土地市场接连降温 最后一个月能否反弹
财经网 2020-12-07 16:46

10月、11月,土地市场热度迎来两连降。

10月、11月,土地市场热度迎来两连降。

中指数据显示,2020年9月全国300个城市土地出让金额为4919亿元,环比增长12%。在此之后,10月,全国300城土地出让金4473亿元,环比减少17%;11月,全国300城土地出让金4687亿元,环比减少5%。

多位房企投拓岗工作人员向财经网分析,土地市场的降温在一定程度上是受到“三道红线”的影响。

降温以外,2020年的土地市场还有何特点?谁又在反向加速抢地?哪里的地块更受欢迎?

房企拿地放缓

一位房企投拓岗工作人员告诉财经网,房企的拿地节奏和政府的供地节奏关系密切。一般来说,政府供地多,房企也就买的多。

不过,在2020年的10月、11月,全国300城土地市场却出现了土地供应量持续上涨,房企拿地金反向回落的现象。

中指数据显示,2020年10月,全国300城土地供应面积11977万平方米,环比增加7%;成交面积10007万平方米,环比减少4%;出让金额4473亿元,环比减少17%。

同年11月,全国300城土地供应面积13143万平方米,环比增长8%;成交土地面积9303万平方米,环比减少16%;出让金额4687亿元,环比减少5%。

不少房企投拓岗工作人员表示,土地市场的降温和“三道红线”关系密切。某TOP10房企投拓岗工作人员李文志(化名)告诉财经网,“大家没有钱,融资也难,很多企业拿地已有放缓现象。”

根据中指研究院报告,50家代表房企中,32家11月拿地金额较前10个月均值出现下滑。

回顾2020年前11个月,房企的拿地高峰期主要集中在第二季度。中指研究院报告指出,2020年一季度,部分城市土地交易市场受疫情影响暂停或放缓推地,50家代表房企拿地规模处在较低水平。

进入二季度,房地产市场信心逐渐恢复,各地优质地块推出量增加、企业资金面有所改善,多重因素影响下50家代表房企加大投资力度,5月经历短暂回调后6月回升至上半年最高点。

三季度房企回调拿地节奏,投资规模整体低于上季度。进入四季度,房企拿地规模进一步减少,10月、11月呈持续下降趋势。

长三角成拿地“香饽饽”

2020年,哪里的地块更受欢迎?

中指院发布的1-11月全国房企拿地金额排行榜显示,2020年,1-11月,房企重仓二线城市,城市群中长三角热度持续,长江中游布局力度加大。

从布局城市等级来看,50家代表房企前11个月在二线城市的投资面积占比达到51.5%,三四线为43.8%,一线占比为4.7%。

从布局区域来看,企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地,占比合计达到57.3%,其中,长三角占比高达24.9%;长江中游布局力度加大,占比较1-10月上升0.2个百分点至12.3%。

从各城市群拿地金额来看,长三角是当之无愧的“香饽饽”。1-11月,长三角TOP10企业拿地金额4175亿元,位居京津冀、长三角、粤港澳大湾区、中西部四区域首位。

而在土地出让金城市排行榜TOP5中,长三角城市占据三席。易居研究院报告指出,上海、杭州和宁波土地出让金总额分别为2498亿元、2275亿元和1552亿元,位列榜单第一、第二、第五。

为何长三角地块如此受到房企的青睐?对此,上海中原地产市场分析师卢文曦向财经网分析表示,长三角经济活力较强、GDP较高,本身就是房企争夺的重点地区。而从安全角度上来看,市场波动对一二线城市造成的影响较小,安全边际较高。

此外,卢文曦还表示,2020年以来,上海、杭州、宁波、苏州等长三角城市投放了很多市中心优质地块,进一步激发了房企的拿地热情。

绿档房企成拿地“主力军”

资金是否充裕是影响房企拿地的关键因素之一。而在2020年夏天横空出世的“三道红线”让不少房企在土地市场只能“带着镣铐跳舞”。

根据融资新规,“三道红线”分别为,剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。而“根据“踩线”数量,房企被分为“红橙黄绿”四档。“三道红线”全踩为红档;踩“二道红线”为“橙档”,踩“一道红线”为“黄档”,“三道红线”均未超过为“绿档”。

身处红档房企的李文志明显感受到了“三道红线”对公司拿地的影响。李文志告诉财经网,三道红线出台以后,公司在拿地上迅速做出相应调整,“11月中旬开始,没有做好资金计划不能立项(即同意拿地)”,而在此之前,资金计划并不是立项标配。

“三道红线”的出台,让部分房企在土地市场上变得小心谨慎。那么2020年,房企的拿地“主力军”究竟是谁?

平安证券研究报告指出,房企拿地力度呈现红档房企<橙档房企<黄档房企<绿档房企的态势。其表示,从拿地销售金额比变化看,红档、橙档、黄档、绿档房企10月分别为18.6%、23.8%、27.2%,46.8%,且绿档房企连续3个月超过40%,红档房企连续2个月低于20%。

而从拿地销售金额比变化看,绿档房企是唯一一个逆势增加的,橙档、黄档房企则在拿地力度上降幅较大。

平安证券预测,未来,预计绿档房企将积极把握拿地窗口期,短期保持拿地热情,红档房企受降杠杆制约,拿地或维持谨慎。

目前,距离2020年落下帷幕仅剩不到一个月时间。在10月、11月,土地市场的连续降温后,土地市场能否迎来反弹机会?

合硕机构首席分析师郭毅告诉财经网,对于品牌房企来说,它需要有一定的土地储备,并保障一个稳定的库存周转效率。所以在年底经历了一年的市场消化后,房企会进入一个集中拿地、补充货值的阶段。

不过,2020年的房地产市场不同于往常。郭毅补充道,一方面,受到疫情以及各地区财政压力等因素影响,今年土地供应相对均衡,并没有出现土地集中在年底供应的情况;另一方面,“三道红线”的出台,对房企资金链压力影响较大,房企出现降负债的诉求,在拿地方面也会更加精挑细选。多重因素下,2020年年底的拿地“小高峰”暂时还未出现。

郭毅对2020年最后一个月的土地市场仍旧保持乐观态度。她表示,在剩下的20多天里,还有可能性。至少,“北京的12月份是供地高峰,不少房企都留着’子弹’等待机会。”

编辑/李桁

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