店铺亏损欲提前解约 遭商场“断电封门”
扬子晚报 2022-06-13 08:25

在南京宜悦城经营一家儿童服装店的方女士,因扛不住亏损,打算在2022年6月30日提前解约撤铺,可是却与宜悦城在24000元履约保证金能否冲抵物业管理费上产生争议。商场方表态:按合同办事,保证金不退,物管费必须补缴!沟通无果,5月20日,宜悦城派人上门将方女士店铺断电封门。

眼睁睁看着货品积压在已封闭的店铺里,亏损还在持续,而合同能否顺利解除也是未知数,心急如焚的方女士拨打扬子晚报96096热线寻求帮助。

店主求助

申请撤场却遭断电封门,想用保证金冲抵物业费

方女士于2021年5月与南京雨花台区宜悦城签了75平方米商铺租赁合同,经营儿童服饰。合同租期2年,即从开业算起,到2023年7月16日止。

2021年7月18日,服装店在宜悦城三楼正式开业迎客。正当方女士踌躇满志、规划未来发展之际,疫情开始影响南京。“后来疫情缓和,但是人气还是上不来,每天进店的人数很少,只能做成两三单生意。每个月都在亏。”方女士告诉记者,即便宜悦城后期按照相关政策减免了部分房租,但这相对于前期的投入和商场高额的管理费来说,却是杯水车薪。

“店铺现金流压力大,实在难以坚持。”方女士无奈之下,主动找到宜悦城申请撤场。2022年3月31日,方女士正式通过微信联系宜悦城,以函件的形式向甲方南京建盛房地产开发有限公司提交“解约撤店”申请,提出免赔偿费,退还保证金等诉求。

就在双方交涉过程中,宜悦城向方女士发出了逾期缴纳费用告知函,并于5月20日突然上门断电封门,童装店至此彻底歇业了。

记者近日来到宜悦城三楼方女士的儿童服饰店,只见两把大锁将玻璃门紧紧扣住。隔着玻璃门可见昏暗的店铺里摆放、悬挂着不少儿童服饰。“我前后投入了20多万元,仔细一算,已经亏进去了一大半了,剩下的就是压在手上的衣服了。”方女士说。方女士没有放弃和商场的沟通,她甚至找到了雨花台区司法调解员前来协调,但依旧无法与商场达成意见一致。

记者发现,5月17日甲方通过微信发给方女士的逾期缴纳费用告知函注明:方女士应于2022年4月20日前缴纳2022年3月1日-2022年5月31日总计费用合计18550.96元。但截至2022年5月17日,方女士仍未缴纳上述费用。告知函要求方女士于5月18日前安排打款。这份告知函还写明:逾期支付费用,甲方有权解除合同,方女士也将承担违约责任。

记者从方女士口中得知,拖欠的18550.96元大部分为物业管理费。“店铺的物业管理费太高,要比房租高不少!”方女士表示,目前她的这间店铺租金按照每平方米每天1.8元(根据营业额达成率会有一定的浮动)收取,物业管理费按照每平方米每天3元收费,其中不含水、电等公用事业费,“拿2月份来看,管理费6300元,租金收了3100多元。而2月份总天数少。总天数如果是31天,那个月要交6900多元物业管理费。”

“商场说,他们要负责办活动引客流,所以物业费高。”方女士无奈地说:“目前共10个月的租期,有6个月受到疫情影响没有做活动。其他几个月做了活动,也没啥直接性的效果,客流依旧很少。那几个月,商场的活动基本都在一楼办,对于我们三楼店铺几乎没啥用。”

方女士曾多次向商场提出“物业管理费高出其他商场太多”,希望能同房租一起给予减免。经方女士多次催促,宜悦城物业管理人员通过微信回复“的确比有的项目高”,但表态称“公司并不同意更改管理费。”

“我实在拿不出钱来了,迫于无奈才要撤柜的,再说保证金也是我的钱,为什么不能用来冲抵高昂的物业费呢?”方女士告诉记者,她签订租房协议时,就缴纳了24000元保证金,现在因为疫情影响经营不下去了,向商场提出用保证金来抵冲物业管理费,没想到遭到商场拒绝。

商场回应

“一切按合同办!提前解约不退保证金”

“方女士单方面违约,逾期支付费用,我们将没收她的24000元履约保证金。一切要按合同来办!”宜悦城物管方南京颐悦商业管理有限公司的单女士代表公司表态。

“公司按照政策给方女士减免了部分租金。3-5月的租金,也已在走流程,按照政府的规定给予方女士减免。”对于女士提出搬走被封的货物,单女士也表达公司的态度:必须补缴物业管理费等相关一切费用,否则一件衣服也拿不走,后期费用也将累计产生。

“实在无力支撑下去了,这才要求解除合同。想不到现在完全没有商量的余地。”方女士希望商场在以盈利为目的的同时,还要担负起一定的社会责任。

律师提醒

提前解约或变更合同要及时告知并举证

江苏法德东恒律师事务所合伙人蓝天彬律师说,根据全国人大常委会法工委意见,对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说,新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。也就是说,因疫情防控,导致不能履行合同的,属于不可抗力。“当然,不是所有和疫情沾边的事情都认为是不可抗力,有的可能是情势变更,继续履行对合同一方明显不公平,可以要求解除或变更合同。”

蓝天彬律师表示,根据法律规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

蓝天彬律师建议,方女士首先要及时履行通知义务,及时告知因不可抗力因素要求解除合同或者变更合同。其次,要及时提供证明,比如疫情防控部门要求暂停营业等相关通知。再者,计算自己的损失,确定不可抗力的免责范围,是部分免责还是全部免责。“在实践中,不可抗力并不必然就可以全部免责,有些只能部分免责。方女士可以起诉到法院,要求解除合同,退还款项。”

方女士主张以“保证金”抵扣物业管理费的诉求,在法律上,是否有支持的相关条款?蓝天彬律师表示,保证金是一回事,物业管理费是另一回事,要按照合同约定履行。不过,租客可以根据疫情防控这一不可抗力的影响,请求部分或者全部免除责任。

方女士欠款,商场对方女士租赁的店铺封门又断电,还扣留其货品,这一行为是否合法?蓝天彬律师说,断电行为某种程度上属于行使合同履行抗辩权的行为,是为了阻止损失扩大化。不过,要掌握一个度,要和租客的拖欠租金、过错程度相适应。否则,房东部分诉求可能不会被法院支持,超过必要限度造成损失的甚至可能要支付赔偿。

来源/扬子晚报

编辑/樊宏伟

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