继广州花都买房享受“准户口”待遇后，近日，广州的另一外围区域南沙区也传出“买房即可落户”的消息，此外，“解除限购”也在传闻之列。尽管官方还未公开发文确认上述楼市政策调整的真实性，但在楼市销售的最前线，房产中介及售楼处工作人员称，政策已经在执行。

有观点认为，若南沙不限购，还能买房送户口，将吸引佛山、中山、珠海等距离南沙区较近的城市居民前来买房。因为在这三个城市买房的预算，也基本可以在广州市南沙区购房，而且南沙区规划级别更高，而且还属于一线城市。与此同时，现在房地产市场需求整体比较低迷，房价下跌预期很强，取消限购政策对楼市的影响有限。

对于“买房送户口”，有观点表示，户口的含金量很重要，对于一二线城市，尤其是教育资源相对富裕的城市，“买房送户口”的吸引力依然很大，例如二线城市中的天津，一线城市中的北京、上海。

政策扑朔迷离

近日，未经官方证实却流传广泛的南沙区相关政策内容显示，全面解除南沙区商品房限购，南沙区不再纳入限购区域范围；其次，在南沙区购买商品住房可直接落户，3年内不得市内跨区迁移；另外，符合条件的人才在南沙区购买50平方米以上的商服类物业可直接落户。

在此之前，与广州荔湾、越秀、天河、海珠、白云（部分镇）一样，南沙属于限购区，120平方米以下的商品住宅限购2套或者1套，而且需要在买房前缴纳6个月社保。若上述传闻属实，南沙区将无购房门槛。

第一财经了解到，关于南沙“取消限购”、“买房即可落户”的政策调整内容，官方还未公开发文，某房地产中介机构人士也称，并未收到官方的“红头文件”。但是在一线房地产销售市场，有房地产中介，以及楼盘销售人员称，上述政策已经开始执行。

南沙区当地的房产中介对第一财经表示，南沙已于9月14日开始买房不限购。对于官方还未公开发文这一点，该房产中介称，如果因为“取消限购”政策不实的原因而买不了房的，就算付了首付和定金，也可以退房。另一房产中介则称，内部收到了“取消限购”的消息，“听说官方不会发文，默认可以实行”。

对于“买房即可落户”的内容，有售楼处销售人员表示，“取消限购”已经执行，“买房即可落户”的政策还要等政府通知，目前还未落实。也有房产中介对第一财经表示，目前在南沙买商品住宅确实可以落户。

尽管政策传闻还未得到官方的正面回应，但从市场行情来看，南沙区的新房库存确实处于较高状态，而且在5月28日广州降低首付比例，新房成交量在6月小幅上涨之后，又进入了下行的趋势。

合富研究院统计的数据显示，8月南沙区网签面积约6.4万平方米，市场热度总体持续在低位，项目持续包装特价房、二手联动等常规的营销手段销售，客户观望情绪较浓。另外，当前南沙楼市库存压力大，库存消化周期超过25个月，市场走货动能较弱，除个别项目外，大部分楼盘的周均成交量在3套以内。

大湾区“几何中心”

“取消限购”将给南沙楼市带来哪些影响？

广州市南沙区一名房地产从业者也对第一财经表示，若南沙不限购，还能买房送户口，将吸引佛山、中山、珠海等距离南沙区较近的城市居民前来买房。“在这三个城市买房的预算，也基本可以在广州南沙买，为啥不去一线城市呢？虽然南沙处于广州市的边缘，但整体规划级别较高，兑现的可能性也不小。”该从业者表示。房产中介平台信息显示，今年8月，南沙区的二手房成交均价在1.5万元/平方米左右，新房价格区间大致在1.5～3万元/平方米左右。

广州中原研究发展部认为，今年5月28日开始，首套房、二套房的首付比例分别降至15%、25%，南沙购房政策已相对宽松，因此本次彻底松绑，主要刺激目标为内地各省市及港澳台投资客，对于南沙潜在的本地就业刚需、改善买家而言，影响力有限。

广州中原研究发展部认为，对广州乃至大湾区城市而言，南沙是战略规划高地，本次松绑限购主要受众为非本地户籍投资客，尤其120平方米以下产品限购松绑，投资南沙房产的资金门槛进一步降低，有望助力南沙吸纳更多投资型置业需求。适逢传统楼市旺季中秋、国庆，这也体现了政府刺激楼市决心、持续性、长效性。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，与广州其他区相比，广州市南沙区的特殊之处在于，南沙是大湾区的几何中心，吸引的是整个大湾区以及外地投资者、创业者的地方，与此同时，南沙也需要通过大量卖地卖房来筹集资金，从而推进基础设施建设，容纳招商引资的大项目。

“过去南沙房地产的发展比较快，为本地的基础设施和招商引资重大项目落地作出了巨大的贡献。但是要实现南沙立足湾区、协同港澳、面向世界的重要发展，还有大量的交通基础设施，以及大的项目落地，需要通过房地产来提供资金。”

李宇嘉认为，过去南沙限购政策比较严格，担心房地产投机炒作过于旺盛，影响区域功能和产业落地，这两年房地产快速下行，现在南沙则面临房地产行业下滑太快的问题，对区域财政能力，基建投资造成了影响，因此，稳定房地产的任务很重。而且，现在房地产行业的投资需求几乎没有了，南沙又需要吸引湾区创业者，这应该是南沙全面取消楼市限购政策的原因。

“买房落户”的吸引力

值得一提的是，在南沙区传出“买房即可落户”之前，广州的花都区已经开启了买房即享受“准户口”待遇，成为该轮房地产中期中，首个一线城市“买房送户口”的案例。

今年8月，广州市花都区住建局公开发文称，非广州市户籍人员在花都区内购买新建商品住房，可以领取花都“花卡”，凭花都“花卡”及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。

据第一财经不完全统计，今年以来，南京、苏州、佛山、武汉等多个城市已出台了关于买房即落户的新规。南京明确表示，在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户；苏州、佛山、合肥等地推行“买房即可申请落户”，并允许配偶、未成年人子女等随迁；武汉称，若因房屋尚未交付而无法直接办理落户的，可凭《商品房买卖合同》及缴费凭证等申请提前办理落户手续；而辽宁的省会城市沈阳，租房就能落户。

实际上，更早的“买房送户口”是在20多年前的1999年，为了减少积压的商品房，广州市买房送蓝印户口本，拥有蓝印户口即可享受和广州户口一样的福利，类似于今天的“人才绿卡”，达到一定门槛后可以转为正式广州户口。除了广州，上世纪90年代末，一线城市深圳、上海也曾实施过“买房送户口”的政策。直到本世纪初，随着城市人口快速增长，商品房库存下降，“买房送户口”的政策才取消。可以说，与多年前的逻辑一样，现在不少城市推出“买房送户口”，也能在一定程度上减轻商品房库存压力。

落户限制更少也是一种趋势。今年7月末国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》就提及，“全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。”此外还强调，要保障随迁子女在流入地受教育权利。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，买房落户未来是普遍现象，甚至租房、有稳定居所等都可以入户。李宇嘉也提及，想要买房落户的居民应该关注户口的含金量，比如是否有优质学位，另外要看市场对该区域房价的预期，以及区域内是否有大型且能够提供大规模就业岗位的实体企业。

中原地产首席分析师张大伟此前发文表示，从全国范围看，十几年前买房送户口的时代回来了。对于一二线城市，尤其是教育资源相对富裕的城市，“买房送户口”的吸引力依然很大，例如二线城市中的天津，一线城市中的北京、上海。

编辑/樊宏伟