方正证券发布研究报告称，2024开年尚未满月，地产相关利好政策全面发力，彰显政策稳地产的信心坚定不动摇，其中：需求端，海口与上海放松限购，融资端，多项创新政策出台支持，供给端，三大工程持续落地等，其它端，降准+浦东改革试点推动，多端政策短期内持续催化，全方位合力构成强支撑。该行认为，当下行业估值处于历史低位区间，且持仓低配比例再扩大，但是行业企稳具备政策环境，板块反弹弹性充足。

方正证券观点如下：

基本面虽在调整，但结构性机会仍存，核心城市二手房成交保持活跃。

2023年全年商品房销售面积/销售金额累计同比分别-8.5%/-6.5%，当下行业出于城镇化放缓、新生儿数量减少等原因，销售依然承压。但是，根据该行的地产高频数据跟踪关注到，包含北京、深圳、杭州等主要核心城市在内的14城二手房成交量，2023年持续位于三年间高位。聚焦到近期数据，核心城市二手房成交活跃热度延续，截至2024年1月23日，深圳二手房成交面积7天移动均值同比+123%、南京+181%、青岛+116%、苏州+151%、厦门+109%(历史数据已基于2024年春节时间进行修正，以规避春节效应对同比的影响)，这些数据表明，当下房地产行业结构性机会值得重视，部分核心城市的置业需求仍然旺盛。

多端政策短期内持续催化，全方位合力构成强支撑。

2024开年尚未满月，地产相关利好政策全面发力，彰显政策稳地产的信心坚定不动摇，其中：

需求端，海口与上海放松限购：①1月9日，海口市住建局放松楼市管控政策，“楼市管控最严省”松绑限购;②1月13日，上海市青浦区与奉贤区放松限购政策。

融资端，多项创新政策出台支持：①1月5日，金融加大对住房租赁的金融支持;②1月13日，房地产融资协调机制加速建立;③1月24日，经营性物业贷款在额度、用途等方面得到完善与突破。

供给端，三大工程持续落地：①1月4日，深圳发布城中村改造细则，城改可行模式逐渐清晰;②1月初，青岛首批租赁住房贷款支持计划试点18.5亿元贷款落地，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。

其它端，降准+浦东改革试点推动：①1月24日，央行宣布将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元;②浦东综合改革试点方案引领全国建设更高水平开放型经济新体制，对地产行业良性影响值得重视，利好本地国有开发商。

地产风险整体可控，国央企融资畅通，且优质民企存在腾挪空间。

虽然行业出险尚未结束，但是关注到：①国央企方面，融资较为畅通，信贷、债券、股权等融资渠道窗口开放，且融资成本较低，流动性压力较小;②民企方面，政策多次强调“一视同仁”，且融资协调机制的建立或可为有效抓手，进一步巩固银行和民企的互信，近日经营性物业贷款于用途与额度等多方面的突破，更是利好经营性物业较多的优质民企，如龙湖集团、新城控股等。该行认为，行业风险得以控制，是修复需求侧购房信心、提升房企侧投资开工意愿的核心前提，在融资窗口较为敞开的政策环境下，房地产风险或整体可控。

估值处于历史低位区间、持仓低配比例再扩大，板块反弹弹性充足。

估值方面：房地产板块股价不断调整，目前板块估值仍处于历史低位区间，估值修复空间较大。从地产板块整体PE来看，申万房地产最新PE约为11.9倍，仍处于历史低位区间，从板块相对PE来看，申万房地产相对沪深300的PE约为1.1倍，同样位于历史低位区间。基金持仓方面：2023Q4房地产板块公募基金持仓360.0亿元，环比下降26.08%，且持仓相对标准行业配置比例低配0.57个百分点，低配幅度扩大。该行认为，当下行业估值处于历史低位区间，且持仓低配比例再扩大，但是行业企稳具备政策环境，板块反弹弹性充足。

投资建议：地产风险整体可控，基本面具备结构性支撑，政策催化之下，看好地产板块持续反弹。

标的方面，核心关注：浦东金桥、天地源、我爱我家、保利发展。

此外，建议关注以下主线：1)浦东改革主题中华企业、外高桥、上海临港、陆家嘴;2)二手房赛道贝壳;3)高股息建发股份、南京高科、中国国贸。

风险提示：政策落地或不及预期;股市或有调整风险;楼市回暖不及预期。

编辑/张郁唯