仲量联行最新数据显示，中国长租公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段，市场迎来更多参与者并呈现多元化的产品和租赁客群特点。截至2022年上半年，全国头部长租公寓品牌总房源数量已达到84.7万套，而2020年全年的数据为69.9万套。与此同时，随着越来越多的资本涌入长租公寓投资市场，投资交易量也迅速增加。上海作为领先全国的长租公寓投资市场，在2022年完成的74单大宗商业地产交易中，有15单为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示：“在国家加快建立“租购并举”住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功发行以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，将为未来长租公寓市场带来更多机遇。预计2023年的长租公寓市场必将迸发出新生机。“

2022年长租公寓市场韧性犹存

2022年长租公寓市场整体承受了来自疫情反复、防疫管控、租赁放缓等多方面压力。即便如此，在2022年下半年经济活动逐渐恢复后，在建长租公寓项目加紧建设、加速入市。根据仲量联行统计，2022年底在上海的运营集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套。与此同时，2022年整体租赁市场遭遇挑战，新增租赁需求放缓，在此背景下，上海长租公寓市场平均入住率仍达到86.3%，展现出较强韧性。

从项目分布来看，长租公寓项目主要分布在地铁沿线，且靠近办公区域、产业园区或高校。以上海环线为例，长租公寓在外环外的套数存量占54%，内环内占比仅8.9%。各环线项目租金呈阶梯式分布。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚表示：“2022年是上海长租公寓大宗交易元年，大宗交易成交额达到近60亿元。我们观察到各类内、外资投资者入场交易，且成交资产类型呈现多样化特点。在投资策略上，具有改造潜力的机会型物业尤其受到长租公寓投资人的青睐，增值型投资交易占总交易额的75%，而稳定型仅占25%。此外，长租公寓投资人对于项目区位的投资偏好趋于多样化，上海各环线长租公寓的成交比例均匀分布。”

2023年长租公寓市场将迎来量质齐升

预计2023年市场将迎来更多优质长租公寓项目的加快入市，长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的特点。仲量联行预计2023年上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年增长75%。

随着R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市，预计2023-2025年间上海将迎来17.3万套新增租赁住房入市，其主要来源为R4项目。其中，作为上海城区内首个大体量租赁社区，耀华国际社区将于2023年面向市场提供2212套租赁房源，该项目匹配了约2万平方米的多功能公共活动空间，包含文化运动、教育培训、餐饮零售、超市便利、生活服务等丰富业态，有望成为上海世博板块的一大热门商业街区。仲量联行预计，2023年长租公寓市场将迎来更多品质项目的面市。

魏骏亚进一步表示：“随着社会及经济活动回暖，长租公寓租赁需求及运营表现将稳步回升并持续增长。预计长租公寓市场的发展前景和韧性将给予投资人信心，视时机入市交易。在国家“盘活存量资产”政策的引导下，2023年各类存量物业，如闲置工业厂房、老旧酒店等都将有机会被改造为长租公寓。同时，一系列利好政策以及目前四单保租房REITs的成功上市，为长租公寓投资人开辟了新的退出路径，REITs退出类资产或将受到更多投资人关注。“

编辑/刘洋-广厦