房屋出租给他人使用时，外窗窗户在开窗时意外坠落，致使他人财产损害，此时房屋的出租人、承租人是否应当对此承担责任？6月29日，北京青年报记者获悉，近日，在北京三中院审结的一起案件中，承租人卢先生在开窗时，窗户忽然脱落并砸坏了张先生在外停放的车。张先生将卢先生和出租人某物业公司诉至法院，要求赔偿其维修车辆的费用。法院经审理，认为卢先生对于窗户坠落不存在过错，判决由物业公司承担全部侵权责任。

窗户意外坠落 出租人和承租人均不承认自己存在过错

2021年9月，卢先生从物业公司处承租了涉案房屋。2022年2月的一天，卢先生在开窗过程中，窗户忽然从窗框上脱落，并坠落至楼下。脱落过程中，卢先生下意识试图抓住脱落的窗户，奈何窗户太重，只能眼睁睁地看着窗户砸向张先生的车辆，致使车辆的前后挡风玻璃被砸坏，车身有划痕。张先生为维修车辆，支出了18066元。

对于事故发生的原因及责任承担，卢先生和物业公司存在较大争议。

卢先生认为，自己不存在过错，不应当承担任何责任。事故发生主要是由于房子本身的问题，自己在承租过程中没发现窗户存在异样。此外，卢先生是从物业公司处租来的涉案房屋，其作为租户，不应承担任何责任。

物业公司认为，房屋在交付给租户前是完好的，并且双方有签订房屋租赁安全责任书，发生的责任事故由租户承担。另外，窗户属于推拉窗户，并非整体脱落，即使窗户坏了也不至于整个掉下去，而且同租户户型的房屋也没有出现该情况。

为证明自己没有过错，卢先生提交了一段视频资料。其中显示，物业公司找来维修人员修缮窗户时，卢先生询问窗户坠落原因。维修人员表示系窗框底部浇筑不实，导致窗框变形，致使窗户掉落。

法院认定承租人在房屋使用过程中不存在过错 不承担损害赔偿责任

北京三中院经审理认为，民法典第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。根据上述法律规定，在此种案件中，一般推定房屋的所有人、管理人和使用人对事故发生均存在过错，均应当承担相应责任。

在该案中，涉案房屋的窗户掉落给张先生造成财产损失。事发时，卢先生作为承租人，属于房屋使用人，物业公司作为涉案房屋出租人，属于“建筑物的管理人”。在无其他证据的情况下，卢先生及物业公司均应承担责任。但本案中，根据卢先生提交的证据，能够认定涉案房屋窗户未能保持与墙体的连接固定是窗户坠落的原因，因此卢先生对于事故的发生不存在过错，故卢先生对本案损害后果不承担责任。而物业公司未能证明己方不存在过错，应当在本案中承担全部侵权责任。物业公司赔偿后，如认为有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

最终，法院判决由物业公司赔偿张先生维修车辆的费用共计18066元。目前案件已生效。

法院：出租人应对租赁物处于适租状态履行管理义务

该案审理法官薛妍介绍，该案涉及当建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害时，建筑物的管理人、使用人的责任承担问题。

根据民法典的规定，物件脱落、坠落损害责任，是指建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，致使他人人身、财产权益遭受损害，所有人、管理人或者使用人所应承担的侵权责任。其特点在于：一是致害物为建筑物、构筑物或者其他设施等工作物及其搁置物、悬挂物。二是致害形态为前述建筑物和物件发生了脱落、坠落。三是归责原则为过错推定原则，在所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的情况下，推定其对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物存在设置或管理瑕疵。四是责任主体具有多样性，包括所有人、管理人、使用人，且其对造成损害的其他责任人享有追偿权。

该案中，卢先生提供的证据可以证明，其对事故的发生没有过错，可以免除责任。物业公司作为建筑物的管理人，在其没有证明其不存在过错的情况下，应当承担责任。根据案件查明的事实，涉案房屋窗户未能保持与墙体的连接固定是窗户坠落的原因，此次事故暴露出涉案房屋设施存在极大的安全隐患。虽然窗户掉落造成车辆损坏实属不该，但所幸事故未造成他人人身伤害，已属不幸中的万幸。此次事故既已发生，房屋所有人、管理人等主体应积极应对，除了对车主进行合理赔偿之外，还应秉承社会主义核心价值观中的敬业精神，积极排查楼宇是否还存在潜在的安全隐患。

法官提示房屋的出租人，应当对房屋状况尽到维护保养的责任，及时排查风险隐患，保持租赁物的安全适租状态，避免类似事故再次发生。

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/王朝