的增值服务、“O2O社区运营”等模式出现业绩下滑，彩生活“物业第一股”的光环逐渐失色。

“7年差不多算一个周期，第一轮故事失败落幕，第二轮故事仍在半梦半醒之间。肌肉渐起，眼神忧郁，触摸上帝的手还有几个7年的距离。”9月29日，在彩生活宣布出售核心资产的后，万物云CEO朱保全在微信朋友圈写道。

诚然，2018年，万科、碧桂园、恒大等绝大部分房企发力物管领域，业务也从单一住宅物业，向商管、城市、地铁、机场等多元化场景覆盖。

伴随着资本迅速涌入，物管领域迅速进入以在管面积为主的规模战。据克尔瑞机构显示，2020年以来，登陆港交所的物业服务企业达到21家，其中包括恒大物业、融创服务等大规模的物企，该部分企业IPO所得净额均超过60亿港元。根据企业招股书中披露的募集资金用途显示，60%左右的资金会用于收并购。

除此之外，港交所宣布将在2022年上调IPO物业企业盈利门槛，若未能在年内上市以享受资本市场红利，未来成功IPO可能性将进一步降低。

“整体来看，尽管上市仍是部分企业的首选，但随着物管行业的发展加速，分化加剧，物管企业之间的兼并收购也会越发激烈。”克而瑞研究院研究员房玲称，在这种情况下，大型物企依靠着集团的资金尚可以支撑，中小物企则受到了越来越多的限制。对于中小物企而言，如果能够保持较高的服务质量和业主口碑，或许能够获得更多投资者的青睐，从而获取更大的发展空间。

编辑/宋欣