又是一年年报季。跋涉过上一年的霜雪，房企的掌舵人站在严冬尽处展望艳阳。

忧患意识颇强的万科郁亮兑现了利润企稳回升的承诺，开始躬身赚小钱、长钱、辛苦钱；碧桂园杨惠妍在复杂局势中完成了与父亲的权杖交接，以职业经理人的自我定位直面当下；今年一季度唯一一家销售额超千亿的房企保利发展保持了低调，新一年仍以做大做强自身要求自己。

在现金流与利润的不可得兼中，他们以牺牲后者稳住阵脚；房企化债进入加速期，他们在漫长的博弈中力求赢得债权人小组支持。“最艰难的时刻已经过去”成为行业共识，但要如何适应新形势、达成新的平衡状态悬念依旧。

当“长期主义”被重新定义，摆在这些大佬面前的，早已不只是一道“盖好房子就能赚钱”的入门题。

行业逻辑生变

“房地产仍然是一个大行业、好行业。”曾经以保守、谨慎著称的中海地产，成了今年最乐观的房企。中国海外发展董事局主席颜建国在业绩会上透露，今年制定了销售增长20%的目标，并对实现这个目标充满信心。

立下“海口”的中海，在今年一季度实现了销售增速优于大市。转为更加进取风格的中海意识到，当前房地产正处于上下半场转折期，想要抢抓发展机遇时不我待。

保利发展董事长刘平也将2022年视为不平凡的一年，因为行业发展逻辑发生了根本性变化。他认为，目前房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。

“新行业周期应积极把握新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会。”刘平说。

尽管“2022年行业形势的严峻性远远超出了年初的预计”，万科董事会主席郁亮依然认为，未来的新房需求“上有天花板，下有保底线”：一方面，商品房存量规模已经很大，新房市场不可能再回到2021年的历史峰值；另一方面，只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，市场仍能保持12亿平米左右的需求。

“基于这个判断，市场短期的上下波动都是正常的。”郁亮强调，企业要认清大势。

市场分化明显

但在整体向好的市场预期中，分化的出现被认为是未来房地产复苏中的一大特征，房企高管对此多有着墨。

“我们判断居民和消费的信心还需要一段时间去恢复，并非所有的城市都在同步回暖。总体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场是比较稳定的，一些相对能级比较弱的城市还是继续在承压。”龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠直言。

颜建国总结出房地产市场呈现的“三大分化”：市场分化、行业分化、企业分化。企业继续分化，行业集中度还将提高。顺应市场分化加大的趋势，中海将进一步强化聚焦高能级城市的优质资产，优中选优。

绿城中国执行董事、董事会主席张亚东也认为，行业的复苏回暖不是同步、一致和平均的，具有分化倾向。这包括城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。

基于此，绿城未来几年的打法将以“提质”为目标，坚持9个字的企业发展方针——全品质、高质量和可持续。不仅投资布局、权益、结构要进行综合的平衡，而且销售上也要提高去化的内涵质量，房子、车库等资产都要同步去化。

行业变动也带来了重新布局。新任碧桂园集团董事会主席杨惠妍表示，未来公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

碧桂园集团总裁莫斌还在业绩发布会上提出，计划在3-5年的时间内，将公司一二线对三四线的货值比例提高至50:50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

经营服务并重

过去，经营性不动产被认为存在过重、过慢等劣势，而在今天，市场对此的认知已经逐步改变。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，给有关业务的加速发展带来了可能。

在做好主业的同时，如何探索或者深化新的发展曲线，成为房企们不得不重视的问题。

郁亮今年最想聊的话题，同样是关于行业新发展模式选择。他开玩笑表示：“有的时候我觉得经常会有点‘分裂’，刚谈完几十亿的合作，回头谈个几十万的生意。”

经营类业务赚的就是“长钱、小钱，辛苦钱”。郁亮举例，公寓每平米每天收入80-100元，商业每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物业每平米每天6分到1毛。从几十亿单位变为以分为单位。

在2022年表现稳健的招商蛇口，也进一步明晰了中长期转型方向，主动做出业务调整及战略升级，将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。

以文旅地产融合发展成为央企序列中独特一员的华侨城也表示，将进一步探索房地产行业新的发展模式，把握行业发展大趋势，积极介入工程代建，保障房建设等业务来丰富公司收入结构。

经历过去一年多的深度调整，房企在不确定中的韧性与重生，都反应在一个个具体的财报数据里。从华夏幸福境外债完成重组交割，到佳兆业复牌，再到融创公布境外债务重组方案，好消息也在不断传来。

2023年的春天，是一个新的开始。

文/左宇坤

编辑/倪家宁