近日，北京最受关注的两个限竞房项目相继开盘，一个是中海望京府，一个是未来金茂府，前者成交额22亿元，后者26亿元，从成交额来看，可谓旗鼓相当。

由于这两个项目无论是产品形态还是客群都具有高度相似性，因此，很多购房者对于如何选择可能会比较纠结，本文试图为大家厘清一些关键信息点，供大家买房时做参照。

开盘回顾：22亿元 VS 26亿元

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先回顾一下刚刚过去的开盘情况，未来金茂府6月22日周六开盘，销售均价不超过54187元/平方米， 这是该地块出让时的规定，项目总计推出房源大约400套，户型包括120㎡、145㎡和160㎡，据说开盘现场有一千多人，总成交303套，去化率大约76%，成交额26亿元。  

未来金茂府6月20日（周四）售楼处实景图  

中海望京府的开盘时间选在了6月24日晚上，现场大约三四百组购房者，很多人都熬到了半夜，小编不禁感叹，这年头拿钱买房也不容易，书归正传，项目推出的主要户型是139㎡的平层，大约108套房源，其他户型还包括72套下跃产品及23套合院，最后成交约200套，去化率98.5%，按规定，销售价格销售均价不超过68924元/平方米，成交额22亿元。  

中海望京府6月20日（周四）售楼处实景图  

就当前的楼市而言，两个项目的销售表现都不错。望京所在的板块已有近十年没有住宅供地，市场需求极大，而且中海望京府项目开盘只推出200套房源，数量不多，因此很容易去化。不过，未来科学城区域内在售项目并不少，未来金茂府成交不错主要因为所处位置是未来科学城南区的核心区，而且距离地铁比较近，产品力比较强，综合实力突出。

从客群角度来看，未来金茂府大约40%客户来自望京，中海望京府的客户主要来自望京及朝阳其他区域，正因如此，两个项目的客群重合度较高。

中海望京府与未来金茂府项目信息对比图  

户型：151㎡四居 VS 160㎡四居

从户型来看，两个项目的主推户型都是四室两厅两卫的大平层产品，且都做到了南北通透，格局相似，而且都做了样板间，下面具体来看。

先说中海望京府，它的王牌户型是139㎡，赠送面积约12㎡，实际使用面积达151㎡，得房率能做到92%，这个一般产品很难做到，这个产品总价大约1000万元至1100万元。

中海为这个户型做了样板间，不过需要现场验资才能看，小编就差点没进去，现在很多项目都必须验资才能看房，中海望京府的要求是必须有400万元，最后小编费了九牛二虎之力才看到样板间。

中海望京府139户型之前被称为“神户型”，因为做到了三间卧室和客厅朝南，走进样板间的感受是格局方正，采光很好，面宽做到了9米多，明厨明卫，不过，很多人反映厨房面积仅5㎡，相对于151㎡的实际使用面积来说，略显局促。

中海望京府139㎡四室两厅两卫户型图（图片来源：网络）  

中海望京府139㎡样板间内厨房实景图  

中海望京府139㎡样板间书房实景图  

接下来是未来金茂府，它的主推户型是160㎡洋房，得房率大约78%，跟市面上洋房产品的得房率差不多，不过，未来金茂府的面积比中海望京府大9㎡，总价大约960万元，比中海望京府略少。

当天，小编先去中海望京府，后去未来金茂府，一个直接的感官体验是后者的整体舒适度高出不止一个层次，这与多出来的9㎡有很大关系，比如它的厨房面积做到了8㎡，在现场就能感觉到宽松不少，未来金茂府160平米户型的面宽做到了13.6米，从对比的角度看，它相当于是中海望京府151㎡的高配版。

未来金茂府160㎡四室两厅两卫户型图  

未来金茂府160㎡样板间实景图  

未来金茂府160㎡样板间的厨房和餐厅实景图  

关于中海望京府的户型，一个争议较多的细节是家政间，有人喜欢，有人不喜欢，后者认为对于139㎡的户型来说，中海望京府的家政间应该改成卫生间，尤其该家政间旁边是按老人间设计的，这样上厕所方便，小编提醒大家，这个空间没有窗户，做卫生间的话，通气性会很差。

某购房群里的讨论  

中海望京府139㎡样板间内家政间实景图  

卖点：科技系统 VS 区位优势

两个项目的地块大小相差不多，中海望京府占地74980㎡，未来金茂府占地78411㎡。

不过在具体细节上有所不同，确实需要看大家的偏好。中海望京府的容积率是1.1，绿化率为35%，未来金茂府的容积率是1.5，绿化率为30%，显然，中海望京府的社区比较低密，舒适度较高。

不仅如此，根据规划，中海望京府内部还会建设3000㎡的幼儿园和养老设施，这点还是很加分，毕竟对社区内的业主非常方便，未来金茂府则完全依靠未来科学城的整体配套。

中海望京府的沙盘图  

金茂的最大优势是科技住宅，因此，未来金茂府的最大卖点也是科技系统，几乎所有到售楼处的人，都会对金茂科技智慧体验中心印象深刻，尤其是十二大科技系统，包括全置换新风系统、毛细管网系统、地源热泵系统等等，在这里不赘述，这套系统可以滤除90%的PM2.5，常年保持恒温恒湿，听说很多购房者会冲着这套系统来买房。

未来金茂府的十二大科技系统展示  

中海望京府之所以受到广泛关注，是因为产品稀缺，除了中海望京府，1000万元的新房在望京几乎找不到，附近很多高端别墅的客群可能会出于资产配置的需求，会考虑购买中海望京府项目。

值得一提的是，中海的业绩与其销售策略很有关系，饥饿式营销给人造成一种买不上房的紧张感，甚至很多客户都通过各种办法找关系买房，不过开盘的时候，有购房者反应说并没有想象中的难买，到场客户大约三四百组。

就项目社区氛围来讲，未来金茂房主要是洋房产品，人群比较均质和统一，中海望京府除了平层，还有部分下跃和别墅，会吸引部分别墅客群，不过，整体差异不大。

装修：3500元/㎡ VS 5000元/㎡

按地块出让时的规定，中海望京府的售价包含全装修费用，未来金茂府对此没有做特别规定。

全装修的意思是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。很多人看到这种解释可能还不明白，说白了，全装修包含地板、厨具、马桶等基本生活设施，是基本的装修标准，只是档次相对比较低。

很多人花了1000万买套房子，自然也想要更高级的装修，因此中海推出匹配了精装修，价格是3500元/㎡，139平方米的户型总价将近50万元左右。

中海望京府139㎡样板间内主卧卫生间实景图  

对于中海的精装修，小编印象很深的是门锁，三星品牌，有四种开锁方式，包括指纹、刷卡、钥匙及人脸识别；然后，在玄关处，有一套华为智能家居设备，主要是控制房间内的灯光和家电，还有一些功能按钮，比如呼叫管家和一键报警等，装修套餐包含的家电都是主流品牌，比如博士烟机和灶台以及科勒马桶等。

中海金茂府华为智能家居设备  

整体来说，中海金茂府的精装标准可以用基础高端来形容，是大平层产品比较常见的装修配置。不过，有购房者反应中海是捆绑装修，在选房时必须先付装修款，才允许付房款，若是这样，购房者的体验感可能会很差。

在未来金茂府提供的精装服务中，同样也是华为智能家居以及主流家居品牌，报价是3000元/㎡，将金茂的科技系统加入精装修套餐后，标准升至5000元/㎡，160㎡户型总价大约80万元。

提醒大家一句，装修合同都是另签，属于附加服务，而且装修涉及的细节较多，购房者一定要仔细核对，不要只听销售的讲解，小编在看样板间的时候发现，按照销售的说辞，很多精装修的细节都不确定。

交通：地铁15号线 VS 地铁17号线

两个项目均处于北京东北五环和六环之间，中海望京府在朝阳望京，未来金茂府在昌平未来科学城南区，两个项目的直线距离大约10公里，开车最快20分钟，一个位于京承高速东侧，一个位于西侧。

目位置示意图  

从中海望京府打车去未来金茂，中间会经过一些小村子  

在交通层面看，中海望京府可以地铁直达，北京地铁15号线马泉营站步行800米即到，而路过未来金茂府的北京地铁17号线预计2022年才会开通。

有意思的是，从马泉营地铁站到望京西地铁站需要4站地，17号线建成通车后，未来金茂府所在的未来科学城南区站到望京西站同样也需要4站地，也就是从两个项目到城中心的地铁时间基本相同。

区域：望京 VS 未来科学城

从区域成熟度来看，显然中海望京府更佳，各种配套所见即所得，项目辐射北京赛特奥莱，望京SOHO及新荟城购物中心等；旁边就是香江花园别墅和观唐别墅，居住氛围很好；周边有众多高端医院和国际学校，比较便利。

马泉营地铁站，距离中海望京府只有800米  

不过，正因为望京成熟度较高，有可能未来的成长空间不及未来科学城区域，这是很多购房者会考虑的部分，因为关系房子未来的升值空间。

反观未来金茂府，它位于未来科学城南区核心板块，目前配套较少，学校配套主要是北师大小学及双语幼儿园，但未来的规划清晰可见，规划中的保利大都会Shopping Mall预计今年底封顶，国际医院、幼儿园也都处于建设中，需要时间来完善。

正在建设中的未来金茂府实景图  

不过，未来金茂府所在的未来科学城区域是国家首批智慧城市试点，规划高度可以想见，比如，距离项目2公里有一个滨水公园，占地面积314公顷，是难得一见的优质公园，环境非常好。

编辑/刘洋-广厦