物业服务关系着千家万户的居住品质。物业公司服务不达标、拒不整改，无法满足业主居住需求时，业主有权依规解聘物业、更换服务主体。

但现实中，部分物业公司合同终止、被业主合法解聘后，拒绝办理交接手续，拒不退出物业服务区域。近日，北京市第一中级人民法院审结了这样一起案件。

【案情回顾】

某物业公司因被某小区业主大会解聘，但未在规定期限内退出原物业管理区域，某区住建委作出《责令改正通知书》，责令其限期退出物业管理区域。期限届满后因该物业公司仍未退出，区住建委遂作出《行政处罚决定书》对其处以罚款处罚。

该物业公司不服，提起行政诉讼。其主张因本案涉及的相关民事争议尚未解决、尚未完成交接手续，故其未能退出物业管理区域。一审法院判决驳回物业公司的诉讼请求。物业公司不服，提起上诉。

【法院审理】

北京市第一中级人民法院经审理认为，根据《北京市物业管理条例》第七十六条第一款、第九十七条的规定，物业服务合同终止后，原物业公司退出物业管理区域是其法定义务，与是否存在民事争议无关。且第七十六条第一款规定的交接义务与退出义务具有独立性，行政机关作出责令退出物业管理区域的决定时，仅需审查双方物业服务合同是否终止，无需考虑民事纠纷是否解决，亦无需以交接手续完成作为前提。

因物业公司未在法规规定的期限内退出原物业管理区域，区住建委作出的《责令改正通知书》具有事实和法律依据，并无不当。后经两次现场检查，该物业公司仍在为案涉小区提供物业服务，小区内相关公共设施设备等仍由该物业公司管理。区住建委据此认定该物业公司的行为违反了《北京市物业管理条例》第七十六条第一款的规定，且不存在从轻、减轻或者不予处罚的情形，故依据该条例第九十七条及《北京市住房城乡建设系统行政处罚裁量基准》的相关规定对该公司予以处罚，并无不当，处罚幅度亦适当。综上，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。

【法官说法】

在物业服务合同解除后，原物业服务人应当依照《北京市物业管理条例》的规定履行交接义务并退出物业管理区域，二者之间没有先后关系，原物业服务人不得以未完成交接工作为由拒绝退出小区。

即便在法定期限内未完成交接工作，原物业服务人亦应按期退出物业管理区域，为业主选聘的新物业服务人进入小区提供便利条件，维护业主的合法权益。物业服务合同终止后拒不撤场的行为，不单纯属于违约行为，同时构成行政违法行为，相关主体应当承担相应法律责任。

文/李茜 李晓林（北京市第一中级人民法院）

编辑/周超