随着经济社会的发展和人口流动的加速，房屋租赁这一日常生活中常见的行为涉及的法律问题层出不穷，有租客因此被迫搬离，有房东因此损失不小且难以收回房子。为了减少风险，北京密云法院带大家聊一聊房屋租赁的那些事儿。
合同中需要约定什么？
2016年4月7日，王某与张某签订了《房屋租赁合同》。合同约定，张某租赁王某的门面房一间，房屋租金每月2000元，按月交纳，直到房屋被拆迁为止，张某在租房期间，如要拆迁，余下的租金由王某退回。合同签订后，王某将房屋交给张某使用，张某按约定向王某支付租赁费。
然而，一段时间后，周边的房屋租金不断上涨，而本来要拆迁的房屋迟迟没有拆迁的迹象，王某提出要提高房租，张某不同意，王某遂用手机短信通知张某房子不租了，双方协商未果后，王某将张某起诉到法院，诉请解除房屋租赁合同并给付所欠房租。
法院审理后认为，王某与张某签订的房屋租赁合同约定租赁期限为“房屋拆迁为止”，合同中对“房屋拆迁为止”的具体期限未进一步说明和约定。
因此，王某与张某对履行合同期限约定不明确，应当视为不定期租赁。任何一方在合理期限内通知对方后，均可解除合同。
法院依法判决解除王某与张某所签的房屋租赁合同，张某于判决生效之日起七日内给付所欠王某的房租费。
北京密云法院法官助理王雅静提醒，为避免产生纠纷，在签订合同时，务必明确具体详细地约定下列内容：(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所；(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；(三)租金和押金数额、支付方式；(四)租赁用途和房屋使用要求；(五)房屋和室内设施的安全性能；(六)租赁期限；(七)房屋维修责任；(八)是否允许转租以及转租相关条款；(九) 特殊情况下的装修补偿条款；(十)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（十一）租赁物被拆迁、征用情况下对承租人的补偿方案（搬迁费、装修装饰损失费、停业停产损失费等）；（十二）争议解决办法和违约责任。（十三）其他约定。
租期最长可以签多久？
2011年6月26日，某政府与某公司签订《房屋租赁合同》，约定该政府将房屋出租给某公司，租期25年，年租金3万元，每年的租金在下一个年度第一个月前10天交纳。合同签订后，该政府将房屋交付某公司。某公司在支付7年租金后不再继续支付租金。双方协商未果后，该政府将某公司诉于法院，要求解除合同并支付所欠租金。
法院审理后认为，该政府与某公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其中超出我国法律规定最长租赁期限20年的部分无效，其余合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，现公司未按合同约定向该政府支付租金，该政府依据合同约定，要求解除合同并给付欠付租金的诉讼请求，理由正当。
法院依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，某公司于判决生效之日起七日内给付所欠政府的房租费。
王雅静介绍，《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
在此提醒，签订租赁合同时，租赁期限最长不要超过20年，超过20年的部分无效，租期仍按照20年计算。
续租必须签书面合同吗？
2013年8月16日,李某与代某签订《房屋租赁合同》，约定李某将房屋租赁给代某使用,租赁期为2013年8月16日至2015年8月16日,每月房租为1700元,房租的支付以6个月为一期。合同期满后，代某继续租赁使用房屋并支付租金，李某对此未提出异议。
2020年7月15日，李某通过短信告知代某房屋不再出租，因代某将房租交至8月15日，故李某要求代某于2020年9月1日前搬离房屋。代某拒绝搬离房屋，李某将代某诉至法院，要求代某返还房屋。
法院审理后认为，双方于2013年8月16日签署的为期2年的《房屋租赁合同》履行期限届满后,虽未续签租赁合同，但代某继续使用涉案房屋，并按照双方约定的标准如期向李某支付租金，李某并未就此提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。李某有权随时提出解除合同,但应当给予代某一定的合理期限。代某支付房屋租金至2020年8月15日，李某在上述期间到期前告知代某合同解除，并要求代某于2020年9月1日前将房屋交还，已给予代某合理期间，故代某应当交还涉案房屋。
王雅静解释，《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。对于上述法条中提及的不定期租赁，承租人有权随时解除租赁合同；相对应的，出租人也有权解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人。对于想要随时解约的承租人，不定期租赁是一种很好的方式，但是对于想要长期稳定居住的承租人来说，需要慎重考虑租期问题。
房子被查封了怎么办？
2017年3月27日，白某与王某签订租房协议，白某将其房屋院落租给王某经营农家院使用，租期自2017年3月31日至2022年3月31日，年租金45000元，签订协议时王某向白某一次性支付90000元，此后四年的租金在每年三月支付，如王某违约，合同立即终止，且不退还抵押金45000元，王某无条件退出农家院。
在王某租赁期间，经营产生的各种费用由王某自行负担；租赁结束时，经由双方检查所有设施，在无设备损坏的情况下，白某退回王某交付的抵押金45000元……白某保证确实拥有房产的所有权及土地使用权，白某保证房产在本合同签订前不附有任何其他担保物权和债权，房产现状不属违章建筑，也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强(制)措施……”。
2017年12月6日,房屋所在地政府对涉案租赁房屋的二楼彩钢板建筑房间进行了查封。2017年12月18日，王某短信告知白某要求解除合同。双方就此事协商未果后，王某诉至法院，要求解除合同并退还租金及押金。
法院审理后认为，由于涉案房屋被部分查封,租赁合同不能继续履行。在此种情况下，王某于2017年12月18日向白某提出合同解除通知,白某也认可收到了该通知,故法院确定房屋租赁合同于2017年12月18日解除。同时考虑双方实际交接房屋的时间、涉案房屋被部分查封、部分租赁物品存在损坏等情形，酌予确定返还租金5000元、押金40000元。
王雅静介绍，《民法典》第七百二十四条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；租赁物权属有争议；租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。在此提醒，租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，或者房屋权属发生争议时，应保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。如出租人不同意解除合同，可向人民法院提起诉讼。
屋内设施坏了谁来修？
2018年7月15日,赵某与董某签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵某将其房屋出租给董某使用，租期自2018年7月15日至2019年7月15日。租金标准为2100元每月，押金2800元，租赁期满或合同解除后，在抵扣应由董某承担的费用、租金，以及董某应当承担的违约赔偿责任之外，房屋租赁押金剩余部分应如数返还给董某。租赁期内的供暖费、物业管理费、室内设施维修费由赵某承担。关于房屋维护及维修，双方约定租赁期内，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。
合同签订后，双方均依约履行，董某交纳押金2800元。2018年9月5日，因连接水龙头和洗衣机进水管的接口处断裂，导致漏水，房屋客厅地板及部分墙面受损。2018年11月15日，租赁合同解除。双方就漏水事宜协商未果，赵某将董某诉至法院，要求赔偿地板及墙面维修费7000元。
关于漏水原因，赵某认为系董某使用洗衣机方法不当，没有及时关闭水龙头，水压过大，进而导致连接水龙头和洗衣机进水管的接口处断裂。
董某认为，该房屋系原房东将毛坯房出租给中介，由中介进行简单装修,装修的材料比较廉价，其在使用洗衣机时从来没有关过水龙头,赵某也未告知或叮嘱，漏水是因为连接水龙头和洗衣机进水管的接口年久老化自然断裂所致。
法院审理后认为，董某在租住房屋过程中,使用洗衣机后未关闭水龙头,导致连接水管和洗衣机软管处断裂,对赵某的房屋造成损坏。
此外，双方合同约定，因董某保管不当或不合理使用,致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的,董某应负责维修或承担赔偿责任。
董某不合理使用家电,未尽到安全保障义务,对造成的损失应当承担相应的责任。虽然涉案房屋已经装修数年,必然存在设备设施因合理使用而导致的自然损耗,但董某未能举证证明该接头质量存在问题，且租住期间亦未提出要求更换水龙头或洗衣机接头,故法院对于董某的抗辩意见不予采信，并根据现场勘验情况、地板和墙面的损坏程度、面积、质量,结合市场行情酌情，确定董某赔偿赵某修复房屋费用4000元。
王雅静提醒：《民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。《民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
在承租房屋过程中，房屋损坏情形时有出现，承租人应当及时联系出租人进行维修。但是，现实生活中也存在承租人自己导致房屋损坏，要求出租人予以维修的情形。
在房屋租赁合同对维修义务未明确约定的情形下，往往会出现双方在承担维修义务上扯皮的现象，既不利于承租人生活的便利，也不利于出租人和承租人关系的维护。
对于房屋租赁中维修义务的承担问题，出租人和承租人应在签订房屋租赁合同时明确约定，对“承租人过错”的情形进行列举释明，避免双方后期履行合同过程中出现争议和矛盾。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/张彬
