本文转载自公众号：“真叫卢俊”        

人在江湖，有事说事，再和大家说说老破小  

前阵子写了不要碰老破小，有人说不同意，不过说来说去都是老破小有需求价格低有市场，这特么不是废话么，市场总是正态分布，谁是赚最多的，谁最划算的，对应的就是谁最妥协，谁最无奈的。你要做谁你自己选

今天再和大家聊聊老破小的命门

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先和大家说我最近跑市场下来的几个感觉

我去到了嘉定新城的西郊金茂府，西郊金茂府应该算最近近郊区域卖得还不错的项目，我问了第一批售罄的用户，发现一个有趣的现象。

上一次的成交用户中，70%居然是嘉定新城本地的置换客户。

这说明了什么，说明了对于一个很多人常规意义上一个刚需板块里，经过10年的发展，已经到了置换的阶段，而这样一次的置换很明显不是地段置换，而是生活品质提升的置换

然后我追问了一句，那他们是怎么置换的，得到的答案很让我意外，他们都是卖掉2005年前后类似于盘古天地这样的次新房项目过来到金茂府。换句话来说，板块经过十年的发展之后，第一批的商品房也快跟不上用户的需求了

第二个项目是在静安的静安府，静安府是去年上海（楼盘）的销冠，在这样的位置性价比是比较高的，最近静安府出了一批1500-2000万的叠加产品，因为也推了好几轮了，我问了客户的情况，得到的反馈都是，很多用户本来准备买3房的高层用户，多抛一套老破小，加一点钱就买了叠加。再问问为什么这样，得到的回复也很有趣：

抛掉一套没什么用的，就可以给自己居住品质带来本质性改变，为什么不做

这是两个独立的个案，不知道各位能否从中咀嚼出一些逻辑出来。

就是在相对温吞的市场里，用户更加理性的阶段会倾向于盘整自己的房产资源。而在盘整的过程中，老破小是第一个被抛弃掉的，第二为了住的更好，之前相对舒适度不强的商品房也会被替代掉

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好了，这个是不是趋势，还是我市调下来的个别情况。别着急，我们来看具体的数据

有一个基本前提，进过20年的城市发展，已经基本解决了百姓的居住问题了，有一个大数据显示，如今整个中国的人均房子套数拥有是1.12套，哪怕是在金贵的上海，80%的用户也解决了居住的问题。所以在整个大池子里，大家都不缺房子。

好，我们再想下，在这个大盘子里，老破小有多少比例呢  

再来看一个数据，落差大的惊人

市场上大部分的房子都是老破小，而且是破的不能再破的老房子。好，面对这样一种情况，用户会有什么样的转变，我们发现这个转变在2017年至今变得越来越明显

越来越多的城镇家庭会想要去购买第二套房产，这样的客群比例几乎要接近一半，另外一块下滑明显的是首次购房的用户比例缩减的很明显。

换句话来说，现在买房的，都是有房子的人

所谓的刚需在市场里越来越少了，并且对应的是这个

我们发现，热点的19个城市，最近几年的二手房挂牌数量在明显增多。大家可以看下整个数据结构，一边越来越多的比例的人在买二套，然后也有越来越多的人把自己的房子要卖了去挂牌

所以我们大概可以想象这是什么样的画面，就是越来越多的人想要抛掉一些不好的房子，然后尝试着努力拥有更好的居住环境和更好的资产。而抛掉的产品类型有两个，一个是迁移过程中老家的房子，一个就是土著自己的老破小，这一点是毫无疑问的

这是史无前例的换房时代，被换掉的就是老破小。

而被换掉并不是说明他不好或者没有价值，更主要的是老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势

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2000年上海房地产为什么可以快速发展，为什么样板段样板房的模式开发商屡试不爽，道理出奇的简单，就是之前深受老破小之痛，老破小并没有给到用户生活，而是简单的寄居的空间

这也是为什么市场上有一阵子流行凤变冰的派系，道理也太简单了，因为老破小的空间根本不是人能住的，所以稍微内部改善下就可以起到本质的改变。这也是后来有人问老破大怎么样，通过内装的改变是可以让一些老破大具备居住可能

但是老破小还有一个命门就是社区规划极其不合理，不论是车位规划还是绿化还是配套几乎完全跟进不了这个时代，更别说5年后了，而这一块不是换一个物业公司就可以彻底解决的。

所以伴随着行业的发展，产品交付的越来越多，大家眼界越来越开，老破小被抛弃的可能性也就越大

本质上非商品逻辑开发的房子，当初就是为了解决寄居功能而建造的，供应方也不是来自房企，这样的产品本质上和这个时代和客户几乎是完全脱离的，就像液晶电视取代那种大屁股电视，平板取代液晶电视的趋势是一样的，老破小未来就是被淘汰的产品

啥，你怎么知道。

数据告诉我们的啊，看看老破小的价格和价格波动就知道了，在上海如今300万从陆家嘴(600663)到新天地依然可以买到房子，而且可以挑挑拣拣的那种，但是关键是这种房子你还愿意要么

老破小的定价体系已经完全脱离这个赛道了，未来只会越来越远

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好了，这个事只发生在一线城市么。和你说，三四线城市抛弃老破小的速度比我们想象的都要快

我们来看下中梁的数据

  四线之王的中梁201年整个成交结构的用户一半以上都是来自置换，而且整体的节奏和碧桂园、新城、旭辉、中南一模一样，这就是如今四线城市里发生的场景，置换的节奏更加强  

为啥，因为便宜啊，商品房本来就不贵，那谁还住老破小啊。

所以这样的产品结构调整并非发生在单点城市里，是全国范围内都在产生的，消费升级不是空话，美好生活不是口号，这是房地产如今最大的赛道，也是最大的市场

其他关于老破小的观点，都写在这里了不要碰，老破小，有兴趣的朋友可以去看下

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最后说一句，老破小要买买你的，这个市场是慢慢在变化的，接盘侠接着接着慢慢发现不对劲了，然后直到彻底卖不掉为止

以上为正文，来自卢俊

编辑/李桁