全国不少城市的购房者最近发现，自己还没选好房，银行房贷利率又涨回去了。北京青年报记者多方了解到，近期浙江、江苏、广东、福建、湖北、山东等省的多个城市均上调新发放首套房贷款利率下限，部分城市首套房贷款利率最低水平已从此前的2.9%左右上调至3%以上。而北京、上海等本身利率下限较高的一线城市近期房贷利率比较稳定。
业内人士表示，近期部分城市上调房贷利率主要有三方面的原因：避免商业性房贷利率和公积金贷款利率倒挂、保持银行合理息差和楼市有所回暖。不过，总体来看，目前国内房贷水平还是处于历史低位；未来，支持性的货币政策仍将延续，与房贷利率相关的5年期以上LPR仍有下调空间。
多地首套房贷利率上调
今年以来，5年期以上LPR已下调三次，累计下调60个基点、自10月LPR降至3.60%之后，部分城市的房贷利率一度降至“2字头”，甚至出现低至2.60%的利率。
以广州为例，10月LPR公布后，广州地区多家商业银行调整房贷利率，有银行首套房贷利率甚至低至2.6%，明显低于5年期公积金贷款利率2.85%。随后，广州地区各家商业银行接到通知要求将房贷利率下限上调至2.85%。自11月7日起，广州地区主要商业银行再次统一上调首套房贷款利率，最低不得低于3%。
最近两次上调房贷利率的城市不止广州。据报道，11月初，杭州最低首套房贷款利率为2.9%，后来上调至3%，11月底又上调至3.1%。12月4日，福建省内包括厦门、福州、莆田等在内的多个城市房贷利率统一由3.05%上调至3.1%，较此前10月份2.95%的最低水平已经过两次上调。
据不完全统计，近期，还有佛山、南京、苏州、长沙、武汉、青岛等多地房贷利率下限出现上调，下限普遍回升至3%以上。
避免与公积金贷款利率“倒挂”
近年来，商业银行房贷利率随着LPR调整多次下降，而公积金贷款利率调整较少。统计数据显示，自2019年8月LPR报价机制改革以来，5年期LPR累计下调10次、累计下调幅度达125BP，而5年以上个人住房公积金贷款利率同期仅下调2次、累计下调幅度仅44BP。此外，浮动利率的加点数也一路下行，有城市首套房贷利率最低可减100基点。
两相叠加，导致各地商业性房贷利率与公积金贷款利率差距收窄甚至出现“倒挂”现象，比如广州此前的差距达到0.25个百分点。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，11月以来多地上调首套房贷款利率下限，与商业贷款和公积金贷款利差缩小甚至产生“倒挂”有关。近年来，商业贷款利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢。为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行上调房贷利率下限，以维持公积金贷款的普惠性特征。
招联首席研究员董希淼指出，商业性房贷利率低于公积金贷款利率，主要是由于相关部门考虑不周，政策调整用力过猛。过低利率不符合市场规律，也不利于维护正常的金融市场秩序。部分地区对于因LPR过快下降而导致的超低房贷利率，进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护房贷市场商业可持续性。调整后的房贷利率，与公积金贷款利率保持适度的利差，也仍然处于历史低位。
银行净息差创历史最低
央行此前发布的数据显示，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，较2024年第二季度末下降了0.12个百分点，创有统计以来新低。
创新低的还有银行的净息差。国家金融监督管理总局统计数据显示，今年三季度商业银行净息差为1.53%，较二季度再度下行0.01个百分点，低于1.8%的警戒水平，处于历史最低点。分类型来看，大型商业银行三季度净息差为1.45%，环比下行0.01个百分点；股份制商业银行1.63%，环比持平；城市商业银行1.43%，环比下行0.02个百分点。
银行净息差太低对银行经营会造成不利影响。去年8月，央行在《2023年第二季度中国货币政策执行报告》刊发专栏文章《合理看待我国商业银行利润水平》。文章提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。
董希淼表示，必须充分认识到，净利息收入仍是当前和未来一段时间银行主要收入，将银行净息差维持在合理水平，并不是为了维护银行业自身利益，而是具有多方面的必要性。
楼市有回暖迹象
不少业内人士认为，部分城市的银行上调房贷利率也可能与楼市回暖有关。
克而瑞研究中心数据显示，11月重点30城新房成交面积达年内新高，同比增长20%，与三季度月均值相比增长60%。分城市看，4个一线城市新房成交面积同比上升57%。
李宇嘉表示，广东、浙江、江苏、福建等经济较为发达的地区，近期楼市交易回升也比较快，贷款开始增加了。同时，提前还贷开始减少了，加上对银行利润的考核增加，于是银行适时上调了房贷利率。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，近期的上调与市场回暖有关系。各地房贷申请量增加，银行房贷投放的压力减少。不过，即便有调整，总体而言房贷利率仍处于相对偏低水平。
未来LPR还有下调空间
未来房贷利率还会继续下调吗？北青报记者了解到，房贷利率由LPR和加点共同决定，业内人士认为LPR未来还有下降空间，但加点数继续下行的可能性不太大。
12月6日，中欧国际工商学院经济学与金融学教授盛松成表示，未来降息仍有空间，考虑到目前10年期国债收益率在2.0%左右，预计未来一段时期还有0.4个百分点左右的降息空间。
近日，在高盛举办的2025年宏观经济、资本市场形势分析媒体沟通会上，高盛首席中国经济学家闪辉表示，2025年中国的政策利率将继续下行，预计降息40个基点，上半年与下半年各20个基点，今年年底之前还会降准50个基点，明年降准50个基点，上半年和下半年各降25个基点。
瑞银首席中国经济学家汪涛也认为明年仍有降息空间，利率可再下降30个基点到40个基点。
李宇嘉认为，综合考虑资金成本、房贷风险（不良率）、银行运营成本、资本占用等综合成本后，对于大部分银行来说，不能低于一定水平是个保本点。无论对银行保持合理的利润水平，还是保持风控体系的完整性，以适度利率来筛选客户，降低不良率，确定利率下限都是必要的。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
