“连深圳这样的一线城市，楼市政策都已经开始放松，但为什么市场反应不大？”一位深圳购房者发出这样的疑问。不止买房的疑惑，卖房的也在迷雾中探索——万科董事会主席郁亮直言，行业复苏的过程比他预想的“时间更长一点、压力更大一点”。
带着强复苏预期走入2023年，但房地产市场经历短暂的小阳春之后，复苏动能明显减弱。近日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度。政策应该如何发力？业内期待下半年政策进一步优化。
地产政策频频调整
进入今年7月，从中央到地方，激活房地产行业的支持政策不断出台。
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，落实今年4月中共中央政治局会议精神。德邦证券认为，该政策一方面可改善居民住房品质，另一方面也有望为地产开发投资注入更多增量。
与此同时，各地因城施策提出的房地产支持政策层出不穷。7月18日，昆明市发布进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知，在促进居住消费方面共提出6条措施，包括：生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%等。同日，海南省也发布征求意见稿，拟支持提取住房公积金支付购房首付款。
地产政策频频调整，是今年房地产行业的常态。根据中指研究院监测，上半年全国有上百个省市(县)出台政策超300条。与上文提及的昆明市相类似，将住房政策与多孩家庭、人才、产业等政策相结合，是各个城市地产政策松绑的有力抓手。
记者梳理发现，在限贷调整方面，多个城市不断加大贷款支持力度，以减轻购房者资金压力。与此同时，优化“认贷认房”标准，也成为一些城市的重要措施。例如，驻马店、襄阳多地执行“认贷不认房”政策。多个城市还放松限购，包括部分热点二线城市，如杭州、南京、合肥等地，通过“一区一策”等方式，实施差异化限购政策。
过往认为“不可动摇”的一线城市楼市限购政策也出现松动，包括上海、广州、深圳等在内的一线城市，从公积金等方面持续对房地产政策进行优化。以深圳为例，今年上半年出现的楼市政策调整包括房贷利率调整、住房公积金新规、二手房参考价调整以及双拼房“双证合一”等。在住房公积金方面，深圳市加大了对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房等的公积金贷款支持力度。
而在货币政策层面，虽然并没有对房地产行业的定向优惠政策，但是3月的降准和6月的降息，还是切实降低房贷利率。
根据贝壳研究院统计，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP(基点)。7月首套和二套主流房贷利率较去年同期分别回落45BP和25BP。7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，一季度中央、监管部门频繁表态，并落地具体举措“防风险”“促需求”，各地政策出台频次亦保持稳定。不过，二季度以来，各地政策频次明显减少。
楼市销售不容乐观
托市政策频出，市场反应如何？
就在前述昆明市楼市托市政策出台前，昆明房地产协会披露的6月楼市成绩单并不乐观。该协会统计，6月昆明楼市成交波动大于全国，成交量预估环比下跌24%，成交价预估下跌2.5%。该协会认为市场“开始对小、频政策脱敏”。
昆明情况具有相当代表性，全国房地产销售情况在一季度的小阳春之后明显降温。国家统计局披露，上半年商品房销售额维持正增长，销售金额6.31万亿元，同比增长1.1%。但是，上半年1.1%的同比增速，较前4个月大幅回落，1-4月份我国商品房销售额3.98万亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长速度达到11.8%。
不止新房市场降温，二手房市场也逐步走向买方主导。记者在采访中也发现，北上广深的二手房市场普遍存在成交周期拉长、价格松动以及挂牌数量不断攀升的情况，“越卖越多”成为许多城市的二手房市场常态。易居房地产研究院对全国13个重点城市二手住宅挂牌量的情况进行统计，今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。
同时，主动去杠杆的操作不只发生在房企，也成为越来越多购房者的选择。据深圳贝壳研究院的数据显示，2023年上半年深圳二手住宅全款购买比例上升至32%。在业内人士看来，深圳购房者倾向于全款购房的人数增多；若贷款则愿意多付首期，减少在银行贷款比例。
新房、二手房成交低迷，房价也降温。以一线城市的楼市作为风向标，国家统计局最新发布的数据显示，6月一线城市新房销售价格由涨转持平。二手房价格环比下跌0.7%，是2014年9月以来单月环比降幅最大的一次，单月同比下跌0.4%，是2019年8月以来，首次出现同比下跌。
年初的“小阳春”行情为何来得快也去得快？广东住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，刚需和换房积压的需求释放完毕以后，后续无论是刚需还是改善型需求的接续能力都较弱。整体来看，购房者的预期还是比较弱，包括对房地产市场前景的预期和自身收入的预期等，这些因素都对购房需求带来影响，也就导致接续能力没有办法释放出来。
从前瞻数据来看，7月房地产市场表现可能继续承压。华泰证券研究员陈慎介绍，目前二手房市场景气、二手房带看、新房案场指数等领先指标继续环比下滑。根据Wind的数据，7月1~14日，60城新房成交面积同比下滑38%，其中一线、二线、三四线城市分别同比下降16%、31%、55%，二、三、四线城市日度成交数据已经低于2022年四季度。
房企业绩仍在承压
而在企业端，主管部门出台的政策对多数房企的平稳转型起到一定支撑作用，但是在楼市逐步走弱、行业发展动能调整的大环境下，房企的业绩仍然承压，打折促销也成为开发商加速去化的重要举措。
近期获得延期的“金融十六条”在一定程度上改善了房企融资情况。天风证券分析师刘清海统计，自“金融十六条”政策发布后，2022年12月至2023年6月，民营房企境内债净融资额为112亿元，在政策发布前的2022年4月至10月，这一数据为-323亿元。另外，“金融十六条”发布后，2023年至今房企债券展期金额总额1639亿元，同比增长62.3%。
去年11月以来，在“第二支箭”政策框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。“第三支箭”支持的上市房企股权融资也加速落地，A+H股已有接近40家房企发布股权融资信息，招商蛇口、保利发展等企业的定增方案已经获得证监会批复。
但是，根据目前已披露的半年度业绩预告显示，除龙头房企业绩保持稳定，多数上市房企业绩明显承压。截至目前，两市共有66家上市房企披露半年度业绩预告，其中业绩预增和扭亏的预喜企业仅19家，占比不足三成，多达41家企业预计亏损，预亏金额超10亿元的企业达8家。
在行业面临巨变的大环境下，旧时代留存给房企的债务压力、库存压力有待消化，新时代带来消费者观望态度和房价下行预期新挑战，是各家房企普遍面对的难题。
龙头房企业绩持稳，以2368亿元签约金额跻身半程销售王的保利发展，上半年实现营业收入同比增长近25%，归母净利润同比增长近11%。销售额排名全国第六的招商蛇口则预计上半年营业总收入同比下降近11%，归母净利润同比增长14%。
A股房企预亏金额最高的*ST泛海，预计上半年亏损超42亿元。债务压力是造成*ST泛海巨额亏损的关键因素：一方面大量债务进入诉讼程序，公司计提利息、罚息或违约金；另一方面，急于化解债务的*ST泛海，不断因投资资产处置而产生损失。同样被债务拖累的企业还有ST阳光城，因费用化的借款利息增加，公司上半年预计亏损超15亿元。
就算没有背负高杠杆、高负债，过往的高地价与当下楼市价格的倒挂，也让不少企业苦不堪言。
首开股份上半年预亏超17亿元，原因系“本期结利项目毛利率偏低”。预亏超12亿元的华侨城、预亏超5.7亿元的金融街直言，为了促进项目销售去化，采取了“灵活的销售策略”。金融街方面介绍，“上半年公司销售签约额同比增长30%以上，销售回款额同比增长约60%，但公司部分项目毛利率有所下滑，部分项目调整销售价格出现亏损。”
相关公司所提到的“销售价格调整”多半是指打折。记者发现，以深圳市场为例，一些开盘许久的新房项目还会采取分批“开盘”，每次“开盘”的折扣活动都不同。深圳现在仍执行新盘限价政策，但一些项目会在备案价打折的基础上再“打折”，多数采取返物业费、礼物等方式进行。
同时，今年上半年还有不少老牌房企，以“面值退市”的方式挥别A股市场，这些公司不少都是TOP100房企的常客。6月6日，昔日四川“房企一哥”蓝光发展被终止上市并摘牌，成为了退市新规下A股首家“面值退市”的房企，紧随其后的还有贵州的中天金融、湖北的美好置业、浙江的嘉凯城、福建的泰禾集团等等。
楼市放松预期足
尽管楼市政策频频调整，但多地楼市复苏并不如预期，房企也在艰难中探索。那么，楼市到底需要什么样的政策？
目前，行业内普遍对下半年楼市政策进一步放松有较强预期。记者随机采访了近20位购房者，大家认为稳定居民的收入预期，继而慢慢改善对楼市的预期，与此同时，降低交易税费等降成本措施也可以进一步降低入市门槛。房企受访人士也普遍将政策调整期待聚焦在需求端，购房资格、二套房首付比例、贷款利率是被集中提及的储备政策。
值得一提的是，近期在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度。
但行业内对长期发展的信心仍然坚定，这种信心来自需求端的支持。郁亮的公开表态即代表了不少业内心声，他认为，“房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会，开发商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。”在此逻辑下，是否还有政策空间进一步“促需求”，也就成为业内讨论的焦点。
陈文静认为，“当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济‘稳定器’，托底政策或将加快落地。”
短期来看，预计需求端政策仍将聚焦降低购房门槛和购房成本。陈文静认为，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。
企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，保交楼资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。
编辑/樊宏伟
