随着北京新农村建设的不断推进，涉农村宅基地使用权纠纷随之增多，此类纠纷涉及的案件类型多样、案情复杂，使得审理涉农村宅基地使用权纠纷案件成为民事审判领域的热点和难点。
6月22日，北京房山法院召开新闻通报会，对该院近两年来审理的涉农村宅基地使用权纠纷案件的主要类型、特点以及针对该类型案件采取的措施予以通报，并作出相应的法律提示。
据房山法院党组成员、政治部主任、新闻发言人沈波介绍，2018年6月至2020年6月，房山法院共受理涉农村宅基地使用权纠纷案件1049件，收案量较以往有大幅提升。
房山法院审理的涉农村宅基地使用权纠纷案件主要集中在四个领域,一是因宅地基使用权行使不当引发纠纷；二是离婚后一方请求分割涉其他家庭成员财产；三是家庭成员提起诉讼以期获取拆迁利益；四是出卖人请求确认房屋买卖合同无效。
经过调研分析，房山法院发现该类型案件具有案件类型多样；案情复杂；当事人人数较多，调解率较低；涉鉴定评估、现场勘验等程序，审理周期较长几类特点。
对此，房山法院采取加强源头治理，从源头解决纷争、将矛盾化解在基层。并制定案件审理要点和难点，统一裁判尺度，提升司法公信力和司法权威。同时加强普法宣传，充分运用司法宣传途径，延伸司法审判职能，通过对典型案例的巡回释法，取得“审理一案，教育一片”的效果。
沈波主任针对调研发现的问题给出了相应的风险提示和防范建议，首先当事人要在宅基地四至范围内行使权利，与左邻右舍提前沟通协商，避免引发纠纷。其次当事人处理财产分割问题时，不要仅凭口头协商，要保留书面材料。
还有就是当事人发生纠纷后，可寻求基层组织机构先行调解，达成调解协议后可申请司法确认，该“一站式”司法确认解纷机制可高效、快速化解当事人的矛盾。
随后，房山法院城关人民法庭副庭长冯永良选取四起典型案例进行举案释法，以引导当事人依法、正确的行使宅基地使用权，从源头预防相关纠纷的产生，最大限度保护当事人的相关利益。
前院使用人跑到后院挖井
后院买受人：我该咋办？
2017年9月，陈某以60万元的价格购买了同村穆甲的宅院。2018年11月，法院作出民事判决书，确认了该个人售房合同协议有效。次年，陈某欲在该宅院上翻建房屋，发现本院落内有前院穆乙所建的两口渗水井，故诉至法院，要求穆乙将两口渗水井拆除，并将地面填平。
后经过法院了解，穆甲、穆乙是因分家所得宅基地使用权，分别确认60号和71号宅院为其所有，且分家协议上对前后院落四至及滴水位置做了确认。
法院经审理查明，陈某与穆甲之间签订的个人售房合同协议书已经法院生效判决确认有效。基于生效判决，陈某已取得60号院房屋所有权及宅基地使用权。
同理，穆乙基于分家取得71号院使用权。
即使分家单确认60号院留有71号院的滴水位置，但滴水位置仅用于对前院房屋地基的维护以提供方便，并非用于建造渗水井，且穆乙家所建渗水井位置在60号院院内。
穆乙将自家渗水井建在60号院的行为，不管是否取得60号院的原使用权人同意，均违反了农村的公序良俗，均对60号院使用权人行使物权、用益物权造成了妨害。
最终，法院判决穆乙拆除建在60号院两口渗水井，并将地面恢复原状。
冯永良法官介绍，在我国因农村土地是集体所有，村民尽管不享有土地所有权，但对于自己的宅基地依法享有宅基地使用权。
实践中，以翻盖房屋，建造、修缮其他建筑物以及铺设电线、水管、暖气和燃气等影响或占用相邻方宅基地而发生的宅基地使用权侵权纠纷，在农村地区最为常见。
根据我国《物权法》相关规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权作为典型的用益物权，具有排他性，任何组织和个人不得对宅基地使用权人依法取得的宅基地予以侵占或者损毁。
如果发生妨害物权或者可能妨害物权的情形，根据《物权法》，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
老人去世儿子翻建老宅
翻建人：我有宅基地使用权吗？
王某夫妇在房山区某村建一处宅院。1998年王某全等兄弟四人在父母的主持下及见证人的见证下签订了财产分割协议书，约定王某夫妇确定在老宅居住，有居住权和产权，待百年之后，兄弟四人平分房屋。后父亲去世，对财产继承问题未留有遗嘱。
2013年，二儿子王某全将宅院内老房拆除，并新建房屋。
2015年王某全自书遗嘱一份，内容为：在母亲、大哥、三弟、四弟口头同意的情况下，2013年4月拆除老宅房屋，并将拆除所得给付母亲李某，后本人独立融资建此院。
本人过世后，宅院本人所属部分财产由独生女王某某继承。母亲李某在宅院享有永久居住权直至过世。母亲李某及其他兄弟作为见证人在遗嘱上签字。
后王某全去世。2019年，母亲李某将二儿媳张某及孙女王某某诉至法院，要求确认宅院归其所有，并要求二儿媳及孙女王某某返还所占房屋。
经法院审理查明，王某全自书遗嘱符合法律规定条件，是其本人真实意思，且有母亲李某及其他三兄弟见证。虽然宅院现有房屋由王某全夫妇所建，遗嘱处分了其妻子张某的财产份额，但张某对遗嘱认可，故该遗嘱应属有效。
1998年签订的财产分割协议书虽约定宅院房屋归王某夫妇所有、居住使用，但二儿子一家一直与其父母在宅院共同居住，对该宅院也有使用权，且该宅院现有房屋系二儿子王某全夫宅妇出资建造，原房屋拆除所得已归母亲李某，故现宅院房屋应归王某全夫妇所有。现王某全已去世，宅院应按遗嘱办理。遗嘱已对母亲李某的居住问题进行了妥善安置，且未损害李某的权益。
最终，法院判决驳回了李某的全部诉讼请求。
法官解释，该案诉争房屋的宅基地使用权人系王某夫妇，现二儿媳张某及孙女王某某居住于诉争房屋内。二儿子王某全在征得全体家庭成员同意的情况下，将老宅房屋拆除并自行出资翻建新房，且老宅拆除所得已归母亲李某。故诉争房屋的所有权属于王某全夫妇。
根据我国《继承法》第五条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
现王某全已去世，对其财产的处分立有遗嘱，理应按照遗嘱继承处理。根据我国法律及土地政策规定的“房地一体原则”，房屋系依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性，如果将上述房屋所有权与宅基地使用权分离，必然导致房屋所有权的全部权能无法实现。
基于此，王某全夫妇在征得全体家庭成员的同意下，翻建老宅的行为可以获取宅基地的使用权。由于王某全遗嘱中对母亲李某的居住进行了安置，且不损害李某的权益，故法院判决驳回了李某的全部诉讼请求。
非村集体经济组织成员空挂户
能否取得宅基地使用权？
2001年朱某购买了梁某位于房山区某村的宅院，并签订了农村房屋买卖协议。2015年朱某与丈夫崔某协议离婚，约定所购宅院归其子崔某某所有。2018年11月，梁某以朱某不是该村集体经济组织成员为由诉至法院，要求确认买卖协议无效，后法院支持了梁某的诉讼请求。
2019年12月，崔某父子以第三人撤销之诉为由将梁某、朱某诉至法院，认为其与涉案房屋存在利害关系，儿子崔某某的户口已迁入该村，对该宅院有合法使用权，买卖协议真实有效，且法院在审理案件时未通知崔某父子二人，故要求撤销原审判决。
法院经审理查明，崔某与朱某的离婚协议书中虽然约定涉案宅院归崔某某所有，且崔某某户籍已迁入涉案宅院，但其并非该村集体经济组织成员，其也无权享有使用该村宅基地，而农村集体经济组织成员的身份确认不在人民法院受理民事案件范围内。综上所述，崔某父子二人要求撤销原审判决的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
法官介绍，我国实行土地的国家所有和集体所有二元结构体制，根据我国《土地管理法》规定，宅基地使用权通过申请取得，一户村民只能申请一处宅基地。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有土地享有的用益物权，集体土地使用的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织成员。
集体经济组织成员的认定，应综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况、农村土地对农民的基本生活保障功能等因素，并以其是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件。因此在购买农村房屋时，需要先考虑自己是否为本村集体经济组织成员。且不可将农村集体经济组织成员与取得该村户口情况简单划等号，尤其长期以来农村存在一些 “空挂户”情况，其户籍虽然跟随亲属迁入该村，但实际并未在村内居住生活，且亦无相应土地权利，故不应认定为村集体经济组织成员。若非本村集体经济组织成员，擅自购买农村房屋，一旦发生纠纷，往往会因被认定合同无效而产生一定的购买风险。
拆迁所得现金利益
非本村村民也可法定继承
2017年11月，刘某与邢某再婚。婚后二人一直居住在邢某原有的宅院内生活，且刘某户口未迁入该村。后宅院拆迁，拆迁款由邢甲管理投资。邢甲系邢某与前妻之子。现邢某去世，刘某将邢甲诉至法院，要求依法分割拆迁款。邢甲辩称，理财存款虽为拆迁款转化，但并非遗产，而系邢某婚前农村房屋转化，因婚前农村房屋与刘某无关，故该笔拆迁款与刘某亦无任何关联，且理财已经全部用于邢某病情治疗。
法院经审理认为，邢某所留理财及其收益扣除前妻享有部分，应属邢某遗产范围。邢甲辩称理财及其收益已用于支付医疗费用，未能提交证据予以证实，也未进行合理解释，对此法院不予采信。结合双方自述及该案案情，可以认定理财款项及其收益系上述宅院拆迁补偿款转化所得。
现理财款项及其收益由邢甲持有，其应承担给付责任。虽刘某户口未迁入该村，不是该村集体组织成员，但并不影响刘某继承邢某所留遗产的法律事实。考虑上述因素及各继承人应继承份额，法院对邢某遗留理财款项及其收益酌情应予分割。
法官透露，近年来，随着农村房屋拆迁的增加，涉农村宅基地使用权纠纷案件逐渐增多。对于涉宅基地使用权纠纷的处理，也不能简单地一刀切，而应根据具体案情结合相关法律予以确定。涉农村宅基地使用权纠纷案多与其他案由，比如继承纠纷、分家析产纠纷互相牵连。
宅基地使用权虽仅限于本村集体经济组织成员，但其拆迁转化而来的现金利益基于继承，不能排除非本村集体经济组织成员应当享有的份额。在此提示大家，在涉及家庭财产利益分割继承时，要谨记书面协商优于口头约定，切不可因碍于情面，最后闹得当庭百口莫辩。
通讯员 窦振京 吴明慧
文/王浩雄
编辑/白龙
