劲松北社区车棚改造前存放大量“僵尸车”

改造后不仅规范了自行车停车，还增加了洗衣洗鞋和物业办公室的功能

老旧小区改造，绕不开“谁来出钱？”“投资回报慢怎么办？”“老百姓会为什么样的改造买单？”等核心问题。《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“劲松模式”“首开经验”，引入社会资本参与。作为劲松项目的改造参与方，北京愿景集团在全国率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式，为老旧小区改造提供规划咨询、资金拉动、设计改造、长效运营“全链条”服务，从而推进老旧小区改造提质增速。作为老旧小区改造的探路者，“劲松模式”有哪些突破？为什么说它是可复制、可推广的经验？如何利用它打造北京老旧小区改造的样板工程？北京青年报记者近日专访了北京愿景集团总裁仓梓剑。

谈微利可持续

老旧小区改造并非是

一次性开发和销售的逻辑

北青报：近年来，愿景集团已经主导了多个老旧小区改造，引领了社会资本介入改造的先河，您认为形成“微利可持续”的根本原因是什么？

仓梓剑：在城市有机更新与老旧小区改造中，愿景集团从全域顶层策划、片区整体更新、资金解决方案、产业有效导入、全周期专业管理、社区治理优化、便民短板补足、物业长效服务等方面，提供“全链条”服务、搭建全周期平台。集团在北京市朝阳区投资参与劲松北社区改造项目，率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式，形成了“党建引领、民意导向、微利持续、改管一体”的经验做法，得到各方面高度评价，被称为社会资本参与老旧小区改造的“劲松模式”。目前集团结合各地经济社会发展实际和政策要求，加强与地方政府、城投平台、金融机构、国有企业等高效协同和全周期合作，推进业务模式向以老旧小区改造为牵引的城市有机更新迭代，探索落地包含留、改、拆、补、退、引各类要素的片区级、街区级、城市级更新项目。这些实践经验使我们的业务不断扩面提质，目前已覆盖20余座城市，片区级、街区级、城市级更新项目进展顺利。

北青报：“劲松模式”开创了老旧小区改造“以政府为主导，社会资本介入”的先河，社会资本如何在老旧小区改造中起作用？

仓梓剑：老旧小区改造这件事其实这些年政府一直都在做，只是过去依靠的是政府的财政资金，社会资本没有找到投资回报的合理进入方式；在改造项上更多关注的是楼本体、小区硬件的维修等基础类的改造，没有小区便民功能的织补、没有软性服务跟上，对于老百姓来说获得感不强，没有用市场化运营手段来深入解决老百姓最迫切的需求，老旧小区改造就很难让效果持续。

但从全局来看，老旧小区改造的总量还是很大的。据住建部消息，“十四五”期间，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。五年内把这些老旧小区改完，无论对于北上广这些一线城市来说，还是二三线城市，都是一个大课题，仅仅靠国家拨款是远远不够的，应该让更多的社会资本参与进来。

住建部提出，老旧小区改造可以分为基础类、完善类和提升类三种模式，社会资本的投入主要在完善类和提升类这两项中，投入是有回报的，投资方可以利用低效资产空间做商业运营，虽然微利，但也有可持续性的回报，后期的持续运营收入可以反哺之前的投入。我们的投资并非是一次性开发和销售的逻辑，而是需要大家静下心来，按百姓的需求，用“绣花精神”扎扎实实做好改造和后期的运营与服务，我们看重居民的满意度，居民的满意度直接影响社会资本的投入回报，这样的投资细水长流，微利可持续。

谈改造类型和资金分布

五大标杆项目

形成“北京经验”

北青报：从“劲松模式”到“鲁谷模式”，愿景在老旧小区改造的过程中打造了哪些样板工程？

仓梓剑：事实上，愿景打造的样板工程，不仅有劲松模式和鲁谷模式。近年来，我们不断丰富“劲松模式”的内涵和外延，让“劲松模式”从1.0版本向2.0、3.0版本迭代进化，以“劲松项目”为基点，在北京市西城区、石景山区、大兴区、通州区等地探索多类型投资平衡模式，增强社会力量参与老旧小区改造的适应性和实效性，打造了五大标杆项目，可以说是囊括了北京老旧小区改造的几乎所有的场景。

劲松项目是第一个自平衡模式的标杆，通过社区内闲置空间的再利用支撑投资的回报。第二个标杆项目是鲁谷六合园南社区推出的“鲁谷模式”，它在“劲松模式”上更上一层楼，通过“简易低风险”政策支持，直接在小区里建起了新的建筑——半地下立体停车便民综合体，这个钱是愿景投资，通过“一体化招标、一张图审批、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理”的五个一创新工作机制，我们的立体停车综合体不仅增加了车位，还补足了居民需要的生活业态，让社区变得更完整。当然，在这个模式上，政策支持很重要，别小看了这一个立体停车综合体，背后涉及的主管部门可能有数十个，需要审批的程序可能有上百条，所以，有时候政府开通的“绿色通道”尤为重要。

但很多老旧小区建筑密度比较大，没有闲置空间和再建空间怎么办？可以尝试向其他社区“借”空间，比如第三个标杆项目是大兴区清源街道的枣园社区和兴丰街道的三合南里社区就推出了“大兴模式”，即突破原有单个小区改造的空间范围，以街道为单位，盘点统筹区域内点状资源，通过“肥瘦搭配”组团联动，由点连线，形成街区更新，最终通过规模复制，实现全域更新。

还有的老旧小区改造时引用“大片区”的概念，让社区变成了一个小社会。比如第四个标杆项目模式是通州玉桥街道玉桥南里社区，这个项目除了基础设施的建设，未来还将引入智能自行车停车棚、便民食堂、智能药柜等多种业态，让居民不出社区门就能完成所有生活内容。

针对首都功能核心区内的老旧小区，比如第五个标杆项目——西城的真武庙项目，我们则采用租赁置换模式，挨家挨户走访，向居民介绍租赁置换的模式。居民如果有意愿将房子租给我们，我们会根据居民需求，以租金、远一点但条件更好的其他房屋等多种方式进行置换，同时对租给我们的房子进行改造，租赁给周边更有需要的上班族，实现职住平衡。

这五个标杆项目统称为“劲松模式”，其共同点是都有社会资本参与，但在改造类型和资金分布上各有不同，也形成了丰富的北京经验，形成典范，辐射全国。

谈劲松模式的内涵

四大突破形成“复制点”

北青报：劲松项目当下的发展如何？有哪些可以复制推广的经验？

仓梓剑：劲松北社区是“劲松模式”的试点小区，2018年7月，劲松街道启动试点示范区改造项目，于2019年8月完工。在改造的同时，我们还提供了物业管理与社区运营服务，过去劲松没有提供过市场化的物业服务，居民也没有缴纳物业费的习惯，一开始政府给了我们三年补贴用来弥补物业运营费用，但我们惊喜地发现，物业费收缴率比我们预想的要高。第一年我们就收到了82%。社区商业的经营利润和以前预测的相差不大。因为本来就做好了10年回本的打算，所以我们也在推动社区服务稳步发展。去年我们做了社区养老服务，免费为老人上门体检，建立了老人的健康档案。2021年我们推出了专门为老旧小区开发的装配式洗手间，这不仅解决了居民洗手间反味儿、下水堵塞等多个“痛点”，而且工期短、价格平易，很受居民欢迎，2022年我们还打算继续为居民推绿色环保的装配式厨房，让居民想装哪里就装哪里。

“劲松模式”可复制的经验就是注重发挥市场优势，探索“四个突破”，实现了从0到1的跨越。

首先是在建立党建引领老旧小区改造长效机制和共治平台上率先突破。劲松改造项目由区级领导统筹形成“五方联动”工作机制和工作平台，各职责部门紧密协同支持，搭建了社区党委牵头的社区“党建共同体”。

其次是在引入社会力量推动老旧小区改造市场化和可持续发展上率先突破。除由劲松街道按程序申请市、区两级财政资金担负小区基础类改造费用外，愿景集团自有资金投入完善类改造，通过赋予社区低效空间经营权、物业服务付费以及社区增值服务等方式实现投资平衡。愿景集团投资约3000万元，预计10年左右收回投资。

第三是在以社区善治为本促进老旧小区改造“软硬兼顾”上率先突破。劲松改造项目既注重硬件设施提升，又注重美好生活社区营造，以平安社区、有序社区、宜居社区、敬老社区、家园社区、智慧社区“六个社区”来统领更新改造。在此过程中，社区居民决策模式得到优化，基层社会治理机制不断健全。

第四是在运用“双过半”和“先尝后买”方式提升老旧小区物业服务专业化水平上率先突破。通过组织为期一个月的入驻宣传，劲松北社区成为北京市以“居民过半、建筑面积过半”的“双过半”形式引入专业物业服务企业的第一个老旧小区，并以“先服务、再体验、后收费”方式，让居民在感受到生活品质提升基础上，逐步接受物业服务付费理念。

但是“劲松模式”也不是静止不变的，其内涵和外延也在不断迭代升级。2021年6月，北京出台《关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发 2021 10号），不仅涉及到老旧小区，还涉及到危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新等多种更新方式，说明北京在城市更新行动上有更大的规划，涉及的范围也更广，那么，我们如何进行基于城市空间和资源的提升和完善，如何进一步完善民生工程，提高投资拉动必不可少。而“劲松模式”在如何完成社会资本参与方面构建了基本模型，随着改造空间的扩大，业态的增多，“劲松模式”将会在城市更新这一新赛道上展现出不可替代的借鉴意义。

谈如何培养收费意识

老百姓共建共治共享是

老旧小区改造的“第一基因”

北青报：在老旧小区改造中，如何在收回成本的同时又能达到居民满意？

仓梓剑：我们一直认为，老旧小区需要“三分建七分管”。在建设初期，我们并不是关起门来做设计，而是愿意花费工夫和老百姓沟通，我们要建设老百姓真正满意的社区。当然，在调研的过程中，我们也发现，很多方案众口难调，那我们就想办法，实现利益最大化，在同一个方案中，满足多方意见。就说劲松北社区的乒乓球台吧，这本是居民们投票选出来的，但设计出来后我们发现，不是在空地上支个乒乓球台就行，居民们提出需要有棚子休息，地要做成塑胶的，台子上边要有挡风棚，不然风大会影响打球，但又不能做成全封闭的，因为全封闭的还需要相关部门审批。于是我们设计团队将方案一改再改，最终，给乒乓球台上加装了挡风的地方，又专门留了通气孔，让空气流通，还特意邀请了国家队队员对居民进行现场指导，这下居民们满意了，大家都乐得合不拢嘴，到现在，那个乒乓球台都是居民们最爱去的地方。让老百姓共建共治共享，我们在接手的第一天就把这个基因植入进来，并且不断将百姓的需求落到实处，这样才能建设老百姓满意的小区。

那么建完后怎么管理，其实更重要，我们将在社区提供长期的运营服务，我认为一个专业的物业公司，不是单纯地做好社区的保洁、安保等问题，还应该满足老百姓个性化的需求，为百姓解决好每一个小问题，设身处地为百姓着想，我们发现，百姓也会给我们做出正能量的反馈，一个四十年都没交过物业费的小区，大家都积极交物业费，就是对我们最大的认可，也是一种激励，让我们以后再接再厉，服务更周到。

所以，说到底，成本回报和居民满意度是成正比的。我们在微利可持续发展的基础上，还是应该把更多心思放在如何让老百姓满意上来，以人民利益为中心，把正确的事情做对，把基础的事情做好，才能开发更多的商业机会，老百姓也愿意“买单”。

谈愿景集团的“愿景”

大片区、跨片区统筹

城市更新的财务平衡路径

北青报：劲松模式的未来发展方向是什么？

仓梓剑：“劲松模式”最具特色的就是社会资本，但社会资本不能只依靠任何一家企业，我们下一步要做的事有几个方面：一是更加完善老旧小区改造的善治机制，通过政企合作、居民参与、各担责任，让基层党政向监督管理本责转变；二是更加完善老旧小区改造投融资机制，包括通过搭建城市更新基金、金融产品创新等方式形成“微利可持续”的市场化模式；三是进一步畅通大片区、跨片区统筹更新的财务平衡路径，以“大片区有机更新+统筹运营管理”的思路，通过多元化资源的整合与盘活，推动企业走到发展新业态、新场景、新功能的“运营模式”上来；四是推动国企平台与社会资本优势整合，发挥各自优势、强强联合，进一步推动国家战略的实施和落地，形成更好的示范效应。

内存

愿景明德（北京）控股集团有限公司（简称“愿景集团”）成立于2018年1月，注册资本16亿元，是聚焦城市更新的资产管理集团。成立以来，愿景集团重点开展以老旧小区为牵引的城市有机更新、老旧社区长效服务、租赁社区投资建设运营以及与社区“美好生活”密切相关的股权投资业务，打造多类型“美好生活社区”，助力城市高质量发展，助力实施扩大内需战略，助力满足人民美好生活新需要。截至目前，愿景集团共持有和管理资产总额超200亿元。

（刊发于2022年01月05《北京青年报》08版）

文/北京青年报记者 刘婧

供图/愿景集团

编辑/李晓萌