房山拱辰街道地块

近期，一直处于楼市冷端的房山迎来了供应“暖流”。 

在即将到来的三批次集中供应中，房山低调上新了2宗地块，分别是位于拱辰街道的FS00-LX04-0001、0002地块，以及位于西潞街道的FS00-0113-0008、0009地块。此外，据消息称，房山今年还有4宗宅地待推出。

不断增加的供地叠加滞销库存，今年的房山区供应极其充足。这一方面于购房者而言将带来更多选择，但另一方面对楼市来说则面临着库存去化的困境。但无论怎样，如何突出重围是房山新增项目重要待解的必答题之一。

房山供应端发力

三批次上新两宗地块 

截止目前，今年房山在一批次和三批次的集中供应中，总计推出了3宗地块。其中，一批次供地的中建春和印象预计在9月中旬开盘，而三批次供应的两宗地块里，房山拱辰街道0001地块更受关注。

房山拱辰街道地块周边的黄辛庄小区

北青房产探访发现，新供应的拱辰街道地块位于黄辛庄小区8号楼的北侧。整体来看，除去当中包含的教育用地，该地块实际住宅占地面积较小，预计该宅地小区的总户数也偏少。

从现状来看，该地块周边虽然建有房山区政府、人民检察院等机关部门，以及绿地缤纷城、龙湖房山天街等大型购物商圈，但区域内住宅构成仍以老旧小区居多。而拱辰街道地块的上新，正好能满足品质改善的需求。

2022年房山已供应地块 来源：中指研究院

不过，同样位于良乡拱辰街道，0001、0002地块相较于一批次供地的春和印象，起拍楼面地价更高，达到了2.3万元每平米，而春和印象楼面价仅1.58万元每平米，地价涨幅高达45.57%。

此外，根据规划显示，拱辰街道地块的指导价4.9万元，而与它距离3公里的中建春和印象指导价为4.5万元，每平米相差4000元。 

对此，中指研究院土地事业部负责人张凯分析认为，“三批次房山拱辰街道地块推出地价上涨，其主要原因是地块规划与一批次相邻地块不同，一批次春和印象地块是一宗纯住宅用地，建筑容积率1.6，相较于三批次0001地块1.13的建筑容积率有更多样的产品可以提供。”

另外，在利润率方面，首批次春和印象地块由于受现房销售的规划，为拿地企业留足了利润，所以房地价差较三批次0001地块有更充足的价差空间，张凯进一步补充到。

合硕研究机构首席分析师郭毅同样指出，“房山新供应的拱辰街道地块是一个低密度地块，开发商可以建造墅质类的产品。因为不同产品类型对价格的判定标准不一样，一般别墅类的项目，地上的单价可能会相对高一些。”

降价“求生”

限竞房库存仍待消化

事实上，伴随着房山供应增加，楼市上半年的成交表现却不尽如人意。据中指数据监测，2022年1-7月，房山商品住宅成交规模17.83万㎡，位于北京16个行政区第9位，较去年同期下降56.3%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，究其原因，一方面受交通、商业、教育等配套及产业支撑力薄弱等影响，置业购房者多以本地居住客户为主，外地客户导入能力相对较弱。

另一方面，房山区市场短期积压库存偏高，据中指研究院数据显示，截至2022年7月，房山短期库存出清周期高达32.3个月，近郊六区中仅低于门头沟区，市场去化压力明显。同时板块间分化现象逐渐加剧，项目间竞争性大，价格上涨预期不强，进一步拖累项目去化节奏。

1-7月房山区住宅成交前10名 来源：地产营销人

此外，从地产营销人1-7月房山楼市成交的数据统计显示，榜单前10名中，有5个项目均为两年前推出的限竞房项目。截止目前，这些限竞房项目仍还有少量的房源处于在售状态。

“房山是北京限竞房较为集中的区域，由于限价因素，导致项目之间的缺乏互补性，进而影响到区域整体销售。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

因库存积压，加上产品同质化，房山目前顺销的项目均有不同程度的降价。北青房产探访得知，中建学府印悦东西向76平两居一口价约307万，房款总价降了近20万元。

位于稻田的中海寰宇视界，目前成交单价为5.6万/平，较最初6.1万/平的预售价已有所下调，其中72平两居总价已降至395万；此外，72平相同户型不同楼层还推出了一口价房源，总价刚好卡在374万元普宅上限，总价进一步下跌了约20万。

截止8月29日，北京市住建委网签显示，中建学府印悦已网签115套，去化率仅15.86%；中海寰宇视界开盘一年半，网签了584套房源，去化率达44.07%，甚至还不到一半。 

新增宅地不断

刚需盘有更多选择

来源：领导留言板截图

近日，经北京市规划和自然委员会房山分局核实，市民热线服务中心表示，房山除了三批次已经正式挂牌的两宗地块，今年接下来还将计划重点推进4宗地块项目。其中，长阳镇有1宗，阎村镇有1宗，城关街道有2宗。 

单从供应端来看，房山区今年的宅地供应量有所增加；与此同时，新供应地块4.9万/平的销售指导价，濒临“破5”边缘，供应量与房价齐聚上涨，会给房山楼市带来怎样的变化？

对于地价上涨带来的市场变化，郭毅认为，“三批次房山拱辰街道地块对于房山来说，两者匹配度需要探讨，或者说有待市场验证。其原因在于，房山自身其实没有非常强的产业集群，产业业态也是以传统制造业为主，所以相应产业人群的收入不高，从而缺少去化速度和价值价格的有力支撑。”

“短时间内，房山市场不会因为个别地块的成交而影响到整个区域的热度变化，稳定平稳将继续成为区域发展的主旋律。”张凯预测。 

但在张波看来，地价的上涨对于区域热度的提升会起到一定作用，预计后续房山线上的找房热度会进一步提升，并且有可能带动二手房成交量也同步提升。

陈文静同样认为，在近期央行再次降息及信贷环境不断改善下，刚性及改善性需求有望进一步释放，房山区优质项目关注度或有提高。

总结房山楼市以往热销的项目，多是以低总价的刚需刚改成交为主，针对这类对价格具有高敏感度的购房客群，或许唯有兼具高性价比和高品质的产品，才能从库存积压的房山楼市中脱颖而出。

文/宋欣

编辑/刘洋-广厦