半两财经 | 黑石遭遇挤兑 加息周期下美国房地产市场或遇拐点
北京青年报客户端 2022-12-08 17:56

近日,全球独立另类资产管理机构黑石限制旗下房地产投资旗舰 BREIT 的投资者赎回引发全球关注。今年下半年以来,这个房地产信托基金就遭遇大批投资者赎回潮,不仅 BRIET,其私人信用基金 BCRED 也遭遇投资者赎回潮,已触及第 4 季上限。

2022年12月1日,黑石宣布,其总规模达690亿美元的旗舰私募房地产信托基金(简称BREIT)不得不限制投资者的提款,原因是短期内投资者的赎回请求激增,触发了基金预设的5%赎回率红线。黑石在当天给客户的致信中称,房地产收益信托基金(BRIET)12月只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。而该基金赎回规则是每个月不超过净资产规模的2%,单个季度累计不超过净资产的5%。

这一举措吓坏了股票市场的投资者。当夜,股价一度闪崩12%,收盘仍大跌逾7%。最近16个交易日,黑石狂泻28%。现价较历史高峰也已经大幅暴跌44%,蒸发市值450亿美元。

12月6日黑石又发公开声明,其500亿美元规模的私募信贷基金赎回率也触及了预设限额,但黑石这次表示不会限制投资者们提现。黑石在声明中宣称,黑石的私募信贷基金拥有80亿美元的即时流动性,所有赎回请求都将得到兑现。

黑石主要从事资产管理,客户主要包括养老基金、保险公司和个人投资者,投资领域专注于另类投资。另类投资指的是非常规的资产投资,例如房地产、对冲基金、不良资产等等。黑石涉足的领域主要包括房地产、私募股权、基建、生命科学、创投企业股权投资、信用、固定资产和二级基金等。黑石的老板是史蒂芬.斯瓦茨曼,犹太裔美国人,中文名—苏世民。在中国,他因2020年斥资610亿元接盘潘石屹全部资产而名声大噪。

自2008年黑石集团以10亿元收购的上海Channel1购物中心完成第一笔投资起,2017年设立专注于中国物流基础设施管理平台——龙地物流DragonCor。其在全国20多个城市投资、开发并管理着40多个物流园区,总建筑面积超过380万平方米。2018年后开始大量投资中国,在2020年第三季度地产领域奉献了近一半的收入,堪称“地产之王”。据不完全统计,其在中国房地产市场累计投资额接近500亿元,投资范围囊括了物流地产、写字楼、购物中心以及综合体。

实际上,黑石集团的房地产投资基金BRIET一直以来都表现得很强劲,特别是与其他地产股相比而言。据彭博社消息,2022年以来,该基金的正向回报率达到了9.3%。那么为何还会引发挤兑风波呢?彭博援引内部人士的消息称,大多数赎回请求来自于亚洲投资者。因为亚洲资本市场近期的动荡,很多亚洲投资者需要流动性。

不过,也有专业人士指出,黑石遭遇挤兑的根本原因还是近来人们对美国房地产市场的担忧。毕马威(KPMG)首席经济学家Diane Swonk认为,这表明金融市场对美国房地产泡沫破裂的担忧日益加剧。他预计2023年美国的房价或将继续下跌15%。在本轮货币紧缩周期中,美联储今年已将政策利率上调375个基点,至3.75%-4.00%区间,这是自20世纪80年代抗击通胀以来最快的加息周期。随着今年以来美联储持续大幅加息。目前美国主要城市房价已出现连续多月下跌,且成交量快速萎缩。越来越多资金开始担心房地产信托投资基金将受到波及,市场对美国房地产市场未来发展普遍悲观。

为了应对基金赎回,黑石正在紧急筹划出售拉斯维加斯赌场等地产项目,计划出售其持有的两家赌场的50%股份,估值在13亿美元左右,不过这对于巨额的赎回潮来说只是杯水车薪。黑石集团的一举一动正吸引着全球房地产投资者的目光。

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文/北京青年报记者 朱开云
编辑/樊宏伟

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