2025年的《计划报告》提出，锚定“建立可持续的城市更新模式”目标，优化实施路径，打开高质量发展新空间。再造城市更新审批流程，在建筑规模统筹平衡、空间功能复合兼容等方面创新政策机制和审批方式，推动落实一批示范项目。完善核心区平房成片区、整院落退租机制，实施一批居民自拆自建项目，实施500个老旧小区综合整治。

北京市经济社会发展研究院投资消费研究所副研究员滕秋洁分析，北京的城市化已经进入成熟阶段，城市建设的重心从增量扩张转向存量更新。老旧小区更新改造是城市更新中的重头戏，“自拆自建”的是创新探索，也是2025年北京市老旧小区更新改造工作的重要发力点。

“自拆自建”项目是一种新的城市更新模式。“自拆自建”也称“原拆原建”，即拆除旧房后按照原来的面积、原来的户数在原来的地方重建新房，如果原来的房子面积太小、缺少独立厨卫，可以按政策合理增加面积、补齐功能。改造方案充分听取居民意愿，做到“我的新房我做主”。在试点探索阶段，改造费用由政府、居民、企业等多方共同分担。

以往老旧小区改造以局部修缮为主，要拆除重建只能依赖政府实施的拆迁、棚改、危改。北京现有住房中，房龄超过20年的住房占比过半，房龄超过40年的住房占比超过10%，随着时间推移老旧小区数量在不断增长，依靠政府投资的改造模式实施规模有限，改造速度已经跟不上实际需求。

“自拆自建”模式是北京为解决老旧小区出路问题做出的积极探索，是一种可持续的城市更新模式。该模式的突出特点是从以往的政府一手操办转向居民自己主导，并通过多方共担的方式解决城市更新的资金问题。通过推进实施“自拆自建”式更新，一是可以更好发挥居民自己的主动性，让有改造意愿的居民有望早日住上新房，实现对美好生活的向往；二是通过模式创新激发城市更新投资需求，释放投资潜力，提高投资效益；三是有效带动装修、家具家电等消费增长，发挥扩内需作用；四是通过老旧小区拆除重建过程中的片区统筹，可以补齐城市功能短板，完善公共服务配套。

2024年5月28日，西城区桦皮厂胡同8号楼的居民成功通过“自拆自建”喜迁新居。还是熟悉的地方，还是熟悉的老邻居，不同的是，原来四面漏风的危房变成了设施完善、功能齐全的新居。借助装配式技术和智慧化管理，连拆带建一共只用了3个月。改造费用在政府补贴后，每户居民实际出资20万元左右，重建后的住房面积增加了近10平方米。改造后房子新了、大了、增值了，居民都觉得这钱花得值。

2024年12月21日，中关村科源社区改造项目开工，改造范围从“一栋楼”扩大到了“一片楼”，是北京首个成片区“自拆自建”项目。首批启动改造的6栋楼都是老旧“筒子楼”，现在还在多家共用厨房、厕所。改造方案采取“统一规划、分布实施”的方式，对整个小区重新规划设计，未来居民不仅能住上更宽敞舒适的新楼，还将增加停车、养老、商业等配套设施，生活也更方便。

目前，北京朝阳光华里5号和6号楼、劲松一区114号楼、丰台马家堡68号院2号楼、通州上园129号院3、4号楼等都进行了“自拆自建”改造，部分已经入住。下一步北京市将继续完善相关政策，逐步扩大试点范围。同时还将支持在片区中统筹利用各类建筑指标和闲置空间，解决改造中面临的建筑指标不够用、资金难平衡、配套设施不足等问题。

北京城市化阶段领先于全国，对城市更新模式的创新探索将逐步形成符合超大城市特点的可持续更新模式，同时也为其他地区提供有价值、可复制的经验借鉴。

文/北京青年报记者 武文娟
编辑/谭卫平