2023年行至年中，房地产市场复苏脚步放缓。许多人关心，上半年“先扬后抑”的波动式复苏之后，楼市会走向何方，是“逆风翻盘”，还是继续向下？

上半年房地产市场低位震荡的背后，隐藏着一个重大的变化：房地产市场供求关系已经发生深刻变化，未来楼市难再出现“逆风翻盘”式的大反转，平稳发展将成为主旋律。

盘点上半年楼市发展趋势，有三大趋势值得关注。

低位企稳态势显现

2023年上半年，房地产市场热度先升后降，随着前期积压需求在一季度基本释放完毕，二季度购房者置业情绪下滑，市场回暖脚步显著放缓。易居研究院研究总监严跃进发现了两个典型现象：一是4月下旬开始，房企销售普遍降温，意向购房需求减少；二是即便在需求相对强劲的一线城市，部分郊区新盘销售也同样遇冷。

官方数据显示，上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%；商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%；房地产开发企业本年到位资金同比下降9.8%。总体而言，多项指标同比仍处于下行通道，但较去年全年出现降幅收窄或转跌为涨等积极变化。市场出现低位企稳态势。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌称，今年中国房地产市场会保持低位企稳态势。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，下半年房地产政策仍将以支持和呵护的姿态为主，市场有望在波动中缓慢复苏，全年住房销售仍有可能实现小幅增长，房价低位企稳。

中国国家统计局新闻发言人付凌晖表示，未来一段时间，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平。

房地产迈入新发展阶段

上半年房地产市场的低位震荡并不是周期性调整那么简单，其背后有个重要的真相，那就是行业发展阶段发生了变化。7月以来，多部委发声，释放中国楼市进入新阶段的信号。

付凌晖日前表示，从中长期来看，中国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

中国人民银行货币政策司司长邹澜也在稍早之前表示，考虑到中国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受中新社国是直通车记者采访时表示，在20多年的快速发展后，中国房地产市场的发展环境已经发生了明显变化，新房市场规模继续向上突破的动能减弱。

她指出，一是居民基本住房需求得到满足。当前，中国城镇人均住房面积已升至约40平方米，城镇住房存量约400亿平方米，户均接近1.1套住房。二是人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2022年，中国人口总量比上年末减少85万人，常住人口城镇化率达到65.2%。三是居民杠杆率已较高，进一步加杠杆空间有限。根据央行数据，2021年中国住户部门杠杆率为72.2%，已接近发达经济体平均水平。

陈文静预计，未来两年市场将逐渐回归常态，年均商品住宅销售规模在12亿平方米以下。

朱海斌也表示，近两年中国房地产市场主要指标下降，并不仅仅是政策收紧后的周期性下调，更多反映的是房地产市场在2017年前后已进入结构性下行通道。近些年的市场调整，更多是重新回到均衡水平，楼市难像过去一样出现较大反转。

短、中、长期相济“稳楼市”

楼市发展阶段变化意味着过去的许多房地产政策已不再适应新需求，一些旧政策可能会被淘汰，一些新政策陆续出台。

从短期来看，有专家认为，过去出于抑制需求过热考虑出台的“四限”（限购、限售、限贷、限价）等行政性措施将因城施策逐步放宽。

从供给端来看，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对中新社国是直通车记者说，未来一段时间内房地产企业的融资和投资状况能否改善，从内生的角度看，取决于销售端能否持续回暖，以便让房企实现“自我造血”的良性循环；从外部的角度看，取决于微观主体的信心、预期、风险偏好和资产负债表的修复节奏。

他认为，下阶段，应继续落实今年年初出台的改善优质房企资产负债表计划，继续带动房地产行业现金流、投资、并购重组回到正常发展轨道，平稳、有序推动房企风险市场化出清；推进保交楼工作，解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。

楼市发展阶段变化还意味着中长期的调整、改革将成为楼市健康发展的关键。

房地产企业传统“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱说，长期来看，房地产市场平稳健康发展治本之策在于“促转型”，即推动建立良性循环的房地产业发展新模式。

具体来看，庞溟认为，应积极探索基于不动产领域的公募REITs等工具，提升直接融资比重，降低房地产业制度成本和融资交易成本，促进涉房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑。

陈文静表示，在“防风险”“促需求”的短期政策主题之外，随着我国经济进入高质量发展阶段，房地产行业也在逐渐进入高质量发展阶段。未来房地产市场发展将围绕保民生、提品质展开：一方面政府补位加快住房保障体系建设，推进租购并举住房制度，另一方面，完善住房市场体系，为居民改善居住环境、提升居住空间品质提供支持。

编辑/樊宏伟