全球最大的另类资产管理公司黑石集团（Blackstone Inc.，NYSE：BX）认为，大家应该重燃对房地产的热爱。

11月19日，黑石集团总裁兼首席运营官Jon Gray在2024年国际金融领袖投资峰会上表示，应该重燃对房地产的热爱。

“1月份我们曾公开表示，我们认为房地产市场不适宜投资，但在过去的12个月里，我们已经在该领域投资了300亿美元，这表明了我们极大的决心。”Jon Gray表示，房地产市场的基本面很好，包括大部分范畴，不管物流地产还是租赁房地产。黑石集团的投资重点是那些空置率在5%左右的地区，尽管在当前的困难时期，现金流的增长速度有所放缓，但依然保持增长。

Jon Gray认为，后疫情时代的写字楼行业面临了很多挑战，但商业房地产市场的其他部分总体上表现良好。冲击市场的是资金成本急剧上升，基础利率上升，利差扩大，房地产非杠杆收益率上升，这导致了其价值的下降。“如果回顾一下大约一年前，房地产市场的负面情绪达到了顶峰，从那时起我们看到总借贷成本可能下降了35%甚至更多，我们看到商业抵押贷款支持证券市场的重新开发，它较一年前增长了4倍，交易活动也在提升。从长远来看，房地产交易涉及供求关系，可以看到仓库之类的新建筑项目正在减少，新开工率减少到80%，这为最终的复苏奠定了基础。”

国际三大评级机构之一的穆迪在近期发布的报告中认为，中国近期出台的刺激措施可能会收窄未来几个月全国合约销售额的降幅，但由于购房者在持续的市场挑战之下仍持谨慎态度，这些措施能否阻止销售下降尚不明确。

穆迪评级助理副总裁周易玮表示：“我们预计未来12-18个月中国全国合约销售额持续的下降幅度将收窄，原因是政策刺激措施主要通过改善购房者信心、增强负担能力和增加额外需求来支持销量。购房者信心的改善可能也会为销售价格提供温和支持。然而，目前尚不确定新措施是否足以阻止合约销售额下降。由于房价更低且地段更有优势，来自二手房市场的竞争也日益激烈。但是，如果政府进一步加大支持力度，销售情况可能会超过我们的预期。”

周易玮认为，各线城市和房地产开发商之间的销售表现将继续分化。高能级城市的表现将继续优于低能级城市，这得益于其更强的经济实力、人口流入和政策刺激措施。与之类似，国有开发商的表现将优于民营同业，原因是其声誉更强，高能级城市敞口更高，并且融资渠道更顺畅。

另一家国际评级机构惠誉则认为，继近一轮政策发布后，中国购房者的情绪有所改善。惠誉认为，若房价未呈现全面复苏，购房者的购房决策将重点关注经济基本面。

惠誉在报告中表示，庞大的积压库存是房地产市场复苏不确定性的原因之一。惠誉认为，帮助地方政府收购已建成未出售商品房的措施将递增正面效应，但过程可能平缓。尽管前述政策降低了地方政府的融资成本，但与过剩的供应端相比，这些资金的规模仍然很小。

此外，惠誉认为“白名单”计划的扩围将支持房企向购房者交房并改善市场情绪。根据该计划，地方政府可以向银行推荐项目，以加快贷款速度。不过，惠誉认为行政程序可能需要时间，对销售的影响将有限且平缓。

编辑/樊宏伟