持续用力推动房地产市场止跌回稳,明年将有哪些新期待
新华社 2024-12-13 10:52

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。 会议分析当前经济形势,部署2025年经济工作。

对于明年房地产市场的定调,会议提出,持续用力推动房地产市场止跌回稳,加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应,盘活存量用地和商办用房,推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式,有序搭建相关基础性制度。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池指出,明年房地产止跌回稳仍然是调控的重点。要继续出台一系列有利于房地产市场回暖的政策,促进刚需与改善性住房需求释放。同时,当前房地产市场供求关系发生重大变化,楼市供过于求,要控制新房增量,想办法盘活存量房地产。

分析人士认为,本次中央经济工作会议延续12月9日中央政治局会议的积极定调,2025年财政、货币政策或将明显加力稳经济,对于房地产市场的影响也更加积极。

持续用力推动房地产市场止跌回稳

12月9日的中央政治局会议定调2025年要“稳住楼市”,反映了中央更加坚定的稳楼市态度。此次中央经济工作会议延续此前基调,进一步明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,在业内看来,“持续用力”也就意味着各项支持政策有望继续落地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“持续用力推动”的表述比较新颖,意味着下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应的逻辑。同时,“用力”也意味着未来不仅有新政策,而且政策力度会加大。

58安居客研究院院长张波也提到,“用力”后续将体现在两个方面,一是政策超预期:不是政策方向和内容超预期,而是政策实施力度超预期,尤其是地方政府直接下场的“收储”动作和“人房地钱”联动机制的落地。二是房价充分“止跌回稳”:不是所有城市都房价上涨,而是重点城市群、城市核心区域房价有序回稳,拉动市场对房价预期稳定化。

张波提到,从今年四季度来看,热点一二线城市的成交量已经有了明显同比提升,购房者入市的脚步也更为坚决,这也显示出政策本身效果在高能级城市有了明确体现。预计后续政策会持续跟进,以推动一二线城市持续回暖,龙头带动的趋势将在明年楼市呈现。

加力实施城中村和危旧房改造

实施城中村和危旧房改造,这是新一轮增量政策的重点,也是未来实现房地产止跌回稳新的抓手。

此次中央经济工作会议提出,加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

中指研究院政策研究总监陈文静指出,本次会议强调要“加力实施城中村和危旧房改造”。此前住建部已经明确新增实施100万套城中村和危旧房改造,且城中村改造政策支持范围已经扩围至近300个地级及以上城市,且采用货币化安置方式,本次继续强调要“加力实施”,可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加,整体力度或将加大。从细化政策上来看,未来预计各地将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合是重要方向,其中加大使用房票安置的补贴奖励,提高居民使用房票积极性,将有助于加速城中村改造节奏,也有望在2025年对新房销售方面产生实际性的拉动效果。

李宇嘉也提到,35个大中城市是房地产增量市场的基本盘,也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村较多、危旧房较多,新市民、年轻人较多,很多集中在城中村和危旧房居住,实施城中村和危旧房改造,既是推进房地产高质量发展的新模式,也能释放新市民和年轻人以及城中村村民和危旧房业主的美好人居,还能通过货币化安置来带动新房库存去化。

此次中央经济工作会议也明确,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。在陈文静看来,未来核心城市限制性政策有望继续优化,包括北上深继续优化限购政策,取消郊区、大户型限购等存在一定预期;核心城市继续降低首付比例,降低房贷利率、降低交易税费等依然具备空间;针对多孩家庭给予更多政策支持等。另外,支持改善性住房需求释放的供给端政策也存在进一步完善的预期,如优化土地供给,为“好房子”建设提供支持等。

合理控制新增房地产用地供应

在此前中央政治局会议提出“严控增量、优化存量和提高质量”的基础上,此次,中央经济工作会议明确要求,合理控制新增房地产用地供应,盘活存量用地和商办用房,推进处置存量商品房工作。

易居房地产研究院副院长严跃进认为,当前对于增量和存量之间的工作重心和定位变化,总体上源于房地产市场供求关系发生了重大变化。尤其是从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看,其不光面临去库存等问题,同时也产生了新的金融风险问题。所以严控增量和优化存量,既是消化库存的重要体现,也是防范风险的重要抓手。

在张波看来,后续从房地产新增用地来看,两个方面值得关注,其一是会结合人口流动进行有序的土地上市规划,未来大中城市市场供给量有望进一步增多,结合第四代建筑以及“好房子”推进,优质供应将不断增多。其二后续商办类用地将会根据市场实际情况进行规划侧调整,尤其在大量商办供过于求的区域,会减少此类用地,并适当做好住宅类用地的配比。

推进处置存量商品房工作方面,严跃进提到,这项工作在2024年各地已经积极推进,主要体现在“以购代建”的系列工作之中。从目前各地推进的情况看,主要通过发行保障房再贷款资金,进而鼓励各地国企(安居集团为主)收购现房商品房,并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房。此类操作对于房企去库存、增加保障房房源供给具有积极的作用。

连续四年提及房地产发展新模式

回顾过往中央经济工作会议的内容,房地产发展新模式也是当前非常重要的一项内容。其中,2021年中央经济工作会议强调“探索”,即探索新的发展模式;2022年中央经济工作会议强调“过渡”,即推动房地产业向新发展模式平稳过渡;2023年中央经济工作会议强调“加快”,即加快构建房地产发展新模式。2024年中央经济工作会议强调“推动”,即推动构建房地产发展新模式,有序搭建相关基础性制度。

严跃进表示,从用词表述上来看,房地产发展新模式提了4年,每一年都不断明确了发展方向和工作导向。目前已经有一些相对积极探索的房地产发展新模式的工作,比较典型的就是各地深入落实好房子建设理念“安全、舒适、绿色、智慧”的导向,持续优化好房子建设。从近期四季度各地的拿地市场来看,一些房企已经积极在建设第四代住宅项目,如增加了架空层和拓宽阳台的建设,这都体现了在好房子建设方面。

赵秀池认为,房地产开发新模式是多元化的。要从高杠杆、高负债、高周转的产权房开发模式,向租购并举转变;要从增量新房开发向存量房屋改造转变;要从“有没有”向“好不好”高质量模式转变;也要从房地产开发向城市服务商转变。

陈文静也提及,构建房地产发展新模式或包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。今年以来保障性住房筹集力度不减,配售型保障房筹集建设持续推进;多地现房销售试点也在有序推动。2025年,在预售制、金融制度、房地产税收制度等相关基础性制度的改革方面或取得一些积极进展。

明年房地产市场政策还有哪些期待?

从宏观层面看,本次中央经济工作会议延续12月9日中央政治局会议的积极定调,2025年财政、货币政策或将明显加力稳经济,对于房地产市场的影响也更加积极。

业内提到,此前12月9日中央政治局会议已经定调要实施“更加积极有为的宏观政策”,更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策成为全新组合,首提“超常规逆周期调节”,本次中央经济工作会议延续积极定调,进一步明确了多项宏观政策方向,包括提高财政赤字率、增加发行超长期特别国债、增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等。

关注后续楼市政策方向,张波认为,各地方政府会不断下场,通过城中村改造、收储“商品房”、地方债做好土储等方式有效平稳楼市供需。对于开发行业的“白名单”制度、保交楼政策还会在延续的基础上优化实施细则。

促进住房消费方面,后续政策空间还将聚焦在降低交易成本和提高购房补贴两个层面,交易税费各地还可以根据实际情况进行阶段性更大力度地降低,同时在购房补贴层面,可以结合人才购房、多子女家庭等情况,政策面进行多维度结合,并加大实际补贴力度以提升实际效果。

编辑/张郁唯

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