近期，北京写字楼市场因两起法拍项目变得热闹非凡。前有“晴格格”曾居住过的北京王府世纪大厦遭遇流拍，后有凯德以底价20.37亿元拍下博瑞大厦，后者更是在法拍当天吸引上万人线上围观，成交金额也刷新了北京年内法拍的成交纪录，为平淡的市场带来一丝惊喜和几分期待。

伴随着10月中下旬起法拍项目增多，北京第四季度的大宗交易会迎来逆袭吗？

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、董事李想认为，“法拍是大宗投资交易的一个重要组成部分，但其实在过去法拍并不是最主要、最核心的部分，而且法拍具有不确定性，最终还是要考量拍卖结果。对于第四季度的表现，预判会有一两个比较亮眼的项目成交，但总体还是和前三季度一样趋于平稳。”

刷新年内法拍交易纪录

凯德20.37亿元底价拍下博瑞大厦

10月17日，据司法拍卖平台交易显示，北京博瑞大厦以20.37亿元的价格拍卖成功。同一时间，竞买人北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司的身份也被曝光，即凯德集团旗下公司。

据悉，该标的物市场评估价超29亿元，起拍价为评估价七折20.37亿元，最终是以底价成交。有业内人士估算，其中可租赁面积部分的单价为4.55万元/平米。根据瀚海研究院数据显示，这是今年北京法拍房最大金额成交标的。

“从自身硬件来看，博瑞大厦是一个标准的甲级写字楼；再有它位于东三环优越的区位，属于国贸CBD的辐射范围内，项目的硬件水平、配套资源都是比较完善且丰富的。整体而言，博瑞大厦是一个优质的办公资产。”李想表示。

另一方面，将近9亿元的价格落差，符合潜在投资者的预计预期，也是促成凯德拍下博瑞大厦的现实因素。

对于博瑞大厦后续的发展规划，凯德集团方表示，此次收购完成后，凯德将对博瑞大厦进行资产升级改造，进一步提升资产价值。此前，在今年4月，还有市场曾传闻凯德将以24.5亿元收购北京苏宁生活广场。

但无论如何，在北京写字楼市场低位运行的当下，凯德此时买入商办资产，无疑也是为市场增添了信心。

市场供过于求

投资方谨慎挑选商办法拍资产

另一宗法拍项目就没有博瑞大厦般幸运了。

这个可以俯瞰故宫面貌的北京王府世纪大厦，尽管已经相较于15.39亿元的市场估值有所降价，但起拍价11.2亿元仍然无人问津，沦落为被流拍的境地。

有业内人士综合楼龄、债务和区位三个因素判断，认为其投资价值是有限的。单看土地使用年限，北京王府世纪大厦仅剩21年，且这栋大厦背后的债务关系复杂，核心区旧楼改造难度较大等不稳定性因素叠加，进一步加剧了投资者望而却步。

“今年北京大宗交易市场呈现三个特点：第一，本身潜在等待出售的项目数量较多；第二，从成交数量来看较往年减少了很多；第三，单个项目的成交金额有限，主要以人民币10亿元以下为主，涉及10亿元以上的项目数量偏少。”李想说道。

根据第一太平戴维斯研究部的有关研究数据显示，2022年第三季度北京投资物业市场录得12笔大宗交易，交易数量较上季度有所提升，但多数为10亿以下的小体量交易，合计总额仅88.9亿元，较去年同期下降31%。

李想进一步补充到，现在的情况是很多资产都等着抛售，总体处于供过于求的态势。在宏观经济尚未恢复景气的环境下，投资方会越来越谨慎挑选资产，尤其走向法拍的不动产多半涉及到比较复杂的债务关系，接盘方为了避免财务纠纷，需要多方衡量、详细尽调、谨慎判断。此外，项目能否盘活、重新赋能也是接下来考量的关键指标，投资方会综合盘算其资产的投资与回报价值。

专家：四季度大宗交易或有亮点

但不会猛增形成“小高峰”

北京今年前三季度的大宗投资市场数据不如往年，根据第一太平戴维斯数据显示，2022年前三季度，北京大宗投资市场累计成交金额约为人民币226.85亿元，较去年同期下降了55.2%。

那么，在此背景下，第四季度的表现将会如何？伴随着法拍项目增多，大宗投资市场是否会迎来逆袭？

李想坦言，“对于第四季度大宗投资市场的表现，其实需要与宏观经济紧密相连，在整个商办市场没有明显好转信号传来的背景下，我预判有一两个比较亮眼的项目成交，但数量和金额不会突然猛增形成‘小高峰’，总体而言还是和前三季度一样趋于平稳。”

拉伸时间的纬度，戴德梁行北区研究部主管魏东认为，“在二十大报告中，着重强调了科技作为发展第一动力的重要性，扩大内需与供给侧改革有机结合的双轮驱动，通过发展制造强国、交通强国等来构建中国的现代化体系，同时注重推动绿色持续性发展，在住宅方面则更侧重多主体供给和多渠道保障。而这些政策导向将对中国的写字楼及产业园区物业、零售物业、仓储物业及保障性住房在未来五年的发展产生利好。”

文/宋欣

编辑/刘洋-广厦